쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 상속 개시 당시 시가로 보아 과세한 처분의 당부

1. 처분개요가. 청구인은 2021.6.28. 배우자 AAA(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속재산 중 서울특별시 광진구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대한 상속재산가액을 2021.6.23. 계약된 동일 단지 내 아파트 비동 1501호의 매매가액 OOO원(이하 “신고매매사례가액”이라 한다)으로 보아, 2021.12.15. 상속세 신고서를 제출하였다.

나. 처분청은 2025.5.26.부터 2025.8.3.까지 피상속인에 대한 상속세 조사 결과, 2021.7.30. 매매계약이 체결된 쟁점아파트와 동일 단지 내 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 OOO원(이하 “쟁점유사매매사례가액”으로 한다)이 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 쟁점아파트의 시가에 해당하는 것으로 보아, 이를 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 2025.10.13. 청구인에게 2021.6.28. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점아파트 가액은 당초 신고가액인 OOO원으로 하여야 한다.(가) 처분청은 상증세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조(이하 “쟁점시행령”이라 한다) 및 같은 법시행규칙 제15조(이하 “쟁점규칙”이라 한다) 규정을 근거로 이 건 처분을 하였으나, 이는 명백한 법규정 적용 오류이다.쟁점시행령 제1항과 제2항의 규정을 종합하여 보면 ‘상속개시일 전후 6개월 이내(이하 “평가기간”이라 한다) 시가로 보는 가액 즉 매매·감정·수용·공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에는평가기준일 전후 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다’라고 규정되어 있고, 쟁점시행령 제4항에는 제1항을 적용할 때 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’라고 규정되어 있다.또한 쟁점규칙은 쟁점시행령 제4항 규정을 적용하는데 기준이 되는 평가기간인 상속개시일 6개월 전부터 평가기간 이내의 신고일까지의 기간 내 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 공동주택가격의 차이가 가장 적은 주택을 유사재산으로 규정하고 있는 것을 종합하여 보면,쟁점시행령 제1항 및 제2항에는 평가기준일 전 6개월 전부터 6개월 후까지의 기간과 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 가장 가까운 날에 해당하는 가액이라는 조건이 명백하게 규정되어 있으나, 쟁점시행령 제4항에서 기획재정부령이 정하는 재산을 규정하면서 위임한 쟁점규칙 제3항 제1호의 단서에는 해당 각 목의 요건을 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 “평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다”라고 규정되어 있어 단지 조건만 규정되어 있고 기간은 규정되어 있지 아니하다.법령에 구체적인 기간과 조건이 명확히 규정되어 있음에도 불구하고, 시행규칙에는 구체적인 조건만 규정되어 있다면 이는 위임규정의 미비로 볼 수 있다.

이유는, 하위법령(시행규칙 등)에서 상위법령이 위임한 "구체적인 사항" 전체를 규율하지 않고 일부만을 규정하면, 상위법령에서 요구하는 위임의 범위 내에서 충분하고 명확하게 내포된 입법이 이루어지지 않았다고 보기 때문이다.헌법 제75조 및 제95조는 위임입법의 한계를 “구체적으로 범위를 정하여 위임”할 것을 요구하고 있다. 즉, 위임규정이 불명확하거나 위임범위 내 주요 요소(기간 등)를 모두 하위법령에서 규정하지 않으면 위임의 미비로 간주될 수 있으며, 법률이나 시행령이 구체적인 기간이나 조건을 위임하면서, 하위 시행규칙이 이 중 일부만을 규정하는 경우 “포괄위임금지의 원칙” 또는 “위임범위의 준수” 원칙이 위반될 소지가 있다.

이 경우 하위 시행규칙의 규정 내용이 법률이 의도한 범위와 내용에 부합하지 않으므로 그 효력에 문제가 발생할 수 있다.따라서 법령에 규정된 구체적 기간과 조건 모두가 하위 시행규칙에 위임되어야 할 입법사항이라면, 시행규칙에 일부(구체적 조건)만 규정되어 있는 것은 “위임규정의 미비”로 해석하는 것이 타당하므로 청구인이 신고한 금액은 상위법령인 쟁점시행령 제2항의 규정에 의한 가장 가까운 날의 매매사례가액인 OOO원을 적용한 것으로 당연히 인정되어야 한다.

(2) 쟁점아파트 가액은 쟁점시행령 제4항의 평가기준일 6개월 전부터 평가기간 내의 신고기한까지의 매매사례가액을 평균한 OOO원으로 하여야 한다.(가) 쟁점규칙 제3항 제1호를 종합하여 보면, 쟁점시행령 제4항에서 규정하는 ‘기획재정부령이 정하는 재산’을 규정하면서 둘 이상의 가액이 있는 경우 그 기간은 따로 규정되어 있지 아니하고 ‘평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 적은 주택을 말한다’라고만 되어 있어 상속재산의 종류와 적용 범위에서 차이가 있는 규정으로,‘상증세법상 유사매매사례가액의 문제점과 개선방안(인하대학교 법학전문대학원 교수 김영순, 2025.3.31.)’에 의하면, 쟁점시행령과 쟁점규칙을 두 가지 상황에 비교해 보면 문제점을 더 명확하게 인식할 수 있다.

그 내용을 보면 첫째는 평가기준일에 가장 가깝지만 공시가격이 5% 차이가 나는 경우가 A주택이고, 둘째는 평가기준일에는 멀지만 공시가격 차이가 3%가 나는 B주택인 경우 쟁점시행령에 따르면 비교주택은 A가 되지만 쟁점규칙에 따르면 B주택이 되는 것이다. 즉 처분청에서 적용한 쟁점시행령 제1항과 제2항의 평가기간이 평가기준일 전·후 6개월에 매매 등이 있는 경우 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 상속재산가액의 시가로 볼 수 있다는 시가 산정기준이다.기획재정부령이 정하는 유사한 재산에 대하여 쟁점규칙을 적용하려면, 해당 기간 내 둘 이상의 주택공시가격 차이가 적은 비교대상 주택이 여러 개가 존재할 경우에는 특별하게 그 기간이 규정되어 있지 아니하므로, 거래가액 중 평가대상 주택과 비교대상 주택의 차이가 가장 적은 금액이 상속개시전 6개월 전부터 신고일까지 주택공시지가의 차이가 적은 주택의 매매사례가액을 평균하여 시가로 보는 것이 타당함에도 가까운 날의 거래가액으로 결정하는 것은 위법한 결정이다.즉 쟁점규칙 제3항의 단서 조항에 ‘다만 해당주택이 둘 이상인 경우’에라는 것은 평가기간(상속개시일전 6개월 전부터 상속세 신고기한까지) 중에 둘 이상의 거래, 감정, 수용 등 다양한 평가를 할 수 있는 기준이 여러 개가 존재할 수 있음을 뜻하는 것으로, 서로 다른 여러 가액이 존재할 경우 모두를 둘 이상의 경우로 보아야 하므로 아래 ＜표1＞과 같이 평균한 금액을 시가로 보아야 한다.＜표1＞ 비교대상아파트 거래가액의 평균가액

○

○

○위에서 언급한 상증세법상 유사매매사례가액의 문제점과 개선방안의 내용상에도 유사매매사례가액이 여러 개 존재한다는 것은 시가가 하나일 수가 없다는 것을 의미하고 유사성을 충족하는 유사매매사례가액이 여러 개 존재한다면 평균하여 시가로 보는 것이 타당하다는 주장도 있는 것으로 보아 해당기간 동안의 평균액으로 보아야 한다.(나) 평가기준일 전·후 2년간 단 한 건의 특별한 가액은 가격변동에 특별한 사항이 있었다고 보아 시가 판시 배제되어야 한다.쟁점아파트와 같은 단지 아파트의 매매사례가액(＜표2＞ 참조)을 보면, 상속일 전 약 2년 및 상속일 후 약 2년간의 매매사례가액을 보더라도 처분청이 결정한 쟁점유사 매매사례가액은 그 당시 특별한 사정이 있는 경우의 가격으로 볼 수밖에 없다.그 사유는 외부적 요인이 아니라 같은 아파트 단지내에서 급격한 변동이 4년간 단 한차례도 없었고, 비교대상아파트의 거래 후 약 2년간 단 한차례의 거래도 없다가 약 2년 후 거래된 가액도 오히려 상속세 신고가액보다도 낮은 금액인 OOO원으로 거래된 단 1건일 뿐으로 4년간의 실제거래가액을 보더라도 비교대상아파트의 거래가액(＜표2＞ 참조)은 조망권, 내부 인테리어 등에 차이가 있다고 볼 수밖에 없는 것이다.＜표2＞ 쟁점아파트와 같은 단지 아파트 매매사례가액(단위 : 백만원)

○

○

○* 쟁점규칙 제3항 제1호부터 제3호까지 요건을 모두 충족하는 아파트의 매매가액임따라서 쟁점시행령 제4항 및 쟁점규칙에 따라 기획재경부령이 정하는 기간 동안에 매매사례가액이 있다면 이를 평균하여 상속재산가액을 결정하여야 한다.

(3) 적법한 감정가액이라면 소급감정가액도 인정되어야 한다.당초 처분청에서는 상속세 신고 후 얼마 안 있다가 상속재산가액에 대한 적정성 유무에 대하여 통화를 하였고, 청구인은 상속재산가액을 그렇게 신고한 사유 등을 설명한 적이 있었으며, 그 후 아무런 이야기가 없다가 2025.5.26.부터 2025.8.3.까지 상속세 조사를 받게 되어, 상속세 조사기간동안 소명자료를 제출하였고 쟁점아파트에 대하여 소급감정을 받아 상속개시일 당시 시가가 OOO원이라는 감정평가서도 제출하였다.상증세법 시행령 제78조 제1항에는 상속세 법정결정기한이 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월로 명시되어 있고 만일에 그 안에 조사가 되었다면 그 당시에 쟁점아파트의 가액에 대하여 감정평가를 하여 쟁점시행령에 의하여 감정평가액을 평가심의위원회의 결정에 따라 감정평가된 금액을 상속재산가액으로 결정할 수 있는 기회가 청구인에게 부여될 수 있었으나,상속세 신고 후 약 4년 8개월 후에 상속세 결정을 위한 조사가 이루어져 기회를 실기하여, 부득히 조사기간 중에 소급감정이 이루어졌으나 공신력 있는 감정기관의 감정가액은 감정평가서에 적시된 것과 같이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」의 규정에 따른 평가액으로 제반 부동산 변동요인, 감정평가사례, 거래사례가액 비교법 등을 상속개시일인 2021.6.28.을 기준일로 한 가액으로 산출한 적법한 감정가액으로 인정되어야 한다.소급감정가액이라 할지라도 가액이 달라지지 않는다고 하여 인정된 사례와 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라면 이를 시가로 볼 수 있다는 판례도 있을 뿐만 아니라감정평가를 함에 있어 지가변동률을 활용하여 그 시점을 수정하고 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 반영하여 가액을 산정하여 유사한 거래사례를 비교하여 적정한 시장가치를 산정한 것으로 어떠한 위법이 있다고볼 수 없고, 소급감정의 방법을 통한 가격이 그 후 상속세 결정 시에도 증감이 되지 아니하므로, 조사기간중이라도 감정기관으로부터 합리적인 시가가 반영된 감정가액은 객관적인 교환가치가 적절히 반영된 시가이므로 상속재산가액으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견(1) 유사매매사례가액 적용에 대한 쟁점시행령 제4항 및 쟁점규칙은 헌법상 하자가 없는 정당한 규정이다.청구인은 쟁점시행령 제2항의 내용이 시행규칙에 규정되어 있지 않다고 주장하며 미비된 입법이라 주장하나, 이는 청구인이 상증세법 등을 완전히 오인한 것이다. 쟁점시행령 제2항은 ‘시가로 보는 가액이 2 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 본다’라는 규정이다. 이 법령은 해당 내용에 대하여 하위법에 그 판단을 위임하고 있지 아니한다.

따라서, 쟁점규칙과 위임 관계에 있지 않으므로 쟁점규칙이 헌법상 위임입법에 한계에 해당하여 적용할 수 없다는 청구인의 주장은 설득력이 없다.

(2) 청구인이 당초 신고 시 적용한 신고매매사례가액은 쟁점규칙에 따라 ‘시가’로 인정받지 못하므로, 처분청이 세법상 ‘시가’로 인정되는 쟁점유사매매사례가액을 적용하여 상속세를 결정한 당초 처분은 정당하다.청구인은 쟁점시행령 제2항을 근거로 청구인이 당초 신고시 적용한 신고매매사례가액이 상속개시일에 근접하므로 상속재산가액으로 적용해야 한다고 주장하나, 쟁점규칙을 적용하기 위해서는 청구인이 신고시 적용한 신고매매사례가액이 ‘시가’에 해당하여야 한다.

청구인이 적용한 신고매매사례가액은 쟁점규칙에 의하여 ‘시가’로 인정되는 가액이 아니므로, ‘시가’가 아닌 이상 쟁점시행령 제2항의 적용 대상이 아니며, 세법에 따라 유사재산의 거래가액이 시가로 인정받기 위해서는 쟁점규칙에 부합하여야 하나, 청구인이 상속세 신고 시 적용한 신고매매사례가액은 ‘평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택’이 아니므로 쟁점규칙에 따라 시가로 인정받지 못한다.시가로 인정받는 유사매매사례가액이 되려면, 쟁점규칙 제3항 제1호의 각 목의 요건(① 공동주택 단지 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것, ③ 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것)을 충족하여야 하고, 해당하는 주택이 둘 이상인 경우는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이어야 한다.쟁점아파트에 대하여 쟁점규칙의 요건(① 공동주택 단지 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것, ③ 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것)을 모두 충족하는 가액은 비교대상아파트의 매매가액인 OOO원(쟁점유사매매사례가액)이다.＜표3＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교(단위 : ㎡, 백만원)

○

○

○그러나, 청구인이 상속세 신고 시 적용한 OOO의 매매가액은 쟁점규칙에 따라 시가로 인정되지 못하는바, 쟁점규칙 제3항 제1호 단서에서 “다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다”라고 하여, 상속주택과 공동주택가격이 동일한 공동주택에 대해서만 시가로 인정되기 때문이다. 청구인이 상속세 신고 시 적용한 OOO의 공동주택가격은 OOO원으로 상속주택의 공동주택가격인 OOO원에 OOO원 과소하므로, 상속주택과 공동주택가격이 일치하는 비교대상아파트가 존재하는 한 시가가 될 수 없다.

(3) 청구인은 쟁점아파트의 가격을 평가기준일 전 6개월부터 신고기한까지의 매매사례가액을 평균한 가액을 적용해달라고 주장하였으나, 이는 상증세법 등을 근거로 하지 않는 주장이다.매매사례가액을 평균한 가액을 시가로 적용해 달라는 주장은 납세자의 조세부담을 줄이기 위한 주장으로, 세법상 그 근거가 없는 주장이며, 조세법률주의에 따라 조세의 부과는 법률에 근거하여야 하므로, 법률의 근거 없는 매매사례가액의 평균액을 상속재산의 가액으로 산정하는 것은 부적법한 처분이며, 법률에 따라 상속세를 부담하는 일반 국민들과의 형평성에도 어긋나므로 청구인의 주장이 인용되어서는 안된다.

(4) 청구인은 적법한 감정가액이라면 소급감정가액도 인정되어야 한다고 주장하나, 조사기간 중 상속개시일을 기준일로 소급하여 평가한 감정가액은 적법한 감정가액에 해당되지 아니하여 당초 처분은 정당하다.감정가액이 시가로 인정받기 위해서는 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 있어야 하고, 2014.2.21. 쟁점시행령 제2항에서 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일 모두 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 이내일 것으로 개정되었으나, 이는 소급감정이 무분별하게 인정되면 법적 안정성이 침해되므로 소급감정 방지를 위해 시가로 보는 감정가액 요건을 강화한 것으로, 청구인이 평가기간의 만료일인 2021.12.30.에서 3년을 경과한 시점인 2025년에 소급하여 상속주택의 감정평가를 의뢰하였으므로, 감정평가서 작성일이 평가기간을 벗어남에 따라 청구인이 제출한 소급감정액은 적법한 감정가액이 아니다.평가기간에 해당하지 않음에도 시가로 인정될 수 있는 조건을 규정한 평가심의위원회의 심의를 거친 가액 또한 2019.2.12. 개정된 쟁점시행령 제1항 단서 조항에 따라 평가기준일 전 2년 내 발생하거나 평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매 등 사례가액으로 한정하고 있으나, 청구인이 제출한 감정가액은 위 규정이 정한 기간을 경과하여 이루어진 것이므로 평가심의위원회의 심의를 통해서도 시가로 볼 수 있는 감정가액에 해당하지 아니한다.또한, 쟁점시행령에 의한 평가심의위원회는 납세자, 지방국세청장, 세무서장 모두가 신청할 수 있음에도, 청구인, 청구인의 세무대리인은 평가심의위원회를 기한 내에 신청하지 않았고, 평가심의위원회의 신청은 상속세의 법정결정기한 내 결정이나 세무조사의 착수를 그 요건으로 하지 않고 있으므로, 처분청이 청구인의 기회를 박탈하였다는 주장은 설득력이 없다.세무대리인은 전문자격사로 해당 법률의 내용을 숙지하고 적법한 매매사례가액을 적용하여 상속세 신고를 하거나 결정기한 내 감정평가를 받아 상속재산가액으로 신고를 하는 등 정상적인 신고를 하여야 하며, 평가기간(6개월) 및 법정결정기한(15개월)이라는 충분한 시간이 부여되었음에도 적법한 매매사례가액을 적용하거나, 감정평가를 받아 신고하거나, 평가심의위원회의 심의신청을 하지 아니한 것은 청구인 스스로 기회를 박탈한 것이지 처분청이 기회를 박탈한 것이 아니다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점① 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 상속 개시 당시 시가로 보아 과세한 처분의 당부② 평가기간 내 매매사례가액의 평균액을 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부③ 소급감정가액을 시가로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령(1) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.

이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다.

이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액2) 3억원2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호 및 제65조 제2항에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 재정경제부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다.

다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.④ 제1항을 적용할 때 재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산다.

사실관계 및 판단(1) 처분청 및 청구인이 제시한 자료 등에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 쟁점아파트를 상속받아 2021.12.15. 상속재산가액 중 쟁점아파트에 대해 같은 단지 내 2021.6.23. 매매계약이 체결된 같은 단지 OOO의 거래가액인 OOO원(신고매매사례가액)을 시가로 보아 2021.12.15. 상속세 신고를 하였다.(나) 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지 내 OOO(비교대상아파트)가 2021.7.30. 매매계약이 체결된 사실을 확인하고, 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 산정하여 상속세를 결정·고지(＜표4＞ 참조)하였다.＜표4＞ 상속세 결정 내역(단위 : 원)

○

○

○(다) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 쟁점아파트가 속한 아파트 단지의 전용면적 84.96㎡의 2021년 거래내역은 아래 ＜표5＞과 같고, 쟁점아파트 평가기간(이 건 평가기준일 전·후 6개월 이내)동안 매매거래는 총 4건 발생한 것으로 확인된다.＜표5＞ 국토교통부 실거래가 공개시스템상 매매거래내역(단위 : ㎡, 백만원)

○

○

○(라) 국세청 통합전산망의 공동주택가격 조회 결과(＜표6＞ 참조) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 기준시가가 동일한 것으로 확인된다.＜표6＞ 국세청 통합전산망 조회 비교대상아파트 기준시가(단위 : ㎡, 백만원)

○

○

○(마) 청구인은 비교대상아파트의 거래가액이 당시 시가보다 높은 금액이라는 주장의 근거로 당시 해당 물건을 중개한 공인중개사의 의견서(＜별지1＞)와 OOO감정평가법인이 2025.7.14. 쟁점아파트의 평가기준일을 2021.6.28.로 소급하여 OOO원으로 평가한 감정평가서(＜별지2＞)를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 비교대상아파트가 쟁점아파트와 공동주택 단지 내에 소재하고, 주거전용면적의 차이가 5% 이내이며 공동주택가격의 차이가 5% 이내이므로, 신고매매사례가액이 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따른 쟁점아파트의 시가에 해당하는 유사매매사례가액이라는 의견이나,처분청이 시가로 본 비교대상아파트는 쟁점아파트와 기준시가 및 면적은 동일하나, 비교대상아파트는 OOO, 쟁점아파트는 OOO으로 위치가 동일하지 않고, 공인중개사의 확인서 내용에 의하면 비교대상아파트는 고급 인테리어 공사가 되어 있고, 탁월한 한강 조망권 등 여러 특수한 요인이 복합적으로 적용되어 매매가액이 산정된 것으로 보이는 점, 상속일 전후 2년간 쟁점아파트와 같은 단지 매매는 OOO원대 이하로 거래된 반면, 비교대상아파트 1건만 이례적으로 가장 높은 금액인 OOO원대에 거래된 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 시가로 본 쟁점유사매매사례가액은 통상적인 매매사례가액이라고 볼 수 없어 처분청이 청구인에게 한 이 건 상속세 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.(나) 다음으로 쟁점② 및 쟁점③은 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로, 이를 생략한다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지1＞ 공인중개사 의견서

○

○

○＜별지2＞ 소급 감정평가서

○

○○

성동세무서장이 2025.10.13. 청구인에게 한 2021.6.28. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

「상증세법」 제60조,「시행령」 제49조,「시행규칙」 제15조