쟁점수수료가 쟁점토지 양도소득의 필요경비에 해당하는지 여부

1.처분개요가. 청구인은 2017.5.30. 경기도 평택시 OOO 토지 1,154㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여, 2023.5.15. 쟁점토지를 양도가액 OOO원에 양도하였다.

나. 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 주식회사 AAA(이하 “쟁점법인”이라 한다)에 부동산 컨설팅 수수료 OOO원(부가가치세 포함, 이하 “쟁점수수료”라 한다)를 지급하고, 쟁점수수료를 포함한 OOO원을 필요경비로 공제하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 처분청은 2025.4.23.부터 2025.5.12.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점수수료는 필요경비에 해당하지 않는다고 판단하여, 2025.7.10. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지한 후, 장기보유특별공제액 OOO원 및 중개수수료 OOO원 등을 추가로 인정하여 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 감액하여 재경정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.24. 이의신청을 거쳐 2026.2.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하면서, 2022.12.1. 쟁점법인과 컨설팅용역계약서를 작성하였다.

(2) 청구인은 쟁점법인과 계약내용에 적합한 거래를 성사시켰으므로, 계약내용에 따라 용역대금을 지급하였고, 이를 입증하기 위하여 전자세금계산서를 수취한바, 청구인이 쟁점법인에 지급한 쟁점수수료는 쟁점토지를 양도하기 위한 필요경비에 해당한다.(3) 「국세기본법」 제14조 제2항을 보면 “세법 중 과세표준에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다”고 명시되어 있는바, 청구인이 쟁점토지를 매도하기 위하여 쟁점법인과 컨설팅용역계약을 체결하고, 쟁점법인은 계약조건에 따라 용역을 제공하였으므로 청구인은 쟁점법인에 컨설팅용역에 대한 용역대금을 지급할 의무가 있으므로, 계약에 따라 청구인이 쟁점법인에 지급한 쟁점수수료는 쟁점토지의 양도와 직접적인 인과관계가 성립한다.

나. 처분청 의견(1) 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 이미 별도로 중개수수료를 지급한 것으로 나타나고, 쟁점법인이 청구인과 작성한 계약서를 보면 단순 양도가액을 높이는 목적 외에 별다른 계약의 목적이 없는 것으로 보여, 컨설팅 용역의 대가로 지급한 쟁점수수료가 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점수수료를 필요경비에 불산입하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.(가) 청구주장이 인정되려면, 쟁점수수료가 「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호에 따른 양도비 등에 해당되어야 하나 쟁점수수료는 필요경비로 볼 수 있는 소개비 등에 해당하지 않는다.(나) 청구인과 계약한 쟁점법인은 주업태가 ‘부동산업/부동산개발 및 매매’로 확인되는데, 쟁점법인의 법인등기부 및 사업자등록 상 업종에 중개업이 포함되어 있지 않다.(다) 청구인과 쟁점법인은 쟁점토지를 “매도조건 : 평당 OOO원 이상”으로 하는 ‘컨설팅 용역 계약서’를 작성하였고, 해당 용역이 완료된 후 쟁점수수료를 수취하고 발행한 세금계산서에 기재된 품목란에도 ‘경기도 평택시 OOO의 부동산 용역(컨설팅)수수료’로 기재되어 있다.(라) 청구인은 쟁점법인과 별도로 ‘BBB공인중개사사무소’로부터 중개수수료에 대한 현금영수증을 수령하였고, 쟁점토지를 양수인인 주식회사 CCC물류에 양도하면서 작성한 부동산 매매계약서에도 공인중개사는 BBB공인중개사사무소만 기재되어 있다.(마) 위와 같은 사실을 볼 때, 쟁점수수료는 양도소득에 대한 필요경비를 열거한 「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호 다목에 따른 공증비용, 인지대 및 소개비 등에 해당하지 않는다.(바) 법원(인천지방법원 2022.8.23. 선고 2021구단5618 판결)은 “양도소득을 산정할 때 필요경비로 공제하는 소개비는 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하고, 부동산에 대한 종합적 컨설팅용역에 따라 지출한 컨설팅비는 부동산 양도를 위해 직접 지출한 소개비에 해당하지 아니한다.”라고 판시한 바 있다.

그리고 양도소득의 필요경비에 대한 「소득세법」의 입법형식과 사업소득의 필요경비에 대한 「소득세법」의 입법형식이 명백하게 구별되는 점, 과거 「소득세법」 및 같은 법 시행령에서 양도소득의 필요경비를 현행 규정과 달리 포괄적으로 규정하다가 각 비용을 세분화하는 것으로 개정된 점, 조세법률주의의 원칙상 비과세요건 또는 조세감면요건은 이를 엄격하게 해석되어야 하는 점 등에 비추어 보면, 양도소득의 필요경비에 관한 「소득세법」 및 같은 법 시행령의 규정은 필요경비의 항목에 대한 포괄적인 예시규정이 아니라 제한적·한정적인 열거규정이라고 해석함이 타당하다(대구지방법원 2018.10.5. 선고 2018구합22007 판결 참조). 즉, 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항에 따라 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등에 해당되어야 한다.(사) 따라서, 전체금액 중 공인중개사 등에게 소개비 명목으로 지출한 OOO원을 필요경비로 인정하고, 이를 제외한 쟁점수수료는 「소득세법」 및 같은 법 시행령에 열거된 자본적 지출액 또는 소개비라고 볼 수 없으므로 필요경비로 인정되기 어렵다.

(2) 쟁점수수료는 통상성과 합리성이 없어 필요경비로 볼 수 없다.(가) 쟁점토지의 양도에 대한 법정 중개수수료는 약 OOO원(부가가치세 별도, 수수료율 0.9%)인데, 쟁점수수료는 OOO원(양도가액의 17.4%)으로 법정 중개수수료의 약 19배에 해당한다.(나) 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 하고, 통상적이라는 것은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용으로, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 하는 것(대법원 2017.10.26. 선고 2017두51310 판결 등 참조)인바, 위에서 살펴본 사실관계 등에 비추어 볼 때, 쟁점수수료는 「소득세법」에서 열거한 ‘소개비’가 아닌 ‘컨설팅 계약에 따른 용역대금’에 해당한다.

(3) 쟁점법인이 공급한 컨설팅용역의 그 실질과 범위가 불분명하다.(가) 청구인이 쟁점법인에 제시한 “평당 OOO원 이상의 거래대금”만 수용하는 조건은 최소 목표가액 설정에 불과하고, OOO원인 거액의 쟁점수수료가 위 조건을 달성하기 위하여 어떤 구체적이고 전문적인 용역을 수행하고 지급한 것인지에 대한 증빙이 부족하다. 실제로 조사 당시 처분청은 청구인에게 컨설팅용역으로 어떤 업무를, 어떻게 수행했는지를 확인할 수 있는 용역수행보고서 등을 제출해 달라고 수차례 요청했으나 청구인은 이에 대한 어떠한 객관적·구체적 증빙 등을 제출하지 않았다.(나) 그리고 청구인은 당초 제출한 소명자료에서, 쟁점법인이 ①미래가치 분석을 위해 수차례에 걸쳐 현장답사와 도시개발 계획 확인 등을 통해 심도있게 분석하여 ②서울 및 수도권에 소재한 주요 부동산 중개업소 등에 홍보하고 ③그 중 관심도가 높은 대상자들에게 집중적으로 홍보하여 인근 시세보다 190% 높은 가격에 거래를 성사시켰으므로 쟁점수수료는 양도소득의 필요경비에 해당한다고 주장하나, 청구인이 양도한 쟁점토지는 평택세관 및 물류단지 인근에 위치하며 양도 이전인 2022년 5월부터 양도일 현재까지 연접지(경기도 평택시 OOO)에 소재한 여러 사업장의 주차장 등으로 사용된 사실이 사업자등록 사항, 포털사이트 지도 등에서 확인되고, 청구주장과 같은 부동산 컨설팅의 목적인 가격협상 전략 및 미래가치 분석 등이 없더라도 업종 특성상 쟁점토지가 필요한 양수인(주식회사 DDD물류)과 청구인 간 매매계약의 성사는 어렵지 않았을 것으로 판단된다.(다)또한 쟁점수수료 중 취득 및 기타부대비용으로 계상한 OOO원은 금융거래내역 등에 의해 실제 지급한 사실이 확인되지 않고, 컨설팅 용역에 대한 쟁점수수료로 계약서 및 세금계산서를 작성·수수한 사실은 확인되나, 취득당시 매매계약서에는 중개인이 없어 이를 필요경비에서 부인하였고, 양도를 하면서 BBB공인중개사사무소에 지출한 중개수수료로 확인되는 비용(현금영수증 발행) OOO원을 추인하여 총 OOO원을 필요경비로 인정하였다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점수수료가 쟁점토지 양도소득의 필요경비에 해당하는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인은 2023.5.15. 쟁점토지를 양도하면서 쟁점수수료를 필요경비로 계상하여 2023년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다.

(2) 청구인과 쟁점법인이 체결한 컨설팅 용역 계약에 대한 주요내용은 다음과 같다.(가) 청구인과 쟁점법인이 작성한 컨설팅 용역 계약서는 아래와 같다.

○

○

○(나) 이의신청결정서에 따르면, 청구인은 2023.5.16. 쟁점수수료를 지급하면서 아래와 같이 쟁점법인으로부터 전자세금계산서[품목 : 부동산용역(컨설팅)수수료, 공급가액 : OOO원, 부가가치세액 : OOO원]를 수취한 것으로 나타난다.

○

○

○(다) 처분청은 2025.5.7. 청구인에게 쟁점수수료와 관련하여, ‘부동산 컨설팅 용역계약서’, ‘용역수행 결과보고서’ 등을 2025.5.12.까지 제출하여 줄 것을 요청하는 공문(OOO)을 발송하였고, 이에 대하여 청구인이 제출한 소명자료에 따르면 아래와 같이 별도의 용역수행결과보고서를 제출받지 않은 것으로 나타난다.

○

○

○(라) 청구인이 이 건 세무조사 당시 제출한 ‘쟁점수수료를 필요경비로 인정해야 한다’는 내용의 소명자료는 아래와 같다.

○

○

○(3) 처분청 의견에 따르면, 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여, BBB공인중개사무소로부터 중개수수료에 대한 현금영수증(OOO원)을 수취하였고, BBB공인중개사무소 대표 OOO은 2025.10.23. 아래와 같이 쟁점토지의 매매를 쟁점법인이 주관하여 중개하였다는 내용의 확인서를 처분청에 제출하였다.

○

○

○(4) 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제4항 제2호는 주택 및 오피스텔 외의 부동산(토지, 상가 등)의 중개수수료에 대하여, “중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다”고 규정하고 있는 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점수수료가 쟁점토지의 양도와 직접 관련이 있는 비용이므로 양도소득의 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제1항 각호 외의 부분은 필요경비를 같은 항 각호에 규정된 것으로 규정하고 있고, 같은 항 제3호는 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 필요경비로 규정하면서, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호는 자산의 양도를 위하여 직접 지출한 비용으로서 같은 호 다목에 따른 공증비용, 인지대 및 소개비를 규정하고 있는바, 청구인은 BBB공인중개사사무소에 중개수수료로 OOO원을 지급하고 이에 대한 현금영수증을 수취하였고, 해당 중개수수료는 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제4항 제2호에 따른 토지매매에 대한 법정 중개수수료율(0.9%)의 범위 내 금액에 해당하는 반면, 쟁점수수료는 쟁점토지 양도가액의 약 18%에 해당하여 중개수수료로 보기에는 과도한 측면이 있어 쟁점수수료를 필요경비에 해당하는 소개비로 볼 수 없는 점, 쟁점법인이 컨설팅 용역을 수행하고 제출하는 용역보고서 및 이와 관련하여 쟁점법인이 청구인에게 어떠한 용역을 제공하였는지에 대한 제출된 자료가 없어서, 실제 쟁점수수료가 쟁점토지의 양도를 위해 직접 지출된 금액인지를 판단할 수 없고, 위에서 볼 수 있듯 BBB공인중개사무소에 중개수수료를 이미 지출하였고, 청구인이 쟁점법인에 공증비용이나 인지대를 지출한 것으로 보이지도 않아 쟁점수수료가 쟁점토지의 양도를 위해 직접 지출된 필요경비라고 볼 수 없는 점 등에 비추어 쟁점수수료를 필요경비에서 제외하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액다.

제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2025.12.30. 대통령령 제35947호로 개정되기 전의 것)제163조(양도자산의 필요경비) ①법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.③법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용