쟁점대수선공사의 공사비를 포함하여 쟁점주택의 취득가액을 감정평가로 산정해야 한다는 청구주장의 당부 등

1.처분개요가. 청구인은 2000.8.25. 인천광역시 서구 OOO 소재 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득한 후 2023.2.8. 쟁점주택을 양도가액 OOO원에 양도한 후 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 대상이라고 판단하여 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 2025.9.11.부터 2025.9.30.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사(조사대상기간 2023년)를 실시한 결과, 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 대상이 아니고, 쟁점주택의 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용해야 하는 것으로 판단하여, 2025.12.1. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 이 건과 관련된 사실관계를 살펴보면, 청구인은 2000.8.25. 쟁점주택을 취득한 이후 계속 거주하였으나, 2020년 12월경 쟁점주택과 연접한 인천광역시 서구 OOO에서 시행된 AAA 건물신축공사(이하 “인근신축공사”라 한다)로 인하여, 쟁점주택의 기둥, 벽체 등에 심각한 균열과 파손이 발생하여 인근신축공사의 시공사인 OOO 주식회사(이하 “BBB”이라 한다)와 분쟁이 발생하였고, 2021년 3월경 BBB이 제안한 ‘공사중 발생한 주택균열발생으로 인한 보상조치 사항’(OOO호, 이하 “공사보상공문”이라 한다)에 합의하여 공사도급계약 없이 쟁점주택에 대한 대수선공사(이하 “쟁점대수선공사”라 한다)를 실시하였다.

(2) 쟁점대수선공사에 지출한 공사비의 확인이 어렵다면, 쟁점대수선공사가 완료된 시점을 기준으로 쟁점주택의 시가를 감정평가하여 그 감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 산정하여야 한다.「소득세법」 제97조 제1항 제1호는 취득가액에 대하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액”을 취득가액으로 규정하고 있어, 환산가액보다 감정가액을 우선하여 취득가액으로 적용하도록 하고 있으므로, 쟁점대수선공사의 공사비에 대한 시가 확인이 과세관청의 권한으로도 어렵다면, 해당 대수선공사 이후 쟁점주택이 리모델링한 신축주택과 같이 그 경제적 가치가 향상된 것을 반영하여, 쟁점대수선공사가 완료된 시점을 기준으로 쟁점주택의 시가를 감정평가하여 그 가액을 쟁점주택의 취득가액으로 보고 양도소득세를 산정하는 것이 실질과세 원칙에 부합한다.

(3) 쟁점대수선공사 등을 포함한 쟁점주택에 대한 각종 비용을 재조사하여 그 금액을 필요경비로 인정해야 한다.처분청은 청구인이 쟁점대수선공사와 관련하여 세금계산서 등과 같이 공사대금을 부담한 증빙자료가 없어 청구인이 쟁점대수선공사의 공사비라고 주장하는 금액을 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 쟁점주택이 파손되어 자본적지출에 해당하는 약 OOO원의 공사비에 해당하는 쟁점대수선공사를 한 사실은 공사보상공문 2페이지에 공사의 범위와 종류 그리고 공사전후의 현장사진으로 명백하게 확인할 수 있다.다만, 청구인이 2025년 11월 현재 인근신축공사의 건축주인 AAA에 쟁점대수선공사의 공사비에 대한 자료를 수차례 요청하였으나, BBB이 폐업하여 연락이 되지 않는 상황이고 AAA은 쟁점대수선공사에 관여하지 않았다고 방관하고 있는 상황으로, 청구인으로서는 쟁점대수선공사의 공사비를 확인할 수 없어 재조사를 통하여 실제 BBB이 부담한 쟁점대수선공사의 공사비를 확인하여 이를 쟁점주택의 양도소득에 대한 필요경비로 인정하여야 한다.

(4) 청구인이 쟁점주택을 보유하는 기간 동안 각종 시공비용 등 자본적지출액은 필요경비로 인정되어야 한다.(가) 청구인은 22년 동안 쟁점주택을 보유하면서 지출한 지붕교체공사, 심야보일러설치, 철제대문교체 등 자본적지출액에 해당하는 비용에 대한 금융거래내역을 찾아 필요경비로 인정해 달라고 요청하였다. 수년에서 십수년이 지난 위의 공사비들에 대한 적격증빙을 제출하기는 어렵지만, 청구인은 각각의 공사항목과 금액, 시기 등을 금융거래자료로 정확하게 기억하고 있어서 재조사를 통해 이를 확인할 수 있다.「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 자본적지출액은 증명서류의 수취·보관 또는 지출사실을 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 하나의 방법으로만 필요경비로 인정될 수 있도록 규정하고 있으므로, 쟁점대수선공사는 공사관련 공문과 공사전후의 현장사진으로 입증되고, 청구인이 지출한 지붕공사, 보일러시공, 대문교체공사 등은 금융거래증빙으로 입증되는바 이는 필요경비로 인정되는 것이 마땅하다.「소득세법」 제160조의2 제2항에 따른 세금계산서 등 적격증빙의 법령상 보관기간은 5년으로 청구인이 제출한 2023년 쟁점주택 양도일부터 5년을 초과하는 기간 동안 부담한 은행거래명세 중 자본적지출액에 해당하는 공사비들은 처분청이 필요경비로 인정하여 경정함이 타당하다.(나) 청구주장에 따른 처분은 필요경비 이중공제로 불가하다는 처분청의 의견은, 동일한 납세자가 자산의 보유기간 동안 사업소득 계산 시 이미 필요경비(감가상각비 등)로 산입한 금액은, 나중에 자산을 팔 때 양도소득 필요경비에서 제외(차감)하는 경우에 적용되는 것으로, 이 건 양도소득세 필요경비 계산에 적용될 수 있는 법리가 아니다.쟁점주택에 대한 자본적지출액은 다른 소득과 분류과세되는 양도소득세의 필요경비로서 열거주의를 채택한 「소득세법」에 불산입할 근거규정이 없다.(다) 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따라 필요경비로 인정되는 “자본적지출액”을 규정한 같은 법 시행령 제163조 제3항 각 호 외의 본문은 자본적지출액에 대하여 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 같은 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나, 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우로 규정하는 한편, 같은 항 제1호는 같은 법 시행령 제67조 제2항 제4에서 말하는 “재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구”를 준용하여 필요경비로 인정되는 “자본적지출액”을 규정하고 있는바, 쟁점주택이 재해로 인하여 훼손되어 원상복구를 위해 시행한 쟁점대수선공사의 공사비는 당연히 자본적지출액으로 인정되어야 한다.(라) 「소득세법」상 과세대상이 되는 소득은 경제적 이익(순자산의 증가)을 의미하나, 이 건 손해배상금은 타인의 불법행위(공사로 인한 파손)로 인해 발생한 손실된 자산가치를 원상회복하기 위한 “손해의 전보(塡補)”로서 이득이 아니므로 「소득세법」상 비과세 대상임이 명백하다.손해의 전보방법(손해배상금 또는 대물변제)의 차이가 양도소득세 필요경비(자본적 지출)의 계산에 영향을 줄 수 있는 「소득세법」상 열거된 근거규정은 없다.필요경비에 소요된 자금의 출처(자기부담, 손해배상)와 상관없이, 투입된 비용이 자산의 가치를 증대시켰다는 “객관적 사실”이 존재하므로 양도소득세 열거주의를 채택하고 있는 양도소득세의 필요경비로 공제되어야 마땅하다.

나. 처분청 의견(1) 쟁점대수선공사가 완료된 시점의 감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 경정하여야 한다는 청구주장은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.(가) 「소득세법」 제97조 제1항에 따라 양도소득의 취득가액은 취득할 때의 실지거래가액을 우선 적용하고 이를 확인할 수 없는 경우에 한정하여 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순차적으로 적용해야 하므로, 청구인이 시가로 적용되어야 한다고 주장하는 감정가액은 쟁점주택을 취득할 당시의 가액도 아니고, 실제 부담한 자본적지출액을 대체하는 법정평가방법도 아니므로 이를 취득가액 또는 필요경비로 인정할 수 있다는 법적 근거가 없어 이를 인정하기 어렵다.나) ‘소득세법 기본통칙’ 97-0…2(감정가액으로 기록된 장부가액을 취득가액으로 인정여부)도 ‘사업자가 기장을 하기 이전에 취득한 자산을 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가업자가 감정한 가액으로 기장한 경우라 할지라도 동 자산의 양도차익계산에 있어서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산의 취득 당시의 가액으로 한다’고 하여 「소득세법」상 보유 중의 감정가액은 취득가액으로 인정할 수 없다는 것을 알 수 있다.

(2) 쟁점대수선공사 비용이 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장도 다음과 같은 이유로 인정하기 어렵다.(가)양도소득세의 필요경비는 「소득세법 시행령」 제163조 제3항에 따라 세금계산서, 신용카드 등 적격증빙을 수취·보관하거나 실제 지출 사실을 금융거래 증명서류에 의하여 입증하여야 하나 청구인은 둘 중 어느 것도 제출하지 못하였다.(나)쟁점대수선공사는 파손의 원인을 제공한 BBB의 비용으로 실시한 공사로서, 청구인 또한 BBB이 해당 공사비를 실지 부담한 사실을 인정하고 있으므로, 쟁점대수선공사의 공사비는 청구인의 필요경비에 포함될 수 없다.(다)또한, 청구인은 단순히 공사 책임자로부터 ‘공사금액이 OOO원을 초과했다’고 들었다는 것을 근거로 OOO원의 필요경비를 인정하여 줄 것을 주장하고 있는데, 이를 입증할 근거가 없으며, 해당 금액이 확인되더라도 이 비용을 BBB이 부담한 것이 명백하므로 처분청이 재조사를 통하여 공사금액을 조사할 이유도 없다.(라)청구인은 쟁점대수선공사 외 여러 항목을 필요경비로 인정하여 줄 것을 요청하고 있는데, 이 또한 근거 서류로 공사내용을 증명하지 못하고 있으며 쟁점대수선공사에 지출한 비용이 청구인의 필요경비에 해당하지 않는 것이 명백한 이상 청구인이 주장하는 실지거래가액이 환산취득가액보다 낮으므로 이 또한 청구주장의 이유가 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점① 쟁점대수선공사의 공사비를 포함하여 쟁점주택의 취득가액을 감정평가로 산정해야 한다는 청구주장의 당부② 재조사를 통해 쟁점대수선공사의 공사비를 산정하여 필요경비에 산입해야 한다는 청구주장의 당부③ 쟁점주택에 대한 각종 시공비용을 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 이 건에서 처분청이 쟁점주택의 양도소득세를 결정한 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.＜표1＞ 처분청이 한 청구인의 2023년 귀속 양도소득세 결정내역(단위 : 원)

○

○

○(2) 이 건에서 청구인이 필요경비로 주장하는 금액은 아래 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 청구인의 필요경비로 주장하는 항목 및 지출액 등(단위 : 원)

○

○

○(3) 청구인이 쟁점주택을 취득하면서 2000.8.21. 작성한 쟁점주택 매매계약서는 아래와 같다.

○

○

○(4) 청구인은 인근공사로 쟁점주택이 파손되어 청구인이 BBB에 그 복구 등을 요구하자, BBB이 청구인의 요구를 수용하여 쟁점대수선공사를 시행하였음을 입증하는 자료로 아래와 같이 BBB이 청구인에게 보낸 공문(공사 중 발생한 주택 균열발생으로 인한 보상조치 사항, OOO.3.)을 심리자료로 제출하였다.

○

○

○(5) 청구인은 쟁점대수선공사가 실제 시행되었음을 입증하는 자료로 쟁점대수선공사 전·후 및 공사의 진행중 사진을 아래와 같이 심리자료로 제출하였다.

○

○

○(6) 청구인은 쟁점주택과 관련하여 지출한 비용에 대하여 다음과 같은 자료를 제출하였다.(가) 청구인은 2000년 9월 쟁점주택을 취득할 당시 지출한 취득세 및 등록세(취득세·등록세·교육세 및 농어촌특별세 등 합계 OOO원)에 대한 지출증빙으로 ‘지방세 세목별 과세증명서’를 아래와 같이 제출하였다.

○

○

○(나) 청구인은 쟁점주택에 대한 각종 공사비용으로 지출하였다고 하면서, CCC(청구인의 배우자)의 OOO은행 계좌OOO 및 OOO은행 계좌OOO의 거래내역을 아래 ＜표3＞과 같이 제출하였다(이와 관련한 세금계산서 등 추가 증빙의 제출은 없음).＜표3＞ 청구인이 지출한 것으로 주장하는 공사비 계좌거래 내역(단위 : 원)

○

○

○(다) 청구인은 쟁점주택 양도에 대하여 중개수수료를 지출한 것을 입증하기 위하여 아래와 같이 중개보수내역을 제출하였다.

○

○

○(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 다음과 같이 살펴본다.(가) 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점대수선공사의 공사비를 필요경비에 산입해야 하므로, 쟁점대수선공사가 완료되는 시점의 쟁점주택에 대한 감정가액을 취득가액으로 산정해야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호는 취득가액을, 같은 항 제2호는 자본적지출액을 각각 별도로 규정하면서, 같은 법 제114조 제7항은 양도가액 또는 취득가액에 한하여 감정가액을 적용할 수 있도록 규정하고 있는바, 쟁점대수선공사의 공사비는 자본적지출액으로 취득가액과 별개의 필요경비로서 감정가액을 적용받을 수 없는 것으로 보이는 점, 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제2호는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 평가한 감정가액에 한하여 해당 자산의 양도가액 또는 취득가액으로 인정할 수 있도록 규정하고 있어서, 쟁점주택의 취득일(2000.8.25.)로부터 약 20년이 경과한 2020년 12월경에 시행된 쟁점대수선공사가 완료된 시점의 감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 없는 점 등에 비추어, 쟁점대수선공사의 공사비를 필요경비로 인정받기 위하여 쟁점대수선공사가 완료된 시점의 감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.(나) 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점대수선공사의 공사비를 재조사하여 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 각 호 외의 본문은 자본적지출액은 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 한하여 필요경비로 인정될 수 있도록 규정하고 있는바, 쟁점대수선공사의 공사비를 지출한 사실을 확인할 수 있는 세금계산서 등 적격증빙이나 금융거래 증명서류가 없어, 쟁점대수선공사의 공사비를 자본적지출액으로서 필요경비로 인정하기 어려운 점, 필요경비에 관한 사항은 일반적으로 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 그 기초가 되는 사실관계도 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있어 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로, 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명하게 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요를 납세의무자에게 돌릴 수 있다고 할 것이고(대법원 2013.10.31. 선고 2010두4599 판결 참조), 「소득세법」 제160조의2는 납세자에게 세금계산서 등 적격증빙의 수취·보관의무를 부여하고 있어, 같은 법 제163조 제3항 각 호 외의 본문에 따라 지출에 관한 각종 증빙을 수취·보관하여 그 지출 사실을 입증해야 할 책임은 납세자가 부담하는 것이 타당하며, 쟁점대수선공사의 경우 청구인과 BBB 사이에 이루어진 공사로서 이는 처분청이 입증하기 곤란한 경우에 해당하는 것으로 보여, 이에 대한 입증책임은 청구인이 부담하는 것이 타당해 보이는 점, 세무조사는 납세자에 대한 침익적 행정절차로서 조세심판원의 재조사결정에 따른 세무조사도 필요한 최소한에 국한하여 실시되어야 하는바, 비록 청구인이 쟁점대수선공사의 공사비에 대한 필요경비를 인정받기 위하여 재조사결정을 청구하는 내용으로 이 건 심판청구를 하였더라도, 처분청은 이미 2025.9.11.부터 2025.9.30.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여 청구인에 대한 추가 조사의 필요성은 낮아 보이는 한편, 청구주장과 같이 BBB 등에 대한 조사는 이 건 양도소득세 납세의무가 없는 자에 대하여 조세탈루 등의 혐의가 없음에도 실시하는 것으로서 세무조사권의 남용을 금지한 「국세기본법」 제81조의4 등의 규정에도 반하는 측면이 있는 점 등에 비추어, 쟁점대수선공사의 공사비를 재조사하여 필요경비를 산정해야 한다는 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.(다) 쟁점③에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점주택에 대한 지붕교체, 심야보일러설치, 철제대문교체 등을 위하여 지출된 금액에 대하여 계좌거래내역을 제출하였으므로 이를 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제97조 제2항 제2호는 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우 환산취득가액과 개산공제액의 합계액과 같은 조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 중 큰 것을 필요경비로 하도록 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점주택을 취득한 2000년경에는 매매가액을 낮춰서 계약서를 작성하여 신고하는 행위가 보편화된 시기로, 쟁점주택 취득가액을 입증할 금융거래내역이나 영수증 등의 자료가 제출되지 않아 실제 취득가액을 확인하기 어렵고, 기준시가 변동율에 비례하여 산정하는 환산취득가액(OOO원)이 쟁점주택을 취득하면서 작성한 매매계약서의 매매가액(OOO원)보다 크게 높아, 매매계약서에 따른 가액을 실제 취득가액으로 인정하기 어려워 보여, 쟁점주택의 취득가액이 불분명한 것으로 보고 처분청이 환산취득가액을 적용한 것에 별다른 문제가 없어 보이는 점, 청구인이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하는 위 ＜표2＞의 금액 중 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액은 OOO원(＜표2＞의 취득가액 OOO원 제외)으로, 앞서 쟁점① 및 쟁점②에서 살펴본 바와 같이 쟁점대수선공사의 공사비는 필요경비로 인정받기 어려워 청구주장에 따른 쟁점대수선공사의 공사비(OOO원)를 빼면 그 금액은 OOO원인데, 이 금액보다 쟁점주택의 환산취득가액과 개산공제액의 합계액(OOO원)이 더 큰 금액이므로, 「소득세법」 제97조 제2항 제2호에 따라 환산취득가액과 개산공제액의 합계액을 필요경비로 인정하는 것이 타당한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점주택을 보유하는 기간 중에 지출한 각종 공사비 등을 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액다.

제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2024.2.29. 대통령령 제34265호로 개정되기 전의 것)제67조(즉시상각의 의제) ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다.

다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 재정경제부령으로 정하는 비용2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손.

이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토지　 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)2. 건물가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)나.

가목외의 건물　 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다)　취득당시의 기준시가×7／1004. 제1호 내지 제3호외의 자산　취득당시의 기준시가×1／100⑩ 법 제97조 제1항 제1호 가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.1. 「상속세 및 증여세법」 제3조의2 제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증·감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.

2. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 「법인세법」 제2조 제12호에 따른 특수관계인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여·배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득시 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 재정경제부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.<img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=169222039"></img>③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다.

다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액4. 기준시가⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.