쟁점기준시가 재산정 신청에 대한 거부처분의 당부

1. 처분개요가. 청구인은 2020.6.29. 부산광역시 북구 OOO(면적 137.917㎡로, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 3인 공동명의로 OOO원에 매수하였다.

나. 한편 처분청은 2026.1.1. 쟁점상가의 2026년 기준시가를 1㎡당 OOO원인 OOO원(이하 “쟁점기준시가”라 한다)으로 산정하여 고시하였다.

다. 청구인은 2026.1.9. 처분청에 쟁점기준시가가 과도하게 높으므로 이를 재산정하여 달라고 신청하였으나, 처분청은 2026.2.24. ‘거래 시가, 건물의 특성 및 가격 적정성 여부 등을 종합적으로 검토한 결과, 쟁점기준시가는 적정한 것으로 판단되어 비조정처리한다’는 내용의 거부통지를 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2026.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 통상적으로 기준시가는 시가의 60∼70% 수준이라고 알고 있는데, 쟁점기준시가는 약 5년 전 매입가격인 OOO원보다 약 OOO원이 더 높은 OOO원에 달하는바, 청구인으로서는 이를 수용하기 어렵다.

(2) 특히 쟁점기준시가는 쟁점상가 소재지 OOO동의 핵심지역인 중심상업지역의 기준시가보다도 높은데, 어떻게 아파트 단지 내 상가의 기준시가가 중심상업지역 소재 상가의 기준시가보다 더 높을 수 있는지 일반적인 상식으로는 전혀 이해할 수 없다.

(3) 쟁점상가의 경우, 대로변에 있기는 하나 도로면보다 약 10여m 더 높은 벽과 장애물이 있어 도로에서 직접 접근할 수 없고, 1층에 있기는 하나 왼쪽 구석에 소재하고 있어 일반인의 출입이 거의 없는 열세구역인바, 이러한 쟁점상가의 특수성과 현장상황을 감안하지 않고 일괄적으로 기준시가를 산정하는 것은 부당하다. 조세심판원에서 부디 현장을 직접 방문하여 확인한 후 기준시가를 현실에 맞게 재조정해주시기를 바라는 바이다.

(4) 참고로, 쟁점상가는 수시로 공실이 발생하다가 현재는 보증금 합계 OOO원, 월세 합계 OOO원(부가가치세 별도)에 임대 중이다.

나. 처분청 의견(1) 양도소득세, 상속세 및 증여세 부과 시 실거래가액을 적용하는 것이 원칙이나, 시가가 없는 경우에 보충적으로 재산가액을 정하기 위하여 국세청장은 법령에 따라 매년 기준시가를 산정하여 고시하고 있다.

(2) 기준시가는 국세의 부과를 위한 기준가격으로, 국세청장은 기준시가 산정 및 재산정 시 감정평가 전문가에게 이를 의뢰하고 건물의 노후화, 수익률 등의 조정지수(구조·용도·위치), 거래사례비교, 개별 특성 조정률 등을 종합적으로 고려하여 산출된 조사가격을 평가심의위원회 심의를 거쳐 고시하고 있다.

(3) 국세청장은 청구인의 쟁점건물에 대한 쟁점기준시가 재산정 신청에 따라 한국부동산원에 재산정 신청을 하였고, 한국부동산원의 감정평가 전문가는 거래 시가 조사, 건물의 특성 조사, 가격균형 조사 등의 재실측 조사를 수행한 결과, ‘부산광역시 시내 상가용 건물의 수익률의 경우 소비심리 악화 등의 사유로 약보합세를 보이고 있으나, 쟁점상가는 초역세권에 위치하고 5,000세대 규모의 대단지 아파트의 상가건물 중 1층에 위치하고 있어 전년 대비 보합세로 가격수준을 유지하는 것이 타당하다’는 검토의견을 제출하였다.

국세청장은 한국부동산평가원의 현장 재조사 검토의견을 수용하였고, 이에 처분청은 청구인에게 쟁점기준시가가 적정하다는 내용의 ‘비조정대상 통지’를 하였다.

(4) 따라서 쟁점기준시가를 재산정해달라는 청구주장은 수용할 수 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점기준시가 재산정 신청에 대한 거부처분의 당부나. 관련 법령(1) 소득세법제99조 [기준시가의 산정] ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물다. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액제99조의2 [기준시가의 재산정 및 고시 신청] ① 제99조 제1항 제1호 다목에 따라 고시한 기준시가에 이의가 있는 소유자나 그 밖의 이해관계인은 기준시가 고시일부터 30일 이내에 서면으로 국세청장에게 재산정 및 고시를 신청할 수 있다.② 국세청장은 제1항에 따른 신청기간이 끝난 날부터 30일 이내에 그 처리 결과를 신청인에게 서면으로 알려야 한다.

이 경우 국세청장은 신청 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제99조 제1항 제1호 다목에 따라 기준시가를 다시 산정하여 고시하여야 한다.③ 국세청장은 기준시가 산정ㆍ고시가 잘못되었거나 오기 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류를 발견한 경우에는 지체 없이 다시 산정하여 고시하여야 한다.④ 재산정, 고시 신청 및 처리 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다.

이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제164조의3 [기준시가의 재산정ㆍ고시신청] ① 법 제99조의2 제1항의 규정에 의하여 국세청장이 산정ㆍ고시한 기준시가에 대하여 재산정ㆍ고시를 신청하고자 하는 자는 다음 각 호의 사항을 기재한 기준시가 재산정ㆍ고시신청서를 관할 세무서장을 거쳐 국세청장에게 제출하여야 한다.

1. 신청인의 성명 및 주소2. 대상재산의 소재지3. 신청사유② 법 제99조의2 제2항 후단 및 동조 제3항의 규정에 의하여 국세청장이 기준시가를 다시 고시하는 경우에는 인터넷에 게시하는 방법에 의한다.

다. 사실관계 및 판단(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인이 제출한 매매계약서에 의하면, 청구인·AAA·BBB은 2020.5.28. CCC로부터 쟁점상가의 지분 1/3씩을 합계 OOO원에 매입하는 내용의 매매계약을 체결한 것으로 나타난다. 해당 매매계약서에는 잔금(OOO원)의 지급일이 2020.6.29.으로 기재되어 있고, 특약사항 중 하나로 아래 ＜표1＞과 같은 내용이 기재되어 있다.＜표1＞ 청구인의 쟁점상가 매입계약서상 특약사항

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○(나) 처분청의 이 건 “오피스텔 및 상업용건물 기준시가” 재산정 신청에 대한 처리결과 통지서의 주요 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 이 건 결과통지서의 주요 내용

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○(다) 쟁점상가(OOO)는 아래 ＜그림1＞과 같이 건물 1층의 왼쪽 끝에 위치한 것으로, 본래 하나인 OOO가 분할된 것이고, 청구인은 이를 다시 2개로 분할하여 임대하고 있는 것으로 나타난다. 이에 대하여 청구인은 현재 쟁점상가를 “OOO”이라는 상호의 가게에 보증금 OOO원, 차임(월세) OOO원(부가가치세 별도)에, “OOO”라는 상호의 가게에 보증금 OOO원, 차임(월세) OOO원(부가가치세 별도)에 임대 중이라고 설명하고 있다.＜그림1＞ 쟁점상가 소재 건물의 1층 평면도

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○(라) 쟁점상가와 같은 라인에 있는 각 호실(아래 ＜그림2＞ 참고)별 2025·2026년 기준시가 현황(아래 ＜표3＞ 참고)에 의하면, 각 호실 모두 2026.1.1.자 기준시가가 전년과 동일하고, 출입문에 가까울수록 기준시가가 높으며, 쟁점상가의 정반대편인 오른쪽 끝에 있는 OOO의 경우 쟁점상가보다 기준시가가 높은 것으로 나타난다. 이에 대하여 청구인은 OOO의 경우 쟁점상가와 달리 장애물 없이 도로와 직접 접해있고, 지하철 출구와도 바로 인접하여 있으며, 아파트 단지로 연결되는 보행로가 있어 쟁점상가보다 접근성이 우세하므로, 그 기준시가가 쟁점기준시가보다 높은 것은 당연하다고 설명하고 있다.＜그림2＞ 쟁점상가 동일 라인 호실 분포

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○＜표3＞ 쟁점상가 동일 라인 호실별 2025·2026년 기준시가(단위 : 원/㎡)

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○(마) 우리 원 조사관실 담당자는 청구인의 신청에 따라 2026.6.9. 청구인, 처분청 담당 공무원, 한국부동산원 담당자 2명과 함께 쟁점상가에 대한 현장확인조사를 실시하였는데, 그 결과는 다음과 같다.1) 쟁점상가는 아래 ＜그림3＞과 같이, 아파트 단지 정문으로부터 87m 거리(도보 2분)에 있는데, 정문에서 쟁점상가로 가는 길에 경사가 다소 있고, 부산지하철 2호선 OOO역과는 2번 출구 기준 26m(도보 1분), 4번 출구 기준 70m(도보 1분) 떨어진 위치에 있다.

한편, 쟁점상가는 왼쪽 끝에 있으나 바로 옆으로 단지와 직결되는 전용통로가 있다. 다만 이에 대하여 청구인은 쟁점상가 옆 통로는 아파트 단지와 직결되는 전용통로가 아니라, 상가건물을 돌아가는 옥외난간이라고 설명하고 있다.＜그림3＞ 현장조사 당시 사진

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○2) 청구인이 설명하는 ‘10여m의 높은 벽과 장애물’은 건물 앞 경사도로 특성에 기인한 것으로, 슈퍼마켓(OOO)으로 진입하는 통로인 것으로 보인다. 다만 청구인은 해당 장애물의 경우, 도로의 경사 및 높이 차이로 추락 위험을 방지하고 지하 1층으로 내려가는 빗물을 막기 위하여 구축된 일종의 테라스에 해당하고, 지형 특성상 상가 1개층 정도 높이 만큼의 단차가 있기 때문에 쟁점상가의 경우 도로면에서 보면 1층이나 아파트 단지 내 뒷길을 기준으로 하면 2층에 해당한다고 설명하고 있다.3) 한국부동산원의 담당자는 통상 기준시가 재산정 신청이 접수되면 현장조사를 재실시하고, 이 건도 현장조사를 재실시하여 거부통지를 하였다면서, 쟁점상가는 초역세권에 위치하였을 뿐만 아니라 최근 준공된 5,000세대 대규모 아파트 단지 내 상가건물에 위치해 있어 유동인구가 많고 수요층이 탄탄하여 기준시가를 전년도와 동일하게 유지할 필요가 있다고 보았다고 설명하였다.

또한, 해당 담당자는 쟁점기준시가는 인근 지역의 주요 상권 건물의 기준시가보다는 15∼20% 낮게 책정되어 있고, 청구인이 비교대상으로 제시한 건물(부산광역시 북구 OOO 등 소재)은 아파트 준공시점, 역과의 거리 등에 있어 쟁점상가와 차이가 있으며, 상가 특성상 임대차계약은 많으나 매매계약 자체는 많지 않다고 설명하였다.4) 인근 부동산중개업자는 현재 쟁점상가의 임대료[보증금 합계 OOO원, 월세 합계 OOO원(부가가치세 별도)] 자체는 합리적인 수준이라고 설명하였다.(바) 청구인은 쟁점기준시가가 인근 비교대상 상가들의 기준시가에 비해 현저히 높다고 주장하면서 각각의 기준시가 연혁을 제출하였는데, 각 상가의 특징 및 기준시가를 정리하면 아래 ＜표4＞와 같고, 각 위치는 아래 ＜그림4＞와 같다.＜표4＞ 청구인 제출 비교대상 건물의 특징 및 기준시가 연혁(단위 : 원/㎡, %)

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○＜그림4＞ 청구인 제출 비교대상 건물의 위치

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○(사) 한국부동산원은 OOO역 인근 상가들의 기준시가는 대로변에서의 접근성, 준공시점 등을 고려하여 1㎡당 OOO원∼OOO원대로 다양하다면서, 아래 ＜그림5＞와 같은 자료를 제출하였는데, 해당 상가들의 지도상 위치를 보면 위 (바)항 기재에서 청구인이 비교대상으로 제시한 건물 중 부산광역시 북구 OOO 근처인 것으로 나타난다.＜그림5＞ 한국부동산원이 제출한 OOO역 근처 상가들의 현황

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○(아) 청구인은 쟁점상가의 임대계약서를 제출하였는데, 각각의 주요 내용은 아래 ＜표5＞와 같다. 이에 대하여 청구인은 2024.8.7.자로 기간이 만료된 임대차계약의 경우 차임(월세)을 OOO원 추가 감액하여 현재 OOO원(부가가치세 별도)이고, 두 임대차계약상 금액을 합산하면 보증금은 합계 OOO원, 차임(월세)은 합계 OOO원(부가가치세 별도)라고 설명하고 있다.＜표5＞ 쟁점상가 관련 임대차계약 내용

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○(자) 청구인은 2026.6.30. 개최된 조세심판관회의의 서면진술자료로, ＜별지＞와 같은 자료를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점상가의 위치적 특성 및 인근 중심상업지역 소재 상가들의 기준시가 등을 고려할 때 쟁점기준시가가 과도하게 높으므로 이를 재산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점상가를 포함하여 건물의 출입구와 같은 선상에 위치한 상가들의 경우 통행량이 많은 출입문에 가까울수록 기준시가가 높고, 쟁점상가의 정반대편인 오른쪽 끝에 있는 OOO의 경우 청구인이 설명하는 바와 같이 쟁점상가보다 접근성이 더 좋은 특성을 고려하여 그 기준시가가 쟁점기준시가보다 약 10.6% 정도 높게 설정되어 있는 점, 또한 청구인이 제시한 상가들의 경우, 아파트 단지와 가까운 상가인 점에서는 쟁점상가와 동일하나 각 아파트의 준공시기 및 세대수 등이 쟁점상가와 달라 상가건물의 노후화 및 유동인구 내지 수요층에서 차이가 있다고 볼 수 있고 상가별 면적과 지하철역과의 거리 등도 차이가 나, 해당 상가들의 기준시가를 쟁점기준시가의 직접적인 비교대상으로 삼기는 곤란할 뿐만 아니라 2015년 대비 2026년 기준시가를 보면 해당 상가들의 기준시가 상승률은 78.6∼99.6%에 달하는 반면 쟁점기준시가의 상승률은 1.16%에 그쳤는바, 쟁점기준시가가 다른 상가들의 2026.1.1.자 기준시가에 비해 과도하게 높다고 보기 어려운 점(참고로, 한국부동산원이 제시한 비교대상 상가들의 경우 대로변과의 접근성, 준공시점 등을 기준으로 1㎡당 기준시가가 OOO원∼OOO원 수준으로 다양한 것으로 나타난다) 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.