쟁점금액(프리미엄)을 이 건 취득가액으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 청구인들이 2021.12.29. 공동으로 취득한 경기도 안양시 OOO(OOO 이하 “이 건 주택”이라 한다)에 대하여 그 취득세 등을 신고·납부하면서 그 취득가격의 일부를 누락하였다고 보아, 2026.1.14. 청구인들에게 OOO원(프리미엄, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구인들은 이에 불복하여 2026.1.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1) 재개발 승계조합원이 입주권을 양수하며 지급한 프리미엄은 입주권에 대한 객관적 가액이 아니라 조합 가입 시점, 사업 진행 정도, 장래 개발 기대이익 등 무형적, 기대적 이익에 대한 시장 평가의 결과로서 입주권 자체의 객관적 가액과는 구별되므로 입주권이라는 재산의 취득가격 이라기보다는 조합원 지위 및 그에 수반되는 기대이익에 대한 대가로 보는 것이 타당하다.

(2) 처분청이 청구인들에게 한 이 건 취득세 등의 부과처분은 법률이 아닌 행정안전부의 유권해석을 근거로 한 것으로, 이는 법적 근거 없이 쟁점금액을 이 건 주택의 취득가격에 포함시킨 것으로 조세법률주의에 위반된다.

(3) 처분청은 실질과세 원칙을 들어 쟁점금액을 이 건 주택의 취득가격에 포함한 것이라고 하나, 실질과세 원칙은 이미 존재하는 과세요건을 형식에 구애받지 않고 해석하기 위한 보조 원칙에 불과할 뿐과세 요건을 새로 창설하거나 법률에 없는 과세를 정당화하는 근거가 될 수는 없다.

(4) 따라서, 이 건 취득세 등의 부과처분은 이 건 주택의 취득가격이 아닌 쟁점금액을 법률의 근거 없이 처분청이 자의적으로 이 건 주택의 취득가격에 포함한 것으로 위법·부당하다.

나. 처분청 의견(1) 부동산의 가격은 매도자와 매수자 간의 거래로 가격이 객관적으로 확정되는 것이고, 청구인들은 종전 부동산의 권리가액에 쟁점금액(프리미엄)을 합산하여 원조합원과 매매계약을 체결하였고 그 계약에 따라 쟁점금액을 포함한 대금을 원 조합원에게 지급하였으므로 쟁점금액은 그 자체로 이 건 주택의 취득가격이 되는 것이다.(2)「지방세법」제10조 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 취득세 과세표준은 사실상의 취득가격으로 하고 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으므로 청구인들이 종전 부동산을 취득하기 위해 원 조합원에게 지급한 쟁점금액은 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 직ㆍ간접 비용에 해당되므로 처분청이 쟁점금액을 이 건 주택의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점금액을 이 건 주택의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 처분청은 2015.9.22. AAA주택재개발정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 시행 인가를 고시하고, 2016.11.24. 관리처분계획을 인가하였다.(나) 청구인들은 2017.12.29. 종전 부동산을 취득한 후 그 취득가격 OOO원(권리가액 OOO원, 쟁점금액 OOO원)을 과세표준으로 하여 취득세 등 OOO원을 신고·납부하고, 2019.3.23. AAA주택재개발정비사업조합과 이 건 주택의 조합원 공급가격을 OOO원으로 하는 공급(분양)계약을 체결하였다.(다) 청구인들은 2021.12.29. 이 건 주택을 취득한 후 이 건 주택의 조합원 공급가격 OOO원에서 종전 부동산의 취득세 신고가격 OOO원을 차감한 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.(라) 처분청은 이 건 주택의 사실상 취득가격은 OOO원임에도 청구인들이 OOO원에 대해서만 취득세 등을 납부하였다고 보아 2026.1.14. 청구인들에게, 그 차액 OOO원(쟁점금액)을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다.(2)「지방세법」제10조 제7항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격을 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 그 권리를 취득하기 위하여 지출한 사실상의 취득가격(실제 지출금액)이 분양·공급가격 보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있다.또한「지방세특례제한법」제74조 제1항에서「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 등에 따라 취득하는 토지 및 건축물(환지계획 등에 따른 취득부동산)에 대해서는 취득세를 면제하되 그 제2호에서 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법」제10조 제7항, 같은 법 시행령 제18조 제1항 및 제4항을 종합하면 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 그 권리를 취득하기 위하여 실제 지출한 금액을 그 권리에 대한 사실상의 취득가격으로 보는 것이 타당한 점,「지방세특례제한법」제74조 제1항은 청구인과 같은 승계 조합원에 대한 취득세 부과의 방법을 정한 것일 뿐 그 취득세 과세표준은 지방세법령에서 규정하고 있는 취득가격의 범위 등에 따라 산정하여야 하는 점,청구인들과 같은 승계조합원이 조합원의 지위를 승계하면서 지급한 프리미엄은 향후 취득하게 될 이 건 주택의 취득가격을 당겨 지급한 것이라 할 것이므로 해당 금액(쟁점금액)을 이 건 주택의 취득가격에 포함하는 것이 실질과세의 원칙에 부합하는 점,청구인들은 이 건 주택을 취득하기 위해 합계 OOO원을 지급하였음에도 OOO원에 대해서만 취득세 등을 납부한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점금액에 대하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16113호로 개정된 것)제10조[과세표준] ⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령제18조 [취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다.

(3) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정된 것제74조[도시개발사업 등에 대한 감면] ①「도시개발법」에 따른 도시개발사업과「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.

2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 「소득세법」제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.② 제1항 제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

(4) 지방세특례제한법 시행령제35조[환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등] ① 법 제74조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산은 그 토지의 지목이 사실상 변경되는 부동산을 포함한다.② 법 제74조 제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」제10조 제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계 취득 할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.