쟁점금액을 이 건 취득가액으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 청구인이 2021.12.29. 취득한 경기도 안양시 동안구 OOO(OOO 이하 “이 건 주택”이라 한다)에 대한 취득세 등을 신고·납부하면서 그 취득가격의 일부를 누락하였다고 보아 2026.1.14. 청구인에게 OOO원(프리미엄, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 2017.12.29. AAA주택재개발정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 전 조합원으로부터 경기도 안양시 동안구 OOO(부속토지만 해당, 이하 “종전 부동산”이라 한다)을 OOO원에 취득하여 조합원 지위를 승계하였다.

(2) 이 건 정비사업의 승계조합원인 청구인은 종전 부동산을 취득하면서 그 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였고, 처분청도 이를 인정하여 청구인이 이 건 주택에 대한 취득세 등을 신고할 당시 그 공급(분양)가액(OOO원)에서 종전 부동산의 취득세 신고가액(OOO원)을 차감한 OOO원에 대하여만 취득세 등을 납부하도록 하였음에도 그 후 아무런 이유 없이 청구인이 이 건 주택을 취득하면서 쟁점금액(OOO원)을 누락하였다고 보아 이 건 취득세 등을 부과·고지한 것은 부당하다.

(3) 재개발사업의 관리처분계획에 의하여 부동산을 취득하는 경우 부동산의 가액은 관리처분계획에 의해 확정되고, 이전고시로 인하여 소유권을 취득하는 부동산의 가액을 말하는 것으로 관리처분계획 및 준공인가에 따라 취득하는 당해 물건의 가액이라고 볼 수 없는 종전 부동산의 소유자에게 지급한 프리미엄(쟁점금액)을 포함할 수 없다.

(4) 쟁점금액은 종전 부동산 자체의 가격 또는 그에 준하는 필수적인 취득비용으로 종전 부동산을 취득할 때 이미 그 취득세 등을 납부하였으므로, 이를「지방세특례제한법」(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 것, 이하 같다) 제74조 제1항에서 규정하고 있는 “관리처분에 따른 취득 부동산의 가액”에 포함하는 것은 부당하다.

(5) 설령, 쟁점금액이 위의 “관리처분에 따른 취득 부동산의 가액”에 포함된다 하더라도 그 가액은 ‘대지의 시가표준액 + 건축공사비의 합계액’을 기준으로 산출하여야 한다.

(6) 나아가, 이 건 취득세 등의 부과 처분은 ‘실질과세의 원칙’에 위반되고 쟁점금액에 대한 비과세 관행도 성립하였다 할 것이므로 이 건 취득세 등은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견(1)「지방세특례제한법」제74조 제1항에서 환지계획 등에 따른 취득 부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 과세하여야 한다고 규정하고 있으므로 그 초과액은 환지계획 등에 따른 취득 부동산의 사실상의 취득가격에서 승계 취득할 당시의 취득세 과세표준을 뺀 금액으로 보아야 한다.

(2) 이 건 주택의 사실상의 취득가격은 청구인이 이 건 주택을 취득하기 위해 지급한 총 금액이라 할 것이고, 여기에는 쟁점금액이 당연히 포함된다 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

(3) 처분청은 이 건 주택의 취득가격에 쟁점금액을 포함하지 않겠다는 공적인 견해 표명을 한 사실이 없고, 행정안전부는 2023.8.22. 승계조합원이 부담한 프리미엄을 그 후 취득하는 주택의 취득가격에 포함하여야 한다고 명확하게 해석하기 이전부터 부동산을 취득하기 위하여 거래 당사자나 제3자에게 지급한 비용은 원칙적으로 취득세 과세표준에 포함하여야 한다고 일관되게 해석하였는바, 처분청이 납세자에 대한 신뢰보호 원칙을 위반하여 이 건 취득세 등을 부과하였다고 볼 수는 없다.

(4) 또한 비과세 관행은 단순한 과세누락이 있었다는 것만으로는 성립될 수는 없고, 처분청이 쟁점금액에 대해 취득세를 부과하지 않겠다는 의사를 명시적 묵시적으로 표명한 사실도 없으므로 쟁점금액에 대하여 비과세 관행이 성립하였다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점금액을 이 건 주택의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 처분청은 2015.9.22. AAA주택재개발정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 시행 인가를 고시하고, 2016.11.24. 그 관리처분계획을 인가하였다.(나) 청구인들은 2017.12.29. 종전 부동산을 취득한 후 그 취득가격 OOO원(권리가액 OOO원, 쟁점금액 OOO원)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부한 후, 2019.3.23. AAA주택재개발정비사업조합과 이 건 주택의 조합원 공급가격을 OOO원으로 하는 공급(분양)계약을 체결하였다.(다) 청구인들은 2021.12.29. 이 건 주택을 취득한 후 이 건 주택의 조합원 공급가격 OOO원에서 종전 부동산의 취득세 신고가격 OOO원을 차감한 OOO원을 신고·납부하였다.(라) 처분청은 이 건 주택의 사실상 취득가격은 OOO원임에도 청구인들이 OOO원에 대해서만 취득세 등을 납부하였다고 보아 2026.1.14. 청구인들에게, 그 차액 OOO원(쟁점금액)을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다.(2)「지방세법」제10조 제7항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격을 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 그 권리를 취득하기 위하여 지출한 사실상의 취득가격(실제 지출금액)이 분양·공급가격 보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있다.또한「지방세특례제한법」제74조 제1항에서「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 등에 따라 취득하는 토지 및 건축물에 대해서는 취득세를 면제하되 그 제2호에서 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제35조 제2항에서 법 제74조 제2항에 따른 초과액은 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계 취득 할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법」제10조 제7항, 같은 법 시행령 제18조 제1항 및 제4항을 종합하면 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 그 권리를 취득하기 위하여 실제 지출한 금액을 그 권리에 대한 사실상의 취득가격으로 보는 것이 타당한 점,「지방세특례제한법」제74조 제1항 및 같은 법 시행령 제35조 제2항의 규정은 재개발조합 등의 승계조합원에 대한 취득세 부과 방법을 정한 것일 뿐 그 취득세 과세표준은 지방세법령에서 규정하고 있는 취득가격의 범위 등에 따라 산정하여야 하는 점,청구인들과 같은 승계조합원이 조합원의 지위를 승계하면서 지급한 프리미엄은 향후 취득하게 될 이 건 주택의 취득가격을 당겨 지급한 것이라 할 것이므로 해당 금액(쟁점금액)을 이 건 주택의 취득가격에 포함하는 것이 실질과세의 원칙에 부합하는 점,아울러, 처분청은 청구인들의 신고 내용을 신뢰하고 해당 취득세 등의 납부서를 교부한 후 그 부과제척기간 내에 이를 바로 잡아 추가로 다시 취득세 등을 부과한 것으로 이 건 취득세 등의 부과 처분은 신뢰보호의 원칙과는 관련이 없고, 그동안 쟁점금액 대해 취득세를 부과하지 않았다고 하더라도 처분청이 쟁점금액에 대해 취득세를 부과하지 않겠다는 취지의 공적인 의사 표명을 한 사실이 없으므로 이를 근거로 비과세 관행이 성립되었다고 볼 수도 없는 점 등에 비추어,처분청이 쟁점금액을 이 건 주택의 취득가격으로 보아 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)제10조[과세표준] ⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령제18조 [취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다.

(3) 지방세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정된 것)제74조[도시개발사업 등에 대한 감면] ①「도시개발법」에 따른 도시개발사업과「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.

2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 「소득세법」제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.② 제1항 제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령제35조[환지계획 등에 따른 취득부동산의 초과액 산정기준 등] ② 법 제74조 제2항에 따른 초과액은 같은 조 제1항의 환지계획 등에 따른 취득부동산의 과세표준(「지방세법」제10조 제5항에 따른 사실상의 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준(승계 취득할 당시의 취득세 과세표준을 말한다)을 뺀 금액으로 한다.

「지방세특례제한법」 제74조,「지방세법 시행령」 제18조