쟁점금액을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구법인은 2022.10.13. 경기도 하남시 OOO토지에 건축물 14,799.75㎡(제2종근린생활시설 등 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고.납부하였다.

나. 청구법인은 2024.4.5. 이 건 건축물의 취득세 과세표준에는 취득가격에서 제외되는 PM용역비 등 OOO원이 포함되어 있으므로 이에 대한 취득세 등을 환급하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 2024.6.10. 청구법인의 경정청구를 일부 받아들여 이 건 취득세 등의 과세표준에서 건설자금이자 등 OOO원을 제외하고, 나머지 OOO원(PM용역비 등, 이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대해서는 그 청구를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.6.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 쟁점금액 중 청구법인이 주식회사 A에게 지급한 PM용역비 OOO원은 청구법인이 이 건 건축물의 신축 및 분양에 대한 전반적인 사항을 위탁하고 지급한 운영비로서 그 실질은 이 건 건축물의 분양 관련 비용(임직원의 급여, 분양촉진비 등)이 대부분인바, 해당 비용은 이 건 건축물의 취득을 위한 직.간접비용에 해당되지 않는다 할 것이다.

(2) 회계감사수수료 OOO원은 청구법인이 OOO회계법인으로부터 외부 감사를 받고 지급한 수수료로서 이 건 건축물의 신축과 관련 없이 매년 발생하는 것으로 일종의 판매비용에 해당하므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(3) 법률자문수수료 OOO원은 청구법인이 법무법인 OOO으로부터 부동산투자회사법 등에 대한 자문, 거래구조 확정에 대한 자문 및 청구법인의 영업 인가를 위한 자문 등을 받고 지급한 비용으로 이 건 건축물의 취득과는 관련이 없는 비용이다.

(4) 자산보관수수료 OOO원은 청구법인 소유의 증권과 현금 등을 B 주식회사에 보관하고 지급한 수수료로서 이 건 건축물의 신축과는 관련이 없는 비용이다.

(5) 청구법인은 주식회사 C에게 청구법인이 소유하거나 소유하게 될 예정인 부동산(이 건 건축물) 등에 대한 운용을 맡기고 그에 대한 대가로 지급한 자산관리수수료 OOO원 중 일부는 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다고 하나 나머지는 이 건 건축물의 신축과는 직접적인 관련이 없으므로 해당 금액 중 이 건 건축물의 취득과 관련이 없는 OOO원은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

(6) 일반사무위탁수수료 OOO원은 청구법인이 주식회사 D에게 청구법인의 일반 사무와 그 부수사무(주식의 발행, 해산 및 청산 관련 업무 등)를 위탁하고 그 대가로 지급한 비용으로 이 건 건축물의 취득과 관련이 없는 비용이므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

(7) 청구법인은 PF 대출을 받기 위해 주식회사 감정평가법인 OOO으로부터 이 건 건축물 신축 관련 컨설팅을 받고, 그 대가로 OOO원을 지급하였는데, 해당 금액은 이 건 건축물을 신축하여 분양할 때 까지 모든 과정에 대해 컨설팅을 받고 지급한 것이므로 그 금액 중 46.46%(5번 참조)에 해당하는 OOO원은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

(8) 세무.재무용역수수료 OOO원은 청구법인의 세무 및 재무관리 업무(세무조정, 부가가치세 신고, 재무구조분석 등)를 OOO회계법인에게 위탁하고 지급한 비용으로 해당 업무는 일반적인 세무 신고 관련 업무이거나 청구법인의 현금 흐름 등에 대한 분석을 맡기고 지급한 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에세 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견(1) PM용역비는 청구법인이 주식회사 A에게 이 건 건축물의 시공사 선정 및 인.허가 업무, 설계 관련 업무 및 분양 관련 업무(업무지원ㆍ분양대금 관리) 등을 위탁하고 지급한 비용으로 해당 업무는 이 건 건축물의 신축공사에 필수적인 업무수행에 해당하므로 그 비용은 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다.

(2) 청구법인은 부동산투자회사로서 직원을 고용하거나 상근임원을 두지 않고 있으므로 이 건 건축물을 신축하기 위한 각종 업무는 제3자에게 위탁할 수 밖에 없으므로 청구법인이 이 건 건축물의 신축과 관련하여 회계감사, 자산보관·자산관리, 일반사무, 세무업무 및 재무분석에 관한 업무를 위탁하고, 지급한 회계감사수수료, 자산보관수수료, 자산관리수수료, 일반사무위탁수수료, 세무·재무용역수수료는 이 건 건축물을 신축하기 위한 간접비용이라 할 것이므로 이 건 건축물의 취득가격에 포함하여야 한다.

(3) 법률 자문수수료는 이 건 건축물의 신축과 관련한 인허가 및 영업인가에 대한 법률 자문을 받고 지급한 비용으로 이는 이 건 건축물의 신축과 관련한 준비행위에 대한 비용으로 볼 수 있으므로 해당 비용은 이 건 건축물의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다.

(4) 감정평가수수료는 청구법인이 이 건 건축물의 신축 사업계획에 대한 적정성 등을 검토 받고 지급한 비용으로「부동산투자회사법」제9조 제6항에 부동산투자회사가 영업인가를 받으려는 경우에는 감정평가법인이 사업대상 부동산에 대하여 실시한 감정평가 결과를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다고 규정하고 있음을 볼 때 감정평가 수수료는 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다고 보아야 한다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점금액을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구법인은 2019.9.5. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분 등을 목적사업으로 하여 설립한 부동산투자회사로서 부동산을 투자 운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 목적으로 하며, 그 자산의 투자 운영과 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 이행할 수 없는 것으로 나타난다.(나) 청구법인은 2022.10.13. 경기도 하남시 OOO토지에 이 건 건축물을 신축한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원 신고.납부하였다.(다) 청구법인은 2024.4.5. 이 건 취득세 등의 과세표준에 이 건 건축물의 취득가격에 해당되지 않는 건설자금이자 등 OOO원이 포함되어 있다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였고, 처분청은 2024.6.10. 청구법인의 경정청구를 일부 받아들여 건설자금이자 등 OOO원을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하고, PM 용역비 등 OOO원(쟁점금액)에 대해서는 경정청구를 거부하였다.(라) 쟁점금액의 지급 내역 등은 아래 ＜표＞와 같다.＜표＞ 쟁점금액의 지급 내역 등OOO(2)「지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것, 이하 같다) 제10조 제5항 제3호에서 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 그 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를 간접비용의 하나로 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 제1호에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은「부동산투자회사법」제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사로서 그 설립목적이 이 건 건축물만을 신축하여 분양하는 데 있으므로 청구법인의 설립부터 청산까지 모든 업무는 이 건 건축물의 신축 등과 관련이 있다고 보는 것이 합리적인 점,직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없는 청구법인의 특성 상 이 건 건축물의 신축과 관련한 모든 업무는 모두 자산관리회사 등에게 위탁하여야 하므로 그에 따른 보수 등은 이 건 건축물의 신축(취득)에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 또는 수수료에 해당한다고 보아야 하는 점,한편, PM용역의 경우 그 지급 원인은 대부분 이 건 건축물의 신축과 관련된 것일 뿐만 아니라 분양과 관련한 업무가 있기는 하지만 이는 이 건 건축물의 분양을 위한 판촉이나 광고 활동에 대한 것이 아니라 분양계획 수립이나 분양대금의 관리 등 주로 사업 계획에 관한 것으로 PM용역비에 이에 대한 대가가 포함되어 있다고 하더라도 그 비용을 광고선전비 등과 같은 판매비용으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점금액은 이 건 건축물의 신축을 위한 직접 또는 간접비용에 해당한다고 할 것이므로 처분청이 쟁점금액을 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것)제10조[과세표준] ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것)제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.

(이하 생략)4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용(3) 부동산투자회사법제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.

가. 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사나. 위탁관리 부동산투자회사 : 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사제9조[영업인가] ① 부동산투자회사가 제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 업무를 하려면 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사의 종류별로 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다.⑥ 부동산투자회사가 제1항에 따라 영업인가를 받으려는 경우에는 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 또는 감정평가법인을 말한다.

이하 “감정평가법인등”이라 한다)이 사업대상 부동산에 대하여 실시한 감정평가 결과를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.제11조의2[위탁관리 부동산투자회사의 지점설치 금지 등] 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.