1 임대주택이 체비지 또는 보류지에 해당한다는 청구주장의 당부2 임대주택 토지분 취득세에 대한 심판청구가 적법한지 여부

1. 처분개요가. 청구법인은 2009.7.28. 서울특별시 은평구 OOO㎡(이하 “이 건 사업구역”이라 한다) 일원에서 OOO구역 주택재개발정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 주택재개발정비사업조합으로, 2014.12.11. 이 건 정비사업에 대한 사업시행계획인가를 받고, 2017.1.31. 관리처분계획인가를 받았다.

나. 청구법인은 2022.5.26. 이 건 사업구역에서 OOO세대의 임대주택(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)을 신축하여 취득한 후, 「지방세특례제한법」 (2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 지특법”이라 한다) 제74조 제3항 제2호를 적용하여 취득가액 OOO원을 과세표준으로 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

다. 처분청은 2024.1.10. 이 건 정비사업에 대한 소유권 이전고시에 따라 청구법인이 취득한 토지의 초과 취득분 중 임대주택분(이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 청구법인이 취득세 등을 신고·납부하지 아니한 것으로 보아 무상승계취득세율 3.5%와 구 지특법 제74조 제3항 제2호에 따른 감면율을 적용하여, 취득가액 OOO원을 과세표준으로 한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였고, 청구법인은 이를 2024.1.29. 납부하였다.

라. 청구법인은 2025.8.26. 쟁점부동산은 체비지에 해당하므로 구 지특법 제74조 제1항에 따라 취득세 등의 85%를 감면하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.10.23. 이를 거부하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.10.25. 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장관리처분계획에 따라 취득한 임대주택은 구 「지방세특례제한법」 제74조 제1항에서 규정한 체비지에 해당하므로 취득세의 85%를 감면하여야 한다.이 건 정비사업이 2020.1.1. 이전인 2014.12.11. 사업시행계획인가를 받은 재개발사업이므로 「지방세특례제한법」 부칙에 따라 개정 전 제74조가 적용되어 사업시행자가 취득하는 체비지에 대한 취득세 감면규정이 적용된다.또한 「도시개발법」 제34조 및 제44조와 같은 법 시행령 제58조 및 제66조의2에서는 임대주택을 체비지의 범위에 포함하고 있고, 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에서는 임대주택을 보류지 등의 하나로 규정하고 있으며, 같은 법 제23조에 따라 관리처분계획에 의하여 제3자에게 공급되는 임대주택은 체비지에 해당한다.아울러 조세심판원 결정례(조심 2021지1556, 2023.11.29., 참조)에서도 관리처분계획에 따라 제3자에게 공급되어 사업경비에 충당되는 부동산은 체비지로 인정한 바 있으므로, 이 건 임대주택 역시 체비지에 해당하여 취득세 감면대상으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견(1) 취득세 감면대상으로 규정한 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 환지계획 또는 관리처분계획에서 미리 체비지 또는 보류지로 지정하여 취득하는 부동산을 의미한다.대법원은 체비지는 환지계획이나 관리처분계획에서 미리 정하여져야 하며, 이를 거치지 아니한 부동산은 감면대상이 되는 체비지에 해당하지 않는다고 판시하였다(대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결, 참조). 또한 서울고등법원도 체비지 또는 보류지는 분양신청 후 잔여분으로서 관리처분계획 등에 따라 지정된 부동산이어야 한다고 판시하였다(서울고등법원 2019.9.4. 선고 2019누32001 판결, 참조).관리처분계획(변경)인가 고시문에 따르면 공동주택은 조합원, 보류시설, 일반분양 및 임대로 구분되어 있고, 쟁점부동산인 임대주택은 보류시설과 별개의 ‘임대’ 항목으로 표시되어 있을 뿐 체비지 또는 보류지로 지정된 사실은 확인되지 않는다.따라서 쟁점부동산은 체비지 또는 보류지에 해당하지 아니하므로 취득세 감면대상으로 보기 어렵다.(2) 「지방세기본법」 제90조 및 제91조에 따르면 지방세의 부과처분에 불복하는 자는 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 이의신청 또는 심판청구를 제기하여야 하며, 그 기간이 경과하면 해당 부과처분은 확정된다.처분청은 2024.1.10. 청구법인이 관리처분계획에 따라 취득한 임대주택 토지분(쟁점②부동산)에 대하여 취득세 등을 부과·고지하였고, 청구법인은 이에 따라 2024.1.29. 취득세 등을 납부하였다.

따라서 청구법인은 늦어도 위 납부일에는 부과처분의 존재와 내용을 충분히 알았다고 보아야 한다.그럼에도 청구법인은 위 부과처분에 대하여 「지방세기본법」에서 정한 90일의 불복기간 내에 이의신청이나 심판청구를 제기하지 아니하였고, 그로부터 약 1년 7개월이 지난 2025.8.26.에 이르러 비로소 쟁점②부동산이 체비지에 해당하여 취득세 감면대상이라는 이유로 경정청구를 제기하였다.따라서 쟁점②부동산에 대한 부과처분은 이미 불복기간의 경과로 확정되었으므로, 이를 전제로 한 이 건 심판청구는 적법한 심판청구의 대상이 될 수 없으며 각하되어야 한다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점① 임대주택이 체비지 또는 보류지에 해당한다는 청구주장의 당부② 임대주택 토지분 취득세에 대한 심판청구가 적법한지 여부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.(가) 청구법인은 이 건 정비사업에 대하여 2014.12.11. 사업시행계획인가를 받고, 2017.1.13. 관리처분계획인가를 거쳐 2020.7.16. 관리처분계획(변경)인가 고시되었다.(나) 관리처분계획(변경)인가 고시문에 따르면, 임대주택은 일반분양분 및 보류시설과 구분되어 표시되어 있다

○

○

○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구법인은 이 건 임대주택이 관리처분계획에 따라 제3자에게 공급되어 사업경비에 충당되는 체비지에 해당한다고 주장하나,체비지 등은 관리처분계획 등에서 미리 사전에 정해지는 것으로, 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있어야 사업시행자 등의 소유권 취득이 확정되므로 환지계획이나 관리처분계획에서 정하지 않은 체비지 등의 취득은 존재할 수 없는 점, 임대주택은 체비지나 보류지로 지정된 사실이 확인되지 않으며, 해당 주택은 임대아파트로서 조합원이나 일반인에게 분양신청을 받을 수 없으므로, 체비지처럼 분양신청 후 잔여분이 남는 개념이 성립할 수 없는 점, 청구법인이 원용한 우리원 선결정(조심 2021지1556, 2023.11.29., 참조)은 관리처분계획에서 이미 체비지로 지정된 부동산을 1인에게 공급한 경우 체비지에 해당하는지를 판단한 사안으로, 관리처분계획상 임대주택을 체비지 또는 보류지로 지정하지 아니한 이 건과는 사실관계가 달라 그대로 원용하기 어려운 점 등에 비추어 이 건 주택은 체비지이므로 기납부한 취득세 등은 환급되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다(조심 2022지10, 2020.5.20., 같은 뜻임).다음으로 쟁점②에 대하여 살펴보면, 「지방세기본법」 제91조에 따르면 심판청구는 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 하는바, 부과처분에 대한 불복기간이 경과하면 그 처분은 확정되고, 경정청구를 통하여 그 처분의 위법 여부를 다시 다툴 수는 없는 점, 처분청은 2024.1.10. 청구법인이 관리처분계획에 따라 취득한 임대주택 토지분(쟁점②부동산)에 대하여 취득세 등을 부과·고지하였고, 청구법인은 2024.1.29. 이 건 취득세 등을 납부하였음에도 위 부과처분에 대하여 법정 불복기간 내에 이의신청이나 심판청구 등 불복절차를 제기하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점②부동산에 대한 취득세 부과처분을 대상으로 한 심판청구는 부적법한 청구에 해당한다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 부적법한 청구이거나 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법률(1) 지방세기본법제91조(심판청구) ① 이의신청을 거친 후에 심판청구를 할 때에는 이의신청에 대한 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다.② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 호에서 정하는 날부터 90일 이내에 심판청구를 할 수 있다.

1. 제96조 제1항 본문에 따른 결정기간 내에 결정의 통지를 받지 못한 경우 : 그 결정기간이 지난 날2. 이의신청에 대한 재조사 결정이 있은 후 제96조 제4항 전단에 따른 처분기간 내에 처분 결과의 통지를 받지 못한 경우 : 그 처분기간이 지난 날③ 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다.

(2) 지방세특례제한법(2020.01.15 법률 제16865호로 개정된 것)제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 「도시개발법」 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 "도시개발사업"이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 "재개발사업"이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다.

다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.부칙제5조 (도시개발사업 등에 대한 감면에 관한 적용례) ① 제74조 제1항 및 제3항의 개정규정은 「도시개발법」 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업으로서 2020년 1월 1일 이후 「도시개발법」 제17조에 따른 실시계획 인가를 받거나 「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따른 사업시행계획 인가를 받는 사업부터 적용한다.

(3) 도시 및 주거환경정비법제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계2. 분양대상자의 주소 및 성명3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 일반 분양분나. 공공지원민간임대주택다. 임대주택라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조 제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.③ 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.

(4) 도시개발법제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.제44조(체비지의 처분 등) ① 시행자는 제34조에 따른 체비지나 보류지를 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분하거나 관리하여야 한다.③ 학교, 폐기물처리시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위하여 조성토지등을 공급하는 경우 그 조성토지등의 공급 가격에 관하여는 제27조 제1항을 준용한다.④ 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사업의 활성화를 위하여 필요한 경우에 공급하는 토지 중 제3항 외의 토지에 대하여는 제27조 제2항을 준용한다.

서울특별시 은평구청장이 2024.1.10. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원에 대한 심판청구는 이를 각하하고, 나머지 심판청구는 기각한다.