이 건 토지를 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지로 보아 분리과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 처분청은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 경기도 용인시 OOO 토지 5,113.1㎡(AAA도시개발사업지구 내 토지, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 구분하여, 2025.9.10. 청구법인에게 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2025.12.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 청구법인은 경기도 용인시 OOO 일원 691,604㎡를 개발(AAA도시개발사업으로 이하 “이 건 개발사업”이라 한다)하는 AAA도시개발사업조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)의 조합원이다.

(2) 처분청이 2011.8.18. 이 건 개발사업의 실시계획을 인가함에 따라 청구법인은 2018.4.4. 주상복합용지인 이 건 토지(5,113.1㎡)를 환지예정지로 지정받았다.

(2) 처분청이 2011.8.18. 이 건 개발사업의 실시계획을 인가함에 따라 청구법인은 2018.4.4. 주상복합용지인 이 건 토지(5,113.1㎡, 3,361.9㎡)를 환지예정지로 지정받았다.(3)「지방세법」제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지에 대해서는 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지 분리과세대상으로 규정하고 있다.

(4) 여기에서 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지는 도시개발사업시행자가 소유하고 있는 토지 뿐만 아니라 타인 소유라 하더라도 도시개발사업용으로 사용할 수 있는 사용권 등을 확보하여 도시개발실시계획 인가를 받으면 분리과세대상이라 할 것이고, 주택건설용 토지는 주택의 신축 부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수 불가결하게 수반되는 부대시설용 토지도 포함된다고 할 것(대법원 2010.2.11. 선고 2009두15760 판결)인바, 이 건 토지와 같은 주상복합용지도 주택건설용지로 보는 것이 타당하다.

(5) 이 건 토지는 이 건 개발사업지구 내에 소재하는 주상복합용지로서, 청구법인은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등에 따라 이 건 토지에 신축하는 건축물 연면적의 90%까지 공동주택으로 신축할 예정이고, 주상복합용지는「주택법」등 관련 법령에 따라 공동주택과 동일한 규제를 받고 있을 뿐만 아니라 광역교통시설부담금이나 학교용지부담금도 공동주택과 동일하게 납부하여야 하므로 주택건설용토지로 보는 것이 타당하다.

(6) 따라서, 이 건 토지는 사실상 도시개발사업에 제공되는 주택건설용 토지로 보는 것이 타당하다 할 것임에도 처분청이 그 용도가 주상복합용지라는 사실만으로 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하므로 이 건 재산세 등을 분리과세대상으로 구분하여야 한다.

나. 처분청 의견(1)「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에서 규정하고 있는 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지에 해당하기 위해서는 그 토지가 기존의 용도(주거·경작·임대 등)에 사용되어서는 안 될 것이고, 도시개발사업을 추진함에 있어 물리적인 공사행위 외에도 다양한 준비, 관리행위가 이루어지는 점을 감안할 때, 실제로 주택건설 부지로서의 기능을 수행하여야 한다.

(2) 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지에 해당하는지 여부는 단순히 사업시행계획인가를 받은 토지를 말하는 것이 아니라 도시개발사업의 진행 과정상 실질적으로 주택건설용으로 사용될 수 있는 상태의 토지를 그 요건으로 봄이 타당한데, 이 건 개발사업은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 도시개발을 위한 공사를 착공하지 않았고, 청구법인의 경우 이 건 토지를 사업대상지로 하여 주택건설사업계획을 승인받은 사실도 없으므로, 이 건 토지는 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지로 보기는 어렵다.

(3) 한편, 이 건 토지(주상복합용지)가 도시개발사업에 제공되는 주택건설용 토지에 해당하는지 여부에 대해 보면,「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업에 제공하는 토지 중 주택건설용 토지와 산업단지용 토지를 분리과세대상토지로 규정하고 있다.

(4) 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지를 분리과세대상으로 규정한 시행령의 문언과 예외적으로 종합합산과세에 따른 불합리를 보완하고자 하는 분리과세제도의 입법취지 등을 고려할 때, 준주거시설용지, 상업용지 부분은 공공시설 내지 기반시설에 해당한다고 볼 수 없어 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지라고 볼 수 없다 할 것이다(대법원 2013.7.25. 선고 2012두16688 판결).(5) 이 건 토지는 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역이 주거지역이 아닌 중심상업지역으로 지정되었고, 주상복합용지는 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역으로서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 주택건설용 토지로 볼 수 없으므로 이 건 토지는「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에서 규정한 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지에 해당하지 않는다 할 것이므로 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점이 건 토지를 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지로 보아 분리과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 처분청은 2009.8.3. 이 건 개발사업 지구 일대를 OOO도시개발구역으로 지정·고시(용인시 고시 OOO)한 후, 2011.8.18. 이 건 개발사업에 대하여「도시개발법」제3조, 제4조 및 제17조에 따라 이 건 개발사업의 실시계획인가와 지형도면을 고시(용인시 고시 OOO)하였다.(나) 경기도 용인시장이 2017.8.11. 이 건 환지계획을 인가함에 따라 이 건 조합은 2024.5.2. 이 건 개발사업지구 내에 있는 청구법인 소유의종전 토지를 이 건 토지(주상복합용지)로 환지하기로 결정하였다.(다) 이 건 개발사업의 실시계획인가를 보면, 이 건 개발사업 지구는 중심상업지구(377,932㎡)와 공공시설지구(313,672㎡)로 크게 구분되는데, 이 건 토지는 중심상업지구 내에 있는 주상복합용지 중 하나로서, 여기에 공동주택과 주거 외 용도가 복합된 건축물을 건축하는 경우 공동주택의 면적은 연면적의 90% 미만으로 제한되는 것으로 나타난다.(라) 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에서 주거용 건축물 등을 신축하는 공사 등은 하지 않고 있는 것으로 보인다.(2)「지방세법」제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지를 분리과세대상으로 규정하면서, 분리과세대상으로 구분하는 기간을 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료되거나 공사 완료 공고가 날 때까지로 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 청구법인은 이 건 토지 중 공동주택의 건설에 제공되는 비율 (90% 미만)에 상당하는 면적은 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용지로 보아 재산세 분리과세대상으로 구분하여야 한다고 주장하나,「지방세법」제106조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호에서 규정하고 있는 ‘도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지’란 주택을 건설하기 위한 토지와 주택건설에 필수 불가결하게 수반되는 시설용 토지를 의미하는 것이므로(대법원 2010.2.11. 선고 2009두15760 판결, 같은 뜻임), 준주거용인 주상복합용토지는 여기에 해당하지 않는다고 보는 것이 조세법규의 엄격해석 원칙에 부합하는 점,청구법인 또는 이 건 조합은 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지를 사업부지로 하여 주택건설사업계획 등을 승인받은 사실이 없으므로 이 건 토지가 도시개발사업지구 내 주택건설을 위한 토지에 해당한다고 보기는 어려운 점,아울러, 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지를 도시개발사업에 제공하고 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어,처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각호에 따라 종합합산과세 대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.

(단서 생략)(2) 지방세법 시행령제102조[분리과세대상 토지의 범위] ① 법 제106조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 전ㆍ답ㆍ과수원가. 전ㆍ답ㆍ과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지. 다만, 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(읍ㆍ면 지역은 제외한다)의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 제1호에 따른 도시지역 중 같은 법 제36조 제1항 제1호 각 목의 구분에 따른 세부 용도지역이 지정되지 않은 지역을 포함한다.

이하 이 항에서 같다)에 있는 것으로 한정한다.⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. (단서 생략)4.「도시개발법」제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의「토지구획정리사업법」(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다.

이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」제8조의3에 따른 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다.

가. 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지제104조[도시지역] 제101조 및 제102조에서 “도시지역”이란「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역을 말한다.

(3) 도시개발법제18조[실시계획의 고시] ② 제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시ㆍ군관리계획(지구단위계획을 포함한다. 이하 같다)으로 결정하여야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시ㆍ군관리계획이 결정되어 고시된 것으로 본다. 이 경우 종전에 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 사항 중 고시 내용에 저촉되는 사항은 고시된 내용으로 변경된 것으로 본다.제36조[환지 예정지 지정의 효과] ① 환지예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.② 시행자는 제35조 제1항에 따라 환지예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.