이 건 주택(조정대상지역)을 1세대 3주택의 취득으로 보아 중과세(12%)한 처분의 당부

1. 처분개요가. 청구인들은 2025.2.10. 서울특별시 강남구 OOO(이하 “이 건 주택”이라 한다)를 공동(각 2분의1 지분)으로 취득한 후, 조정대상지역에 있는 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었다고 보아, 이 건 주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2024.12.31. 법률 제20630호로 개정된 것, 이하 같다) 제13조의2 제1항 제3호에서 규정하고 있는 세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.

나. 청구인들은 2025.4.14. 청구인 AAA가 소유하고 있는 경기도 안양시 OOO 소재 공동주택 143세대(1천분의 38 지분, 이하 “쟁점주택”이라 한다)는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에서 규정하고 있는 민간건설임대주택이므로, 청구인들의 주택 수 산정에서 쟁점주택을 제외하여야 하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나 처분청은 2025.5.20. 이를 거부하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.7.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1) 쟁점주택은 정부의 서민주거 안정보급 정책에 부응하여 추진한 건설 임대주택(10년 이상)이므로 청구인들의 소유 주택 수에서 쟁점주택을 제외하는 것이 주택 실수요자를 보호하고 주택 투기 수요를 근절하기 위하여 신설한「지방세법」제13조의2의 입법취지에 부합한다.

(2) 쟁점주택의 경우 청구인 AAA의 지분이 1천분의 38에 불과할 뿐만 아니라 청구인들이 사실상 거주할 수 없는 임대주택이므로 이를 청구인들의 주택 수에 포함하는 것은 부당하므로 청구인들은 이 건 주택을 취득하여 2022.1.29.부터 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO(이하 “기존 주택”이라 한다)를 포함하여 1세대 2주택이 되었다고 보는 것이 타당하다.

(3) 또한,「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호 바목 및「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제7호에서 민간건설임대주택(10년)을 양도소득세 중과세 배제대상으로, 종합부동산세 합산배제대상으로 각각 규정하고 있는바, 취득세에 있어서도 민간건설임대주택(10년)인 쟁점주택을 그 소유자의 주택 수 산정에서 제외하는 것이 합리적이라 할 것이고, 조세법규의 해석은 법문대로 엄격하게 해석하여야 할 것이나, 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위에서 입법 취지 등을 고려하여 합목적적으로 해석이 가능하다 할 것이다.

(4) 국토교통부장관은 장기일반임대주택을 주택 수에 포함하는 경우 입법 취지나 정책목적이 훼손될 수 있다고 보아 2025.4.28. 행정안전부장관에게 주택 수의 산정 방법 등을 규정하고 있는「지방세법 시행령」제28조의4의 개정을 건의하였으나 행정안전부장관이 필요한 조치를 하지 않아 정부의 정책에 순응하여 임대주택을 건설한 사업자에게 막대한 피해를 입히고 있는바, 이는 조세정의의 원칙에도 부합하지 않는다 할 것이므로 쟁점주택을 청구인들의 주택 수 산정에서 제외하여 이 건 취득세 등을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견(1) 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하며 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하고,「지방세법 시행령」제28조의4 각 호에서 쟁점주택과 같은 장기일반임대주택을 주택 수 산정에서 제외한다고 규정하고 있지 아니하므로「지방세법」제13조의2 제1항의 입법 취지 등을 고려하여 쟁점주택을 청구인들의 주택 수 산정에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.(2)「지방세법」제13조의2 제1항에서 주택의 공유지분이나 부속 토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다고 명확하게 규정하고 있으므로 쟁점주택 중 AAA의 소유지분이 1천분의 38에 불과하다고 하여 이를 청구인들의 주택 수에서 제외할 수는 없다.

(3) 쟁점주택은 143세대로서 AAA의 지분을 세대 수로 환산하면 5.43세대로 그 수가 적지 않은바, 청구인들은 조정대상지역에 있는 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었다고 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점청구인들이 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었다고 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인들은 2002.1.29. 기존 주택(서울특별시 강남구 OOO)을 공동(각 2분의 1 지분)으로 취득하였다(나) 청구인 AAA 등 8명은 2022.6.21. 경기도 안양시 OOO, 공동주택 143세대(쟁점주택)를 공동으로 신축 후, 쟁점주택을 민간건설주택(10년)으로 하여 임대사업자등록을 하고 현재까지 주택임대사업을 하고 있다.(다) 청구인들은 2025.2.10. 이 건 주택(서울특별시 강남구 OOO)을 공동(각 2분의 1)으로 취득한 후, 이를 취득하여 1세대 2주택이 되었다고 보아「지방세법」제13조의2 제1항 제2호의 세율(1천분의 80)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고· 납부한 후 소유권이전등기를 하였다.(라) 처분청은 AAA가 이 건 주택을 취득할 당시 쟁점주택을 소유하고 있는 사실을 확인하고 청구인들에게 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 된 것으로 하여 취득세 등을 수정 신고할 것을 안내하였고, 청구인들은 2025.4.4. 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었다고 보아 1천분의 120을 세율로 하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 등 OOO원(가산세 포함)을 수정 신고하였다.(마) 청구인들은 2025.4.14. 쟁점주택을 청구인들의 주택 수 산정에서 제외하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나 처분청은 2025.5.20. 이를 거부하였다.(2)「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에서 조정대상지역에 있는 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택으로, 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.

이하 “해당 주택”이라 한다)을 유상거래로 취득하여 1세대 2주택이 되는 경우 취득세율은 1천분의 80으로, 같은 항 제3호에서 해당 주택을 유상거래로 취득하여 1세대 3주택 이상이 되는 경우 취득세율은 1천분의 120으로 한다고 각각 규정하고 있다.또한,「지방세법 시행령」제28조의4 제6항 각 호에서 1세대의 주택 수 산정에서 제외하는 주택을 규정하고 있는데, 민간건설임대주택은 여기에 포함되어 있지 않다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석이나 유추해석은 원칙적으로 허용되지 않는 점,「지방세법」제13조의2 제1항에서 주택의 공유지분만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의4에서 민간건설임대주택을 주택 수의 산정에서 제외한다고 규정하고 있지는 않은 점,「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제7호에서 장기민간건설임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상으로 규정하고 있다고 하더라도 취득세에 있어서 장기민간건설임대주택을 주택 수 산정에서 제외하려면「지방세법 시행령」제28조의4 제6항 각 호에서 이를 명문으로 규정하고 있어야 하는 점 등에 비추어,청구인들은 조정대상지역에 있는 이 건 주택을 취득하여 1세대 3주택 이상이 되었다고 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령（1）지방세법(2024.12.31. 법률 제20630호로 개정된 것)제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2 부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득나. 농지 외의 것 : 1천분의 408. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 1천분의 30제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지 만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율（2）지방세법 시행령제28조의4[주택 수의 산정방법] ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다.⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택(주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택을 말한다) 수에서 제외한다.

(각 호 생략)(3) 종합부동산세법 시행령제3조[합산배제 임대주택] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지, 제10호 또는 제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.

이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유 현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

7. 건설임대주택 중「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.(4) 민간임대주택에 관한 특별법제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.(이하 생략)