이 건 주택(조정대상지역 외)을 1세대 3주택의 취득으로 보아 중과세(8%)한 처분의 당부

1. 처분개요가. 청구인은 2022.8.9. 주식회사 A과 충청북도 음성군 OOO(이하 “이 건 주택”이라 한다)에 대한 분양계약을 체결하였다.

나. 청구인은 2025.9.1. 분양대금을 완납하면서 이 건 주택을 취득한 후, 2025.10.2. 처분청에 이 건 주택의 취득가격인 OOO원을 과세표준으로 하고, 이 건 주택의 분양권 취득일 현재(2022.8.9.) 청구인 세대가 아래 ＜표1＞과 같이 경기도 이천시 OOO소재 주택과 충청북도 음성군 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대한 분양권을 소유한 상태에서 추가로 이 건 주택에 대한 분양권을 취득하여, 이 건 주택의 취득은 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우로 보아 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호의 중과세율(8%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.＜표1＞ 이 건 주택 분양권 취득에 따른 청구인 세대 주택 소유현황(단위 : 원)

○

○

○다. 이후 청구인은 2026.5.4. 처분청에 이 건 주택의 주택수 산정 기준일은 주택 취득일이고, 이 건 주택 취득일(2025.9.1.) 현재 지방에 소재한 공시가격 2억원 이하의 주택을 유상으로 구입한 경우에는 주택수 계산시 제외되므로, 이 건 주택의 취득은 아래 ＜표2＞와 같이 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에 해당하여 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율을 적용해야 한다는 취지로 기납부한 세액 일부의 환급(7%)을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2026.5.19. 이를 거부하였다.＜표2＞ 이 건 주택 취득에 따른 청구인 세대 주택 소유현황 및 청구인 주장(단위 : 원)

○

○

○라. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견(1) 이 건 주택의 취득 경위(가) 청구인은 경기도 이천시OOO에 거주하는 자로, 2025.1.15. 쟁점주택을 취득하였다.행정안전부는 2025.4.22. 지방 저가주택 취득세 중과기준 완화를 발표하였고, 청구인은 2025년 5월 중순 쟁점주택의 공시가격이 2억원 이하임을 알게되었으며, 2025.5.30. 추가로 충청남도 예산군 OOO를 취득하였다.(나) 청구인은 2025년 6월 초순 처분청 담당자와 직접 통화하고, 쟁점주택과 2025.5.30. 추가로 구입한 충청남도 예산군 소재 주택이 모두 지방의 저가주택에 해당하므로 주택수 산정시 제외된다는 사실을 두 번이나 확인한 후, 분양권 상태에서 이 건 주택을 매각하려던 계획을 취소하고, 이 건 주택을 최종 취득하기로 결정하였다.(다) 청구인은 이후 2025.9.1. 이 건 주택을 취득하였고, 2025.10.2. 처분청에 취득세 신고서를 접수하는 과정에서, 담당자로부터 2025년 6월의 통화내용과 달리 이 건 주택의 취득이 중과세 대상이라고 안내받았다.(라) 청구인은 처분청에 여러차례 이에 대한 이의를 제기하였으나, 처분청 담당자는 행정안전부의 해석 사례를 따랐을 뿐이라며 중과세로 신고하거나 일반과세로 신고후 추가로 가산세를 부담할지 여부를 선택하라고 답변하였다.(마) 청구인은 2025.10.14. 행정안전부 지방세 담당자와 직접 통화하고 해석 사례에 대한 이의를 제기하였으나, 중과세 대상여부 판단시기와 주택수 산정 기준일이 다르다는 이해할 수 없는 답변만 들을 수 있었다.(2) 「지방세법 시행령」 제28조의2 제1호 나목 개정규정(이하 “쟁점규정”이라 한다)의 적용대상(가) 행정안전부는 2025.4.22. 홍보자료 등을 통하여 2025.1.2. 이후 주택 취득세 중과세율 적용이 제외되는 저가주택 기준이 지방에 한하여 1억원에서 2억원으로 완화된다고 발표하였다.쟁점규정은 그 적용대상을 계약일과 상관없이 잔금납부일인 취득일 기준으로 한다고 명시하면서 그 대상을 유상으로 취득한 주택이라고 폭넙게 규정하고 있을 뿐, 입주권이나 분양권으로 취득한 신축 아파트에 대하여 별도의 제외 규정을 두고 있지 않다.따라서 처분청의 이 건 주택이 분양권으로 취득한 신축아파트라는 이유로 쟁점규정의 적용대상에 해당하지 않는다는 의견은 법적인 근거가 없어 위법하다.(나) 처분청 담당자는 2025년 6월 통화 당시 이 건 주택의 취득이 중과세 대상이 아니라고 답변하였다가, 취득세 신고 당시에는 중과세 대상이라고 답변내용을 변경하였다.처분청 담당자는 2025년 6월 당시 중과세대상이 아니라고 답변한 것은 청구인이 이 건 주택이 분양권으로 취득한 주택이라는 사실을 알리지 않았기 때문이라는 의견이나, 신축아파트를 분양권이 아닌 형태로 취득하는 경우는 준공 후 미분양 아파트를 취득하는 특수한 경우가 아니고서는 없기 때문에 일반적으로 신축아파트를 ‘취득’ 했다고 이야기 할 뿐 ‘분양권으로 취득’했다고 구분하여 이야기하지 않는다.처분청의 논리대로라면, 행정안전부 또한 ‘분양권으로 취득한 신축 아파트를 제외한 주택’이라고 쟁점규정의 적용대상을 구분하여 발표했어야 한다.(다) 또한 처분청 담당자는 분양권으로 취득한 신축 아파트는 모두 쟁점규정의 적용대상에서 제외되어야 한다고 주장하면서도, 청구인과의 전화통화시 분양권으로 취득한 신축 아파트라는 이유로 중과세를 부과받은 사례 중에서 공시가격이 2억원 이하인 경우에는 중과세를 취소하고 일반세율을 적용하여 취득세를 환급해 주었다고 답변하였다.(라) 처분청의 의견과 같이 분양권으로 취득한 주택의 주택 수 산정 기준일을 분양권 취득일로 적용하기 위해서는 공시가격과 상관없이 중과세를 배제하여야 하나, 처분청은 공시가격은 주택 취득일을 기준으로, 주택수 산정 기준일은 분양권 취득일로 선택적으로 적용하는 오류를 범하고 있다.(마) 처분청 담당자는 분양권으로 취득한 신축아파트가 쟁점규정의 적용대상이 아니라고 판단한 것이 잘못이라는 점을 시인하면서도, 이 건 주택 취득에 대한 중과세는 철회하지 않겠다고 통보하였다.이러한 행태는 지방 주택에 한하여 중과세를 적용하지 않는 방식으로 침체된 지방의 부동산 시장을 활성화하려는 쟁점규정의 취지와정반대의 해석으로서, 새로운 정책이 시행되기 전 중과세 되던 주택들에 대하여는 다양한 이유를 붙여서 어떻게든 중과세를 유지하겠다는 의도로 보인다.(바) 이와 같이 처분청이 이 건 주택이 분양권으로 취득하였다는 이유로 쟁점규정의 적용대상이 아니라고 판단한 것은 자의적인 것으로서 위법하다.

(3) 쟁점규정의 적용시점(가) 쟁점규정은 그 적용시점을 2025.1.2. 이후로서, 계약일과 상관없이 취득세 납세의무 성립시기인 잔금납부일(취득일)을 기준으로 적용하도록 규정하고 있다.(나) 이는 주택수 산정 기준일에 따른 혼란이 발생하는 상황을 방지하고자 주택 취득일을 기준으로 한다는 점을 명확히 한 것이다.(다) 신축아파트는 준공 후 미분양 아파트를 취득하는 경우를 제외하고는 모두 분양권 계약 또는 전매 등으로 취득하게 되는데, 이러한 경우 주택 취득일이 아닌 분양권 취득일을 기준으로 쟁점규정을 적용할 경우 현재 공사중인 혹은 입주중인 신규 아파트들은 모두 쟁점규정의 적용대상이 아니라는 의미가 되므로, 주택의 60%에서 70%가 아파트로 공급되는 우리나라의 현실을 감안시 신축아파트는 제외된다는 이야기를 하지 않은 것은 대국민 사기극이라 할 수 밖에 없다.(라) 행정안전부는 아래 ＜표3＞의 해석사례를 예시로 들면서, 분양권으로 취득하는 주택이 2개인 경우에 A 주택은 취득일을 기준으로 쟁점규정을 적용하고, B 주택은 계약일을 기준으로 쟁점규정을 배제하는 모순을 보였다.행정안전부 지방세 담당자는 이에 대하여 주택가격에 따른 중과세 적용시기와, 주택수 산정기준일이 달라서 그렇다는 괴상한 답변을 하였다.＜표3＞ 행정안전부 해석사례

○

○

○이는 지방 주택에 한해 중과세 부담을 덜어주겠다는 쟁점조항의 취지와는 정반대의 해석이고, 위 예시에서 B 주택은 수도권 소재의 주택이지만 청구인의 주택은 지방의 주택이므로 사실관계가 다르다.(마) 애초에 이러한 논란의 시작은 주택이 아닌 분양권이나 입주권을 주택수에 포함시키는 비상식적인 주택수 산정 기준에 관한 규정 때문에 생긴 것으로서, 현재 중과세 규정은 담당공무원이나 세무사조차도 어려워 할 정도로 그 적용이 매우 복잡하다.처분청 담당자는 이러한 상황에서 그간 분양권으로 취득한 신축 아파트에 대하여 분양권 계약일을 기준으로 주택수를 산정해 왔으므로 쟁점규정 또한 동일하게 적용해야 한다고 착각할 수 있다.(바) 그러나 쟁점조항은 지방 부동산 경기 활성화를 위하여 혜택을 주고자 하는 특례로서, 다른 규정보다 우선 적용되어야 하고, 따라서 주택 취득일을 기준으로 그 혜택이 적용되어야 한다.(사) 또한 이후에 주택을 추가로 취득할 경우 분양권으로 취득한 신축아파트는 제외한다는 예시 규정 또한 역시 없으므로, 분양권으로 취득한 신축 아파트이기 때문에 쟁점조항의 적용대상에서 제외하는 것은 잘못된 것이고, 공시가격에 따라 선택적으로 혜택의 대상을 적용하는 것은 더욱 잘못된 것이다.(아) 설령 이 건 주택이 지방 저가주택이 아니기 때문에 주택수 산정기준일을 분양계약일로 적용한다 하더라도 이 건 주택 취득 당시의 저가 주택인 쟁점주택과 분양권 계약일 당시의 저가주택인 쟁점주택은 같은 주택이다.따라서 지방 저가 주택은 다음번 주택 취득시 주택수 산정에서도 제외한다는 혜택을 적용하여 쟁점주택은 주택수에서 제외되어야 하며, 어떤 주택인지 구분하지 않고 무조건 계약일 당시의 총 주택수를 기준으로만 주택수를 산정하는 것은 옳지 않다.(자) 굳이 행정안전부의 예시에서 세번째 B주택이 중과세 대상이 될 수 있는 이유를 따져본다면, 쟁점규정 자체가 지방의 주택을 대상으로 하는 것이기 때문에 쟁점규정에서 언급한 추가로 구입하는 다른 주택도 지방의 주택인 경우만을 의미하고 따라서 수도권 주택인 경우에는 혜택이 제공되지 않는다고 해석하는 경우에만 가능할 것이다.(차) 또한 앞에서 언급했듯이 담당자는 청구인과 같은 단지의 3주택 이상의 동일한 사례들에 대하여 분양권으로 취득한 주택이기 때문에 계약일을 기준으로 하여야 하고, 이에 따라 이 건 주택의 취득은 중과세 대상이라고 하면서, 이들 중 공시가격이 2억원 이하로 결정된 주택에 대해서만 선택적으로 취득일을 적용하여 중과세했던 세금을 환급해 주었다고 하는데, 이는 주택수 산정기준을 자의적으로 적용하여 위법하다.(카) 청구인의 쟁점주택과 충청남도 예산군 OOO 주택은 모두 지방의 저가주택이므로 주택수 산정시 제외되어야 하고 이에 따라 이 건 주택의 취득은 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에 해당하여 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율 적용대상이다.따라서 처분청이 이와 다른 전제에서 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에서 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외에 있는 지역에 있는 주택을 취득한 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2 제1호 나목에서 수도권 외의 지역에 소재하는 경우에는 시가표준액이 2억원 이하인 주택은 중과세대상으로 보지 않는다고 규정하고 있다.

(2) 청구인의 경우 경기도 이천시 OOO 주택 및 쟁점주택의 분양권을 소유한 상태에서 이 건 주택 주택의 분양권을 취득하였고, 이 건 주택의 취득일 현재 경기도 이천시OOO주택의 공시가격은 OOO원인 사실이 확인된다.또한 행정안전부가 지방자치단체로 통보한 지방 저가주택 취득세 중과기준 완화 관련 운영요령 중 Q5의 사례3번이 청구인과 동일한 사례로 보이고, 이 경우 중과세 적용대상이라고 명확히 기재되어 있으므로, 처분청이 이 건 주택의 취득을 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우로 보아「지방세법」제13조의2 제1항 제2호의 중과대상으로 판단한 것에는 달리 잘못이 없다.따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점이 건 주택의 취득이 조정대상지역외의 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 중과세율(8%) 적용대상이라고 보아 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 공급계약서 등에 의하면, 청구인은 2022.8.9. 주식회사 A과 이 건 주택에 대한 공급계약을 체결하였고, 2025.9.1. 이 건 주택을 취득하였으며, 취득일 현재 이 건 주택의 공시가격은 OOO원으로 산정되었고, 이 건 주택취득일 현재 그 공시가격이 2억원을 초과한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.(나) 공급계약서 등에 의하면, 청구인은 2022.6.14. 주식회사 OOO과 쟁점주택에 대한 공급계약을 체결하였고, 청구인은 2025.1.15. 쟁점주택을 취득하였으며, 2025.4.30. 공시된 이 건 주택의 공시가격은 OOO원인 사실이 나타난다.(다) 청구인이 이 건 주택의 분양권 취득일 및 주택 취득일 현재 경기도 이천시 관고동 128 주택을 보유중이었고, 그 공시가격은 각각 이 건 주택의 분양권 취득일(2022.8.9.) 현재 OOO원, 이 건 주택 취득일(2025.9.1.) 현재 OOO원이며, 청구인이 2025.5.30. 충청남도 예산군 OOO(공시가격 OOO원)을 추가로 취득한 사실 및 이 건 주택이 조정대상지역외의 지역에 소재하였다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.(라) 행정안전부가 2025.4.22. 지방자치단체에 쟁점조항 개정과 관련하여 발송한 운영요령 주요내용은 아래 ＜표4＞와 같다.＜표4＞ 행정안전부 운용요령 주요내용

○

○

○(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에서 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2에서 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 그 제1호 나목에서 수도권 외의 지역에 소재하는 경우에는 시가표준액이 2억원 이하인 주택을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제28조의4 제6항에서 제1호 가목에서 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호 각 목에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택을 1세대의 주택 수를 산정할 때 소유주택수에서 제외한다고 규정하고 있다.(나) 청구인은 청구인이 이 건 주택 취득시 쟁점주택의 공시가격은 2억원 미만이므로 주택수 산정시 제외하여야 하고 이에 따라 이 건 주택의 취득은 1세대 2주택의 취득으로서 조정대상지역 외의 지역에 소재한 주택을 취득한 경우에 해당하여 표준세율 적용대상이라고 주장한다.그러나 「지방세법 시행령」은 2025.4.29. 대통령령 제35477호로 개정되면서, 수도권 외의 지역에 소재한 시가표준액이 2억원 이하인 주택에 대해서는 쟁점규정에 따른 주택 유상거래 취득 중과세 예외와, 「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제1호 가목에 따른 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호를 적용할 때의 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수 산정시 주택수에서 제외하는 두가지의 특례를 규정하면서, 그 부칙 제2조에서 제28조의2 제1호 및 제28조의4 제6항 제1호가목의 개정규정은 2025년 1월 2일 이후 취득하는 주택부터 적용한다고 규정하고 있는 바,청구인은 이 건 주택을 2025.9.1. 취득하여 대통령령 제35477호로 개정된 「지방세법 시행령」 적용대상이나 청구인의 이 건 주택 취득일 현재 이 건 주택의 시가표준액은OOO원으로서 2억원을 초과하여 주택 유상거래 취득 중과세 예외대상이 아닌 점,한편 「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항에서는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하고 있는바, 이 건 주택은 주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 해당하므로 청구인의 이 건 주택 분양권의 취득일을 기준으로 세대별 주택 수가 산정되어야 하고,청구인 세대는 이 건 주택 분양권 취득일(2022.8.9.) 현재 경기도 이천시OOO 주택과 쟁점주택에 대한 분양권을 보유한 상태에서 추가로 이 건 주택의 분양권을 취득하여 이 건 주택의 취득은 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상 외의 지역에 있는 주택을 취득한 경우에 해당하는 점,청구인은 이 건 주택의 취득일(2025.9.1.) 현재 쟁점주택의 시가표준액이 OOO원이라는 이유로 이 건 주택의 취득이 중과세 대상이 아니라고 주장하나,이 건 주택 분양권 취득 당시 주택수에 포함된 것은 쟁점주택이 아닌 쟁점주택의 분양권이므로, 주택에 대한 특례인「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제1호 가목(비수도권에 소재한 시가표준액 2억원 이하인 주택)을 적용할 수 없는 점 등에 비추어,청구인 세대는 이 건 주택의 분양권 취득일 현재 3주택에 해당하고, 이에 따라 이 건 주택의 취득은 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우로서 중과세율(8%) 적용대상이라고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.

이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율(2) 지방세법 시행령(2025.4.29. 대통령령 제35477호로 개정된 것)제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

1. 다음 각 목의 구분에 따른 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.가. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다)에 소재하는 경우: 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다.

이하 이 호에서 “시가표준액”이라 한다)이 1억원 이하인 주택나. 수도권 외의 지역에 소재하는 경우: 시가표준액이 2억원 이하인 주택제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다.

이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택(주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택을 말한다) 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호 각 목에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택나. 제28조의2 제3호ㆍ제5호ㆍ제6호ㆍ제12호 및 제18호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택다. 제28조의2 제4호에 해당하는 주택라. 제28조의2 제8호 및 제9호에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다.

마. 제28조의2 제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호 다목의 요건을 충족하는 주택바. 제28조의2 제17호에 해당하는 주택2. 「통계법」 제22조에 따라 국가데이터처장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업 또는 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.

3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔4. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 오피스텔5. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지6. 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택7. 제2항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 주택8. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받은 신축 오피스텔을 같은 기간 내에 최초로 유상승계취득하는 오피스텔로서 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하에 해당하는 오피스텔9. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 유상승계취득하는 오피스텔(신축 후 최초로 유상승계취득한 오피스텔은 제외한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 오피스텔.

다만, 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 가목에 해당하는 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용하는 경우 또는 매각ㆍ증여하는 경우나 같은 조 제4항 각 호의 경우가 아닌 사유로 같은 법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 해당 오피스텔은 본문에 따른 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 오피스텔에서 제외한다.

가. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하일 것나. 임대사업자가 해당 오피스텔을 취득한 날부터 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 임대사업자가 아닌 자가 해당 오피스텔을 취득한 날부터 60일 이내에 같은 조에 따라 임대사업자로 등록하고 그 오피스텔을 임대주택으로 등록할 것