이 건 오피스텔을 그 임차인이 주거용으로 사용하지 않고 숙박시설로 사용하였다고 보아 면제한 취득세…

핵심 요약

요지

“임대 외의 용도로 사용”이란 임대하지 않은 경우뿐만 아니라 임대를 하였더라도 그 임차인이 주거용도가 아닌 다른 용도로 사용하는 경우도 포함한다고 보는 것이 타당한 점, 청구인은 이 건 임차인들의 위법한 사용을 전혀 알지 못했다고 주장하나, 그러한 사정만으로 이 건 오피스텔을 「지방세특례제한법」제31조 제2항 제1호에서 규정하고 있는 취득세 추징 사유의 예외 대상으로 볼 수는 없는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

이유

1. 처분개요가. 청구인은 2019.9.5. 부산광역시 수영구 광안동 OOO, OOO호(토지 7.1㎡ 건물 38.2㎡, 이하 “이 건 오피스텔”이라 한다)를 취득한 후, 이 건 오피스텔을「지방세특례제한법」(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조 제1항에서 규정하고 있는 오피스텔(준주택)으로 하여 취득세를 면제받았다.

나. 처분청은 청구인이 이 건 오피스텔을 임대의무기간(4년) 내에 임대외의 용도로 사용하였다고 보아 2023.6.7. 청구인에게 이 건 오피스텔의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」제11조제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 세액에서 청구인이 납부한 세액(최소납부세액)을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.7.12. 이의신청을 거쳐 2023.10.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 2019.8.28. 이 건 오피스텔을 임대목적물로 하여 임대사업자등록(단기민간임대주택)을 한 후 2019.9.5. 이 건 오피스텔을 취득하고, 2020.6.1.부터 2023.3.2.까지 이 건 오피스텔을 주거용으로 임대하였다.

(2) 이 건 오피스텔을 임차한 마OOO(임대기간 2020.6.1.~2022.2.28.)과 강OOO(임대기간 2022.3.3.~ 2023.3.2., 이하 마OOO을 포함하여 “이 건 임차인들”이라 한다)가 처분청의 허가를 받지 않고 이 건 오피스텔을 숙박시설로 사용하였다 하더라도 청구인은 이와 같은 사용을 전혀 몰랐을 뿐만 아니라 이와 같은 위법한 사용에 대하여 동의하지도 않았다.

(3) 청구인은 이 건 임차인들에게 이 건 오피스텔을 주거용으로 하여 정상적으로 임대하였고, 그 임대계약서 제6조에서 임대사업자(청구인)의 동의 없이 무단으로 임차권을 양도하거나 타인에게 전대하는 행위와 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 행위를 해서는 안 된다고 명시하고 있는바, 이 건 임차인들이 이 건 오피스텔을 임대주택의 용도가 아닌 숙박시설로 사용하였다고 하여 그 책임을 청구인에게 지우는 것은 부당하다.

(4) 또한,「지방세특례제한법」제31조제2항 제1호에서 규정하고 있는 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하는 경우란 그 소유자가 임대 외의 용도로 사용하는 경우를 말하는 것이지, 그 임차인이 임대 외의 용도로 사용하였다는 이유로 이를 그 소유자가 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보는 것은 타당하지 않다.

(5) 따라서, 청구인은 이 건 오피스텔을 이 건 임차인들에게 정상적으로 임대하였고 이는 임대 외의 용도에 사용한 경우에 해당하지 않음에도 이 건 임차인들이 처분청의 허가를 받지 않고 이 건 오피스텔을 숙박시설로 사용하였다고 하여 그 사용을 전혀 알지 못한 청구인에게 그 책임을 물어 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견(1)「지방세특례제한법」제31조제1항은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하는 것이므로 그 목적 외의 용도로 사용하는 경우 그 감면 세액을 추징하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하므로 같은 조 제2항 제1호에서 규정하고 있는 “임대 외의 용도로 사용”이란 해당 주택을 임대하지 않은 경우뿐만 아니라 임대를 하였더라도 본래의 목적인 주거용이 아닌 다른 용도로 사용하는 경우까지 포함한다고 할 것이다(조심 2021지729, 2021.7.26.).(2) 이 건 임차인들이 이 건 오피스텔에 거주하지 않으면서 처분청의 허가를 받지 않고 숙박시설로 사용한 사실이 수사기관의 사건 조서 등에서 확인되고 있고, 이는 이 건 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용한 경우에 해당하는 이상 청구인이 이러한 위법한 사용을 전혀 몰랐다고 하더라도 이러한 사정만으로 청구인에게 이 건 취득세 등을 납부하지 않아도 될 만한 사유가 있다고 볼 수는 없는바, 처분청이 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점이 건 오피스텔을 그 임차인이 주거용으로 사용하지 않고 숙박시설로 사용하였다고 보아 면제한 취득세 등을 추징한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 2019.8.28. 이 건 오피스텔을 임대목적물로 하여 임대사업자등록(단기민간임대주택, 등록번호 : OOO-수영구-임대사업자-OOO)을 한 후 2019.9.5. 이 건 오피스텔을 취득하고, 이 건 오피스텔을「지방세특례제한법」제31조제1항에서 규정하고 있는 오피스텔로 하여 취득세 등을 면제받았다.(나) 청구인은 2020.6.1.부터 2022.2.28.까지 마OOO과, 2022.3.3.부터 2023.3.2.까지 강OOO에게 이 건 오피스텔을 임대하였으며, 해당 임대차계약서의 주요 내용은 아래와 같다 .<table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" style="BORDER-TOP: medium none; BORDER-RIGHT: medium none; BORDER-COLLAPSE: collapse; BORDER-BOTTOM: medium none; BORDER-LEFT: medium none"> <tbody> <tr> <td height="405" style="BORDER-TOP: #000000 0.4pt solid; HEIGHT: 1px; BORDER-RIGHT: #000000 0.4pt solid; BORDER-BOTTOM: #000000 0.4pt solid; BORDER-LEFT: #000000 0.4pt solid" valign="middle" width="624"> 임대차계약서 주택 소재지 : 부산광역시 수영구 광안동 OOO, OOO호 제6조[임차인의 금지행위] 임차인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안된다.

1. 임대사업자의 동의없이 무단으로 임차권을 양도하거나 민간임대주택을 타인에게 전대하는 행위 2. 민간임대주택 및 그 부대시설을 개축, 증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 행위 3. 민간임대주택 및 그 부대시설을 파손 또는 멸실하는 행위 4. 민간임대주택 및 그 부대시설의 유지·관리를 위하여 임대사업자와 임차인이 합의한 사항을 위반하는 행위 </td> </tr> </tbody></table>(다) 부산남부경찰서는 이 건 임차인들이 처분청의 허가를 받지 않고 이 건 오피스텔을 숙박시설로 사용하였다고 보아 이 건 임차인들을 부산지방검찰청(동부지청)에 송치하였고, 수영세무서장은 2022.7.25. 이 건 임차인들 중 1인인 강OOO에게 이 건 오피스텔을 숙박시설로 사용한 것에 대한 부가가치세 OOO원을 부과하였다.(라) 이 건 오피스텔의 주민등록 전입 현황을 보면, 이 건 임차인들은 이 건 오피스텔에 주민등록을 전입한 사실이 없는 것으로 나타나고, 청구인은 이 건 임차인들이 이 건 오피스텔에 거주하지 않았다고 하여 이 건 오피스텔에 대하여 면제한 취득세 등을 추징하는 것은 부당하다고 주장한다.(2)「지방세특례제한법」제31조제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제13조 제1항 및「민간임대주택에 관한 특별법」(2018.8.14. 법률 제15730호로 개정된 것) 제2조 제6호를 종합하면 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하인 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제하되, 임대의무기간(4년) 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 면제한 취득세 등을 추징한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세특례제한법」제31조제1항에서 임대사업자가 취득하는 오피스텔에 대해취득세를 감면하는 취지는 무주택자 등 서민들의 주거 안정에 있으므로 그 대상이 되는 오피스텔은 소유자가 주거용으로 임대하여야 할 뿐만 아니라 그 임차인이 주거용으로 사용하는 것을 전제하는 것인 점,임대주택 등에 대한 취득세 감면의 입법취지 등을 고려하면「지방세특례제한법」제31조제2항 제1호에서 “임대 외의 용도로 사용”이란 임대하지 않은 경우뿐만 아니라 임대를 하였더라도 그 임차인이 주거용도가 아닌 다른 용도로 사용하는 경우도 포함한다고 보는 것이 타당한 점(조심 2021지729, 2021.7.26., 같은 뜻임),청구인은 2019.9.5. 이 건 오피스텔을 취득하여 2020.6.1.부터 2023.3.2.까지 이 건 임차인들에게 임대하였으나 이 건 임차인들은 이 건 오피스텔을 주거용으로 사용하지 않고 처분청의 허가 없이 숙박시설로 사용하여 부산남부경찰서로부터 수사를 받아 부산지방검찰청에 송치되었는바, 이는 “임대 외의 용도로 사용”한 것에 해당하는 점,청구인은 이 건 임차인들의 위법한 사용을 전혀 알지 못했다고 주장하나, 그러한 사정만으로 이 건 오피스텔을「지방세특례제한법」제31조제2항 제1호에서 규정하고 있는 취득세 추징 사유의 예외 대상으로 볼 수는 없는 점 등에 비추어 청구인은 이 건 오피스텔을 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하였다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조제7항,「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정된 것)제31조[임대주택 등에 대한 감면] ①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다.

이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

(단서 생략)1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.② 제1항을 적용할 때「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제1항 또는「공공주택 특별법」제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우(2) 지방세특례제한법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29438호로 개정된 것)제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제4항 또는「공공주택 특별법 시행령」제54조제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.8.14. 법률 제15730호로 개정된 것)제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.7. “임대사업자”란「공공주택 특별법」제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.제50조[준주택의 용도제한] ① 민간임대주택으로 등록한 준주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없다.② 시장·군수·구청장은 민간임대주택으로 등록한 준주택이 주거용으로 사용되고 있는지를 확인하기 위하여 필요한 경우 임대사업자 및 임차인에게 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있고, 소속 공무원으로 하여금 해당 준주택에 출입하여 조사하게 하거나 관계인에게 필요한 질문을 하게 할 수 있다. 이 경우 임대사업자 및 임차인은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

이 건 오피스텔을 그 임차인이 주거용으로 사용하지 않고 숙박시설로 사용하였다고 보아 면제한 취득세 등을 추징한 처분의 당부

핵심 요약

이유

공공주택특별법시행령을 다룬 다른 기관의 판단