1 이 건 심판청구가 적법한 청구인지 여부2 쟁점주택이 「지방세특례제한법」 제31조의3 제4항에 따른 재산세 감면대상에 해당하는지 여부

1. 처분개요가. 처분청은 2021년도∼2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 경기도 광주시 OOO 외 33개 공동주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여, 2021.7.9.∼2024.9.9. 2021년도~2024년도 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세①”이라 한다)을, 2025.7.11. 2025년도 제1기분 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세②-①”이라 한다)을, 2025.9.12. 2025년도 제2기분 재산세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세②-②”라 하고, 이 건 재산세②-①과 함께 “이 건 재산세②”라 하며, 이 건 재산세①과 함께 “이 건 재산세”라 한다)을 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점주택에 대하여 2005.3.14. 임대사업자 등록을 하여 15년 이상 임대의무를 성실히 이행하였고, 이미 해당 임대의무기간을 모두 이행하여 시효가 완성된 상태에서 이 건 재산세 감면을 철회하는 것은 부당한다.또한, 처분청이 임대사업자 말소 통지를 등기우편이 아닌 일반우편으로 발송한 것은 그 효력이 발생하지 않고, 이에 근거한 재산세 부과 역시 원인무효에 해당한다.특히 처분청은 관련 제도를 변경하거나 감면을 철회하기 전에 청구인과 같이 ‘자동이체를 신청한 납세자’에게는 반드시 이를 별도로 서면으로 통보하여 확실히 인지할 수 있도록 하여야 함에도 청구인은 그 어떤 고지나 안내도 받지 못하였으므로 이 건 재산세를 추징한 처분은 신뢰보호의 원칙에 위배된다.

나. 처분청 의견(1) 이 건 재산세①에 대하여 청구인은 따로 이의신청이나 다른 불복절차를 진행하지 않고 조세심판을 제기하였고,「지방세기본법」 제91조 제3항에 의거 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내에 조세심판을 제기하여야 함에도 청구인이 처분통지를 받은 날로부터 90일이 지나 조세심판을 제기하여 청구기간이 도과한 조세심판청구이므로 본안심리 대상이 아닌 “각하” 대상이다.

(2) 청구인은 이 건 재산세를 자동이체 방식으로 납부해왔고, 어떤 고지나 안내도 받지 못하였으므로, 이 건 재산세 부과는 신뢰보호의 원칙에 위배되는 처분이라고 주장한다.그러나, 처분청은 일반우편으로 계좌이체(신용카드) 자동납부 통지서를 발송하였고, 「지방세기본법」제30조 제1항에서 서류의 송달은 교부·우편 또는 전자송달로 하되, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 방법에 따른다고 규정하고 있으며, 「광주시 시세 기본 조례」제5조 제1항에서 법 제30조 제1항에 따른 서류의 송달은 세무공무원의 교부 또는 우편 및 전자송달의 방법으로 한다고 하고, 이 경우 납세고지서 및 독촉장은 세무공무원의 교부 또는 등기우편 및 전자송달의 방법으로 하되 1장당 세액이 45만원 미만이면 일반우편의 방법으로 할 수 있다고 규정하고 있다.따라서, 이 건 재산세 부과 고지서는 각 1장당 세액이 45만원 미만에 해당하므로 일반우편으로 이 건 재산세를 고지한 것은 관련 법령에 따른 적법한 처분이므로 신뢰보호의 원칙에 위배되지 않는다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점① 이 건 재산세①에 대한 심판청구가 적법한 청구인지 여부② 「민간임대주택에 관한 특별법」개정에 따라 임대사업자 등록이 자동말소된 쟁점주택이 「지방세특례제한법」제31조의3 제4항에 따른 재산세 감면대상에 해당하는지 여부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다.(가) 임대사업자등록증에 의하면, 청구인은 2005.3.14. 임대목적물을 쟁점주택으로, 주택구분을 ‘매입’으로, 주택종류를 ‘매입임대주택’으로 하여 임대사업자 최초 등록을 한 것으로 확인된다.＜임대사업자 등록 내용＞

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○(나) 이후 쟁점주택은 2020.9.24. ‘「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따른 임대사업자 일제 정비(자동말소)’를 그 변경 사유로 하여 임대사업자 등록이 말소된 것으로 확인된다.＜임대사업자 등록 말소내용＞

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○(다) 처분청은 쟁점주택에 대하여 2020년에는 「지방세특례제한법」 제31조의3 제4항에 따라 임대사업자에 대한 재산세 감면을 적용하였고, 2021년 이후에는 해당 감면 적용 없이 일반세율로 재산세를 과세한 것으로 확인된다.(라) 처분청의 발송이력관리내역자료에 의하면, 처분청은 이 건 재산세 고지서(자동납부통지서)를 청구인의 현재 주민등록상 주소지로 일반우편으로 발송한 것으로 확인된다.(마) 청구인은 2021.7.9.∼2024.9.9. 이 건 재산세①에 대한 납세고지서를 수령하고, 90일이 경과한 2025.10.29. 심판청구를 제기한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 쟁점①에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세기본법」 제89조 제1항에서 이 법 또는 지방세관계법에 따른 처분으로서 위법ㆍ부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당한 자는 이 장에 따른 이의신청 또는 심판청구를 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제91조 제3항에서 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조에서 이 장에서 규정한 사항을 제외한 이의신청 및 심사청구와 심판청구에 관하여는 「국세기본법」 제7장을 준용한다고 하고, 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항에서 심판청구가 청구기간(90일)이 지난 후에 청구되었을 때에는 그 청구를 각하하는 결정을 하도록 규정하고 있다.(나) 청구인은 이 건 재산세①의 부과처분 통지를 받은 날부터 90일 이상이 경과된 2025.10.29. 별도의 이의신청 절차 없이 이 건 심판청구를 제기하였으므로, 이 건 재산세①에 대한 심판청구는 청구기간을 경과하여 제기되어 부적법하다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세특례제한법」제31조의3 제4항에서 임대사업자가 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 2세대 이상의 공동주택ㆍ오피스텔에 대해서는 재산세를 2027년 12월 31일까지 감면한다고 규정하고 있고, 「지방세특례제한법」 제31조의3 제4항 및 제5항에서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 경우에는 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다고 규정하고 있으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우에는 그 추징에서 제외한다고 규정하고 있다.(나) 청구인은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따라 임대사업자의 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우에 해당하여 재산세 추징에서 제외된다고 주장한다.그러나, 청구인은 쟁점주택에 대하여 2005.3.14. 임대사업자를 등록하고 2020.9.24. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대사업자 등록이 자동말소되어 그 임대의무기간이 경과한 것은 사실이나, 청구인의 경우 임대사업자 감면 사유 소멸일(2020.9.24.)부터 소급하여 5년 이내 재산세를 추징당한 것이 아니고, 그 소멸일(2020.9.24.) 이후인 2021년도∼2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자 지위를 유지하고 있지 않으므로, 「지방세특례제한법」제31조의3 제4항에서 규정하는 임대사업자 재산세 감면 대상에 해당하지 않아 그 감면 적용을 배제하고 일반과세로 부과된 것으로 확인되는 점,「민간임대주택에 관한 특별법」개정(2020.8.18. 시행)에 따라 단기임대주택 유형이 폐지되었고, 해당 유형은 법 시행일 또는 임대의무기간 종료시 자동으로 등록이 말소되도록 규정된 사항이며, ‘자동말소’란 처분청의 개별 통지가 아닌 법률효과에 따른 것이기에 개별 통지가 없어도 그 효력이 발생하는 점,청구인은 임대사업자 말소 통지를 등기로 받지 아니하였으므로 그 효력이 없어 이 건 재산세②의 처분이 무효라고 주장하나, 청구인의 이 건 재산세②의 부과 고지서는 각 1장당 세액이 45만원 미만에 해당하므로 관련 규정에 따라 일반우편으로 고지하는 것은 적법한 처분이라 볼 수 있는 점,조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 이 건 재산세②를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 부적법한 청구에 해당하거나 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세기본법제30조(서류송달의 방법) ① 제28조에 따른 서류의 송달은 교부ㆍ우편 또는 전자송달로 하되, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 방법에 따른다.제89조(청구대상) ① 이 법 또는 지방세관계법에 따른 처분으로서 위법ㆍ부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해당한 자는 이 장에 따른 이의신청 또는 심판청구를 할 수 있다.제91조(심판청구) ③ 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 때에는 그 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받았을 때에는 통지받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다.제100조(이의신청 및 심판청구에 관한「국세기본법」의 준용) 이 장에서 규정한 사항을 제외한 이의신청 등의 사항에 관하여는「국세기본법」제7장을 준용한다.

(2) 지방세특례제한법(2024.12.31. 법률 제20632호로 개정된 것)제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ④「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다)가 과세기준일 현재 임대 목적의 임대형기숙사, 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다) 또는 2세대 이상의 공동주택ㆍ오피스텔을 건축 중인 토지와 임대 목적으로 직접 사용하는 임대형기숙사, 다가구주택 또는 2세대 이상의 공동주택ㆍ오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2027년 12월 31일까지 감면한다.

다만, 「지방세법」 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원[수도권은 6억원(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우에는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액이 2억원(수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지와 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.

가. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지나. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔⑤ 제4항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 추징에서 제외한다.1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받기 전에 임대형기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지를 매각ㆍ증여하는 경우2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 경우3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 임대형기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔을 매각ㆍ증여하는 경우(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2023.8.16. 법률 제19680호로 개정된 것)제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

5. 제43조 제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우6. 제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항 제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다.③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.④ 임대사업자가 제1항 제3호에 따라 등록말소를 신청하거나 제2항에 따른 청문 통보를 받은 경우 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 한다.⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다.

이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장·군수·구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2024.4.30. 대통령령 제34473호로 개정된 것)제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.③ 법 제43조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호, 제5호나목, 제6호 및 제7호의 경우로 한정한다.1. 2년 연속 적자가 발생한 경우2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우5. 임대사업자의 상속인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우가.

임대사업자로서의 지위 승계를 거부하는 경우나. 법 제5조의6 또는 제5조의7에 해당되어 등록이 제한되는 경우④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항 제3호, 제4호, 제6호 또는 제7호에 해당하여 법 제43조 제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제43조 제4항 제2호에 해당하여 같은 항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 주택의 총 양도가격이 필요한 운영비용 등의 추계액을 초과하지 아니하는 범위에서 허가하여야 한다.⑥ 법 제43조 제4항에 따른 말소 신청에 관하여는 제5조 제4항을 준용한다.

경기도 광주시장이 2021.7.9.∼2024.9.9. 청구인에게 한 2021년도~2024년도 재산세 등 합계 OOO원의 부과처분에 대한 심판청구는 이를 각하하고, 2025.7.11., 2025.9.12. 청구인에게 한 2025년도 재산세 등 합계 OOO원의 부과처분에 대한 심판청구는 이를 기각한다.