이 건 부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매입약정을 체결한 경우 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항에 따른 취득세 감면 대상에 해당하는지 여부

1. 처분개요가. 청구법인은 2022.3.31. 서울특별시 광진구 OOO 토지 265.5㎡ 및 그 지상의 건물 448.06㎡(이하 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 매매로 취득하고, 같은 날 처분청에 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2022.11.8. 서울주택도시공사와 쟁점부동산에 임대가 목적인 주택을 건축하여 서울주택도시공사에게 매도하기로 하는 내용의 ‘부동산매매 이행약정서’(이하 “이 건 계약”이라 한다)를 체결하였다.

다. 청구법인은 이후 쟁점부동산이 ‘「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산’에 해당하므로, 「지방세특례제한법」(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조의5 제1항에 따른 취득세 감면(취득세의 100분의 10) 대상에 해당한다고 주장하며, 2025.3.14. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.5.13. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.8.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 청구법인은 처음부터 쟁점부동산에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기 위한 목적으로 해당 부동산을 취득했고, 청구법인이 서울주택도시공사에 제출한 매도신청서에서도 ‘청년용 도시형생활주택’으로 매도신청을 하여 승인통보를 받은 후 쟁점부동산을 취득한 사실을 확인할 수 있다.

(2) 서울주택도시공사가 작성한 매입임대주택 안내서에 따르면, 매도신청자는 토지 소유권을 완전히 확보하고, 토지상 압류 등 각종 권리관계를 정리한 후에야 서울주택도시공사와 매매이행약정을 체결할 수 있는바, 서울주택도시공사의 사업 절차상 이 건 계약이 청구법인의 쟁점부동산 취득행위보다 먼저 이루어지는 것 자체가 불가능했다.(3) 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항의 취지는 신축 매입 주택 등의 약정을 통해 임대주택의 공급을 확대하고 서민주거생활 안정을 지원하는 데 있고, 청구법인이 쟁점부동산을 스스로 소유하기 위하여 취득한 것이 아니라 공공주택사업자의 임대 목적으로 매도하기 위하여 취득하였음이 인정되는 이상, 쟁점부동산의 취득 이후에 서울주택도시공사와 이 건 계약을 체결하였다고 하더라도, 위 규정에 따른 세제혜택을 부여하는 것이 합리적이라고 할 것이다.

(4) 한편 처분청은 2024.12.31. 법률 제20632호로 개정된 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항에서 취득세 감면 대상자에 ‘주택등을 건축하기 위하여 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자’를 포함하는 것으로 규정하고 있으므로, 청구법인은 이 건 계약을 쟁점부동산의 취득일부터 60일이 경과한 때에 체결하여 취득세 감면 대상에 해당하지 않는다는 의견이다.그러나 위 법령은 오히려 부동산 취득 후 매입약정 체결의 현실적 필요성을 인정하는 방향으로 개정된 것으로 해석되고, 법 개정을 전후로 동일한 사업 목적을 가진 사업자에게 감면 혜택을 다르게 적용하는 것은 조세형평성 원칙에 위배되므로, 처분청의 위 의견은 타당하지 않다.

나. 처분청 의견(1) 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항은 “「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다”고 규정하고 있고,부동산 취득일 현재 ‘공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자’에 해당하지 않고, 그 취득일 이후 매도약정을 체결한 자를 취득세 감면 대상으로 포섭하거나 예외를 두는 내용을 따로 규정하고 있지 않다.

(2) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 참조).따라서 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 이후 서울주택도시공사와 이 건 계약을 체결한 사실이 확인되는 이상 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항에 따른 취득세 감면 대상에 해당한다고 볼 수 없다.

(3) 한편 2024.12.31. 법률 제20632호로 개정된 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항에서 취득세 감면 대상자에 ‘주택등을 건축하기 위하여 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자’를 포함하는 것으로 규정하고 있는바, 설령 개정된 규정을 이 건에 적용한다고 하더라도, 청구법인은 쟁점부동산의 취득일로부터 60일이 경과한 이후에 서울주택도시공사와 이 건 계약을 체결하였으므로, 역시 취득세 감면 대상에 해당하지 않는다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점청구법인이 쟁점부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매도약정을 체결한 경우 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항에 따른 취득세 감면 대상에 해당하는지 여부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 참조다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구법인은 2020.5.11. 서울특별시 송파구 OOO에 본점을 두고 부동산 개발 및 시행업, 부동산 매매 및 관리업, 주택건설 사업 등을 영위하기 위하여 설립된 법인으로, 2021.7.14. 「주택법」에 따른 주택건설사업자 등록을 마친 것으로 확인된다.(나) 서울주택도시공사는 「공공주택 특별법」제4조 제1항 제3호, 「지방공기업법」제49조에 따른 공공주택사업자이다.(다) 서울주택도시공사는 2022.3.22. ‘2022년도 제1차 신축약정 매입임대주택 매입공고’를 하고, 서울주택도시공사가 서울시민의 주거안정 및 주거비 부담 완화를 위해 임대 목적으로 매입할 서울특별시 소재 건축예정 주택의 매도희망자를 모집하며, 아래 ＜표1＞과 같이 그 매입절차를 안내하였다.＜표1＞ 서울주택도시공사의 2022년도 제1차 신축약정 매입임대주택 매입공고 중 매입절차 안내

○

○

○(라) 청구법인은 2022.3.31. 쟁점부동산을 매매로 취득하고, 2022.4.8. 서울주택도시공사에 위 매입공고에 따른 매도신청을 하며, 쟁점부동산에 도시형생활주택(지상 4층, 13세대, 연면적 683.71㎡)을 신축한 후 매도하는 내용의 부동산 이용계획서를 제출하였다.(마) 서울주택도시공사는 2022.6.15. 청구법인의 위 매도신청을 승인하고, 2022.11.8. 청구법인과 쟁점부동산 및 그 지상에 신축될 건축물을 매입하기 위하여 이 건 계약을 체결하였다.(바) 청구법인은 쟁점부동산의 취득일부터 1년 이내인 2022.12.29. 서울주택도시공사의 임대가 목적인 주택을 착공하고, 2023.6.27. 처분청으로부터 사용승인을 받아 위 주택을 취득하였으며, 그 취득일부터 6개월 이내에 서울주택도시공사에게 해당 주택을 매도한 것으로 확인된다.(사) 행정안전부는 2024.12.31. 법률 제20632호로 개정된 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항에 관한 적용요령을 ＜표2＞와 같이 통보하였다.＜표2＞ 개정 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항 적용요령<table cellpadding="0" cellspacing="0" class="tbl3"><tbody><tr><td><p> <span> </span> </p> <p>매입약정 주택 건축 감면 신설(법§31의5) </p> <p>^#56192;^#57009; 개정개요 </p> <p></p><table cellpadding="0" cellspacing="0"><tbody><tr><td valign="middle"> <p>개정 전 </p></td><td><p>개정 후 </p></td></tr><tr><td><p>

□ 공공주택사업자에게 매도하는 임대주택용 부동산 감면 </p> <p>

○ 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자만 감면대상자 </p> <p>

○ 취득세 10% </p> <p>

○ ‘주택’, ‘주택 등’ 용어 혼재 </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p>

○ 일몰기한 ’24.12.31. </p></td><td><p>

□ 감면확대 및 연장 </p> <p>

○ 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 약정을 체결한 자도 감면대상자에 포함 </p> <p>

○ 취득세 15% </p> <p>

○ ‘주택등’으로 용어정비 및 범위 명확화 </p> <p> - 단독주택, 다중주택, 다가구주택 </p> <p> - 국민주택규모 이하 : 아파트, 연립, 다세대주택 </p> <p> - 전용면적 85㎡이하 : 오피스텔(주거용), 기숙사 </p> <p>

○ 일몰기한 ’27.12.31. </p></td></tr></tbody></table> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p> <span> </span> </p> <p>

□ 적용요령 </p> <p>

○ 25.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용(부칙 §2) </p> <p> <span> </span> </p> </td></tr></tbody></table>(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항은 “「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다”고 규정하고 있다.(나) 처분청은 청구법인이 부동산 취득 후 서울주택도시공사와 매입약정을 체결하였으므로 감면 대상에 해당하지 않는다는 의견이나, 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항의 입법취지가 ‘신축 매입 주택 등의 약정을 통한 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원 등’에 있는 점(조심 2025지1559, 2025.12.12., 같은 뜻임),청구법인은 서울주택도시공사에서 서울특별시 소재 건축예정 주택의 매도희망자 모집 공고(2022.3.22.)를 한 이후 쟁점부동산을 취득(2022.3.31.)하고, 근시일 내 위 공고에 따른 매도신청(2022.4.8.)을 하였으며, 2022.11.8. 서울주택도시공사의 임대가 목적인 주택을 건축하여 서울주택도시공사에게 매도하기로 약정을 체결한 것으로 확인되는 점,청구법인이 매도자와 작성한 매매계약서 특약사항에서 매도자는 청구법인이 건축허가를 받을 수 있도록 협조하게 되어 있어 전반적인 취득 목적이 신축하기 위한 것으로 볼 수 있는 점,「지방세특례제한법」제31조의5는 제3항 제1호에 추징규정을 두고, 같은 조 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우 감면된 취득세를 추징하도록 보완하고 있는바,청구법인은 쟁점부동산의 취득일(2022.3.22.)부터 1년 이내인 2022.12.29. 서울주택도시공사의 임대 목적 주택 신축을 위한 공사에 착공하고, 2023.6.27. 위 주택을 취득하였으며, 취득일부터 6개월 이내에 서울주택도시공사에게 해당 주택을 매도한 것으로 확인되므로, 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항에 따른 취득세 감면을 적용하는 것이 합리적으로 보이는 점 등에 비추어,처분청에서 쟁점부동산이 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항에 따른 취득세 감면대상에 해당하지 않는다고 보아 청구인의 취득세 등 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법률1. 지방세특례제한법(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정되기 전의 것)제31조의5(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다.③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다.

1. 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우2. 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우2. 공공주택 특별법제4조(공공주택사업자) ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

서울특별시 광진구청장이 2025.5.13. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.