양도한 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 과세한 당초 처분의 당부(경정)

1. 청구인 주장청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOO OOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로 처분청이 ‘88.10.4 청구인에게 결정고지한 88년 수시분 양도속득세 156,141,780원 및 동방위세 31,053,420원에 대하여, 청구인은 경기도 용인군 수지면 OO리 O OO, O OOO O소재 임야 2필지 102,315평방미터를 74.5.23에 같은 면 같은리 O OO소재 임야 7,636평방미터를 84.8.30에 각각 취득하여 ’87.11.2 위 임야(109,951평방미터)를 청구외 OOO에게 249,000,000원에 양도하고 자산 양도차익 예정신고시 양도소득세 38,597,850원 및 동방위세 7,719,570원을 자진 납부하였음에도 처분청은 이 건 임야의 양도차익을 특정지역 해당배율(22.73)을 적용한 기준시가에 의하여 결정하였는바, 기준시가에 의한 양도차액이 위 양도금액을 초과하는 경우 이 건 양도차익은 249,000,000원으로 하여야 함에도 이를 인정치 아니하고 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

2. 국세청장 의견청구인이 제시한 거증자료에 의하면 매매계약서상 계약금 및 잔금기일을 전후하여 매매대금으로 보이는 돈이 예금계좌에 입금된 (87.10.19-87.11.2 기간중 6회에 걸쳐 2억3천만원 입금)된 점은 추정할 수 있다 하겠으나, 청구인은 종로구 OO동 OOOO O에서 볼트, 낫트판매업을 영위하고 있는 자이고, 한편 이 건 임야는 ‘83.9.7 지정 고시된 특정지역으로서 그 기준시가를 산정하는데 기초가 되는 지방세법상의 과세시가 표준액과 국세청장이 그 지역의 매매실례가액등을 기준으로 하여 정한 배율에 객관성이 결여된 것으로는 볼 수 없는 것이고, 달리 이 건 임야가 국세청 기준시가보다 현저히 낮은 가격에 거래된 것으로 인정할 만한 특수성도 엿보이지 아니하고 있어, 청구인이 주장하는 이 건 임야의 실지양도가액에는 그 신빙성이 인정되지 아니한다는 의견이다.

3. 쟁점청구인이 양도한 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 과세한 당초 처분의 당부에 있다 하겠다.

4. 심리 및 판단이 건 처분경위를 보면, 청구인은 경기도 용인군 수지면 OO리 O OO외 1필지 102,315평방미터를 74.5.23에 취득하고 동소 O OO소재 임야 7,636평방미터를 84.8.30취득하여 87.11.2 위 임야 전체인 109,951평방미터를 청구외 OOO에게 249,000,000원에 양도한 후, 이 건 임야의 양도차익을 신고함에 있어 기준시가로 계산한 양도차익이 실지양도가액을 초과한다하여 양도차익을 실지양도가액인 249,000,000원으로 신고한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 산출, 양도차익을 542,531,223원으로 결정하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 실지양도가액이 사실이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없음에도 이를 위반한 처분은 부당하다는 주장이므로 우선 청구주장 실지양도가액의 신빙성 여부를 살펴본다.첫째, 청구인이 제시한 부동산매매계약서를 확인한 바, 청구인은 경기도 용인군 수지면 OO리 O OO 임야 98,419평방미터 및 동소 OO 임야 7,636평방미터를 87.10.17 청구외 OOO에게 240,000,000원(계약금: 20,000,000원, 중도금 40,000,000원, 잔금: 180,000,000원)에 양도하는 매매계약서를 작성하였으며 또한 동소 O OOOO 임야 3,896평방미터를 87.11.2 청구외 OOO에게 9,000,000원(계약금: 2,000,000원, 중도금 3,000,000원, 잔금: 4,000,000원)에 양도하는 매매계약서를 작성하였고,둘째, 청구인으로부터 쟁점 부동산을 매수한 청구외 OOO은 동부동산을 249,000,000원에 청구인으로부터 매수하였다는 확인서를 인감 첨부하여 확인하고 있으며,셋째, 87.10.20 경기도 용인군수 발행 도시 계획 확인원에 의하면 쟁점 부동산은 도시계획 외 지역임과 동시에 쟁점 부동산 인근지역에 OOO이 있는 바, 동 OOO은 나 환자들이 지주 및 공장건물주로 된 염색공장이 집단형성되어 있는 지역이고넷째, 서울지방국세청 조사국에 확인한 바, 청구인으로부터 쟁점 부동산을 취득한 청구외 OOO이 부동산 거래조사과정에서 동 세무공무원에 제시한 부동산 매매계약서도 청구인이 당심에 제시하고 있는 부동산 매매계약서와 동일한 계약서로서 그 계약시기 및 계약금액이 청구주장과 일치하고 있으며다섯째, 청구인이 이 건 거래상대방인 청구외 OOO으로부터 받았다는 금융자료(220,000,000원상당 자기앞 수표) 추적결과 청구외 OOO이 발행한 자기앞 수표가 청구인 에금계좌에 입금되었다고 OOOO은행 OO지점장 및 OO은행 OO지점장이 확인하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하고 있는 쟁점 부동산의 양도가액 249,000,000원은 신빙성이 있다고 보여진다.다음으로 쟁점 부동산의 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하였는지를 필지별로 살펴보면, 경기도 용인군 수지면 OO리 O OO 임야 98,419평방미터의 기준시가에 의한 양도차익은 517,687,878원인데 반하여 실지양도가액은 222,720,000원(2개 필지 양도이므로 기준시가에 의거 안분계산한 금액임)이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있으며 동소 O OO임야 7,636평방미터의 기준시가에 의한 양도차익은 4,350,229원인데 반하여 실지양도가액은 17,280,000원(기준시가에 의한 안분계산한 금액임)이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있지 않고 동소 O OOOO임야 3,896평방미터의 기준시가에 의한 양도차익은 20,493,116원인데 반하여 실지양도가액은 9,000,000원이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있어 1개필지 임야를 제외한 2개필지 임야는 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있음을 알 수 있다.그러므로 이 건은 자산의 양도로 인하여 발생한 소득에 과세한다는 양도소득세의 기본적 논리 (소득세법 제4조제1항)에 합당하지 아니할 뿐 아니라 “세법의 해석, 적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.(국세기본법 제13조제1항)는 세법의 기본이념과도 상충한다 할 것인바, 소득세법 규정상 신고를 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 과세할 것이지만, ”기준시가” 즉 “시가표준액”과 “배율”이 일반적으로 부동산의 시가를 나타내는 평균치라 할지라도 간혹 특수한 경우에는 이 기준시가가 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 배제할 수 없는 것이 사실이므로 이 건과 같은 경우 기준시가에 의한 양도가액에서 기준시가에 의한 취득가액을 공제한 금액은 어떠한 경우에도 실지양도가액보다 커서는 안될 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다(83.2.22, 대법원 판결 82누 138도 같은 뜻임)따라서 본 건은 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있는 2개필지의 양도차익은 동 실지양도가액 231,720,000원을 양도차익으로 하고 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하지 않는 1개필지의 양도 차익은 동 기준시가에 의한 양도차익 4,350,229원을 양도차익으로 과세함이 타당하다 할 것이다.

5. 결론따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장 일부 이유있어국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

88.10.4 강동 세무서장이 청구인에게 결정고지한 88년도 수시분 양도소득세 156,141,780원 및 동 방위세 31,053,420원의 처분은 양도차익을 236,070,229원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정결정한다.