소형주택인 이 건 주택을 청구인들의 주택 수 산정에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

1. 처분개요가. 청구인들은 2025.8.13. 서울특별시 용산구 OOO(토지 16.17㎡, 건축물 24.07㎡ 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 공동(각 2분의 1지분)으로 취득하여 1세대 2주택이 되었다고 보아, 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2024.12.31. 법률 제20630호로 개정된 것, 이하 같다) 제13조의2 제1항 제2호에서 규정하고 있는 중과세율(1천분의 80)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고· 납부하였다.

나. 청구인들은 2025.10.24. 이 건 주택을「지방세법 시행령」(2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의4 제2항 제2호에서 규정하고 있는 주택으로 보아 청구인들의 주택 수 산정에서 제외 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.12.26. 이를 거부하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2026.2.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1)「지방세법 시행령」제28조의4 제2항 제2호에서 임대사업자(해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 같은 조에 따라 임대사업자로 등록하고, 그 주택을 임대주택으로 등록한 경우를 포함)가 2024.1.10.부터 2027.12.31.까지 유상승계취득하는 소형주택(다가구, 연립 또는 다세대주택으로 전용면적 60㎡ 이하인 주택으로 신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외)에 대해서는 1세대의 주택 수에서 제외한다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘신축 후 최초로 유상승계하는 주택’이란 같은 항 제1호에서 규정하고 있는 2024.1.10.부터 2027.12.31.까지 사용검사를 받거나 사용승인을 받은 주택이 아닌 주택으로 보는 것이 타당하다.

(2) 이 건 주택은 2011.11.15. 사용승인을 받은 다세대주택으로,「지방세법 시행령」제28조의4 제2항 제1호에서 규정하고 있는 2024.1.10.부터 2027.12.31.까지 사용승인을 받은 주택에 해당하지 않고, 청구인들은 이 건 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 이를 임대주택으로 하여 임대사업자등록을 하였는바, 이 건 주택은 청구인들의 주택 수에서 제외되는 주택에 해당한다.

(3) 조세심판원은 건축주가 임대용으로 건축하여 임대용으로 사용하던 주택을 매매계약을 통해 취득하는 경우 ‘최초로 분양’받는 것에 해당하지 않는다고 결정(조심 2023지1592, 2024.3.14.)하였다.

(4) 이 건 주택을 청구인들의 주택 수에서 제외하면, 청구인들은 1세대 1주택자로서, 이 건 주택에 대해서는「지방세법」제11조 제1항 제8호 가목에서 규정하고 있는 주택의 유상 취득에 따른 표준세율(1천분의 10)을 적용하여야 함에도 청구인들이 이 건 주택을 신축 후 최초로 유상승계하였다고 보아 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견(1)「지방세법 시행령」제28조의4 제2항은 주택 공급의 활성화를 위하여, 한시적으로 소형주택의 취득에 대해 특혜를 부여한 것으로, 신축 주택을 최초로 유상승계취득한 경우「지방세법 시행령」제28조의4 제2항 제1호에서 취득자의 주택 수 산정에서 제외하고 있으나, 같은 항 제2호 괄호에서 신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외한다고 규정하고 있는바, 해당 주택의 사용승인일에 관계 없이 건축주(소유권보존등기권자)로부터 최초로 취득한 주택은 취득자의 주택 수에 포함하는 것이 타당하다.

(2) 청구인들은 건축주 겸 전 소유자인 AAA가 2011.11.15. 신축 후 임대하던 이 건 주택을 2025.8.13. 최초로 유상승계 취득한 것이므로, 청구인들이 이 건 주택의 취득일부터 60일 이내에 이 건 주택을 임대주택으로 하여 임대사업자로 등록하였다 하더라도 이 건 주택을 청구인의 주택 수에서 제외할 수는 없으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단가. 쟁점이 건 주택을「지방세법 시행령」제28조의4 제2항 제2호에서 규정하고 있는 소형주택으로 보아 청구인들의 주택 수 산정에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인들은 2021.2.18. 서울특별시 양천구 OOO 주택을 공동으로 취득하여 소유하고 있는 상태에서 2025.8.13. 조정대상지역 내에 소재하는 이 건 주택(서울특별시 용산구 OOO)을 공동으로 취득한 후 이 건 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되었다고 보아 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고 중과세율(1천분의 80)을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.(나) 청구인들은 이 건 주택의 취득일부터 60일 이내인 2025.8.19. 이 건 주택을 임대물건으로 하여 최초로 임대사업자 등록을 하였다.(다) 이 건 주택은 2011.11.15. 사용승인을 받은 주택으로, 그 건축주인 AAA가 임대용도로 사용하다가 2025.8.13. 청구인들에게 양도하였는데, 그 등기사항증명서를 보면, 건축주인 AAA가 소유권보존등기(2011.11.21.)를 한 후 청구인들이 2025.8.26. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 할 때까지 청구인들을 제외한 제3자가 소유권이전등기를 한 사실은 없는 것으로 나타난다.(2)「지방세법」제13조의2 제1항 제2호에서 주택을 유상거래를 원인으로 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되는 경우 그 주택에 대해서는 중과세율(1천분의 80)을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의4 제2항 제2호에서 2024.1.10.부터 2027.12.31. 유상승계취득하는 주택(신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외한다)으로서 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 또는 도시형생활주택 중 전용면적이 60㎡ 이하이고, 취득당시가액이 3억원(수도권에 소재하는 경우에는 6억원) 이하로서 임대사업자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에「민간임대 주택에 관한 특별법」제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하고 그 주택을 임대주택으로 등록하는 경우 해당 주택은 1세대의 주택 수 산정에서 제외한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대, 청구인들은 이 건 주택을「지방세법 시행령」제28조의4 제2항 제2호에서 규정하고 있는 주택으로 보아 청구인들의 주택 수 산정에서 제외하여야 한다고 주장하나,조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 특히 조세를 감면하는 특례 규정은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 점,이 건 주택의 경우 2011.11.15. 사용승인을 받은 주택이기는 하지만, 청구인들이 이 건 주택을 그 건축주인 AAA로부터 신축 후 최초로 유상승계취득하였다는 사실은 다툼이 없다고 보이는 점 등에 비추어,이 건 주택은「지방세법 시행령」제28조의4 제2항에서 규정하고 있는 주택 수 산정에서 제외되는 주택으로 볼 수 없는바, 청구인들은 조정대상지역에 있는 이 건 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되었다고 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법령(1) 지방세법(2024.12.31. 법률 제20630호로 개정된 것)제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득나. 농지 외의 것: 1천분의 408. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정된 것)제28조의4[주택 수의 산정방법] ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다.

이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양 계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.② 제1항 전단에도 불구하고 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 취득하는 경우 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 제외하고 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다.1. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지「주택법」제49조에 따른 사용검사 또는「건축법」제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받은 신축 주택을 같은 기간 내에 최초로 유상승계취득하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택가.「주택법 시행령」제2조 제3호에 따른 다가구주택(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택으로 한정한다.

이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다), 같은 영 제3조 제1항 제2호에 따른 연립주택(이하 이 조에서 “연립주택”이라 한다), 같은 항 제3호에 따른 다세대주택(이하 이 조에서 “다세대주택”이라 한다) 또는「주택법」제2조 제20호에 따른 도시형 생활주택(이하 이 조에서 “도시형 생활주택”이라 한다) 중 어느 하나에 해당할 것나. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비 계획법」제2조 제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하일 것2. 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 유상승계취득하는 주택(신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.

(단서 생략)가. 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 또는 도시형 생활주택 중 어느 하나에 해당할 것나. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비 계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하일 것다. 임대사업자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에「민간임대 주택에 관한 특별법」제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 같은 조에 따라 임대사업자로 등록하고 그 주택을 임대주택으로 등록할 것