주택재건축정비사업조합이 현금청산대상자에게 매도청구 가능한지

「도시 및 주거환경정비법」은 제39조에서 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 ①조합설립의 동의를 하지 아니한 자, ②건축물 또는 토지만 소유한 자, ③시장·군수 또는 주택공사 등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있으며, 「도시 및 주거환경정비법」 제47조에서 사업시행자는 ①분양신청을 하지 아니한 자, ②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자에 해당하는 경우에는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있습니다.그런데 조합원이지만 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있는지 판례를 보면, 도시 및 주거환경정비법 제47조는 사업시행자인 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등에 대하여 부담하는 현금청산의무를 규정하는 것에 불과하므로, 재건축조합이 위 조항을 근거로 하여 곧바로 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수는 없다고 하였으나, 도시 및 주거환경정비법상의 사업시행자인 재건축조합에게는 원칙적으로 정비구역 내 부동산에 관한 수용권한도 인정되지 않는 것이고(제38조), 제39조에서 규정하는 사업시행자의 매도청구권도 원칙적으로 조합원이 아닌 자를 상대로 하는 것으로서 조합설립에 동의한 조합원이었던 현금청산대상자에 대하여 바로 적용할 수는 없으나, 현금청산대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원지위도 상실하게 되어(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결) 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지므로, 매도청구에 관한 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 하였습니다.

다만, 현금청산대상자에 대한 청산금지급의무가 발생하는 시기는 「도시 및 주거환경정비법」 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결), 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결), 현금청산대상자에 대한 매도청구권행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 하며, 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다고 하였습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결).그리고 이 경우 토지등소유자의 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금지급의무의 관계는 동시이행관계에 있습니다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결).그렇다면 위 사안의 경우에도 乙주택재건축정비사업조합은 甲에게 매도청구권을 행사하여 청산금을 지급받음과 동시에 甲소유 토지 등에 대하여 분양신청기간의 종료일 다음날 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.