수탁자명의로 부동산매매·소유권이전등기 한 경우 명의신탁자소유권회복

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서 명의신탁약정은 무효로 한다고 하고(같은 법 제4조 제1항), 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 하지만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있습니다(같은 법 제4조 제2항).그러므로 위 사안에서 귀하와 甲사이의 명의신탁약정은 무효가 되지만, 甲은 위 부동산에 대하여 완전히 유효한 소유권을 취득하게 됩니다.그러나 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률시행 전에 이른바 계약명의신탁에 따라 명의신탁약정사실을 알지 못하는 소유자로부터 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정한 유예기간이 경과하여 명의수탁자가 그 부동산의 완전한 소유권을 취득한 경우에 관하여 판례를 보면, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률시행 전에 명의수탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조에서 정한 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁약정을 해지하고 그 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것인데, 실명화 등의 조치 없이 그 유예기간이 경과함으로써 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 그 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 되어 결국 명의수탁자는 그 부동산자체를 부당이득하게 되고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 그 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 하였습니다(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결). 다만, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률시행 전에 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산매매계약을 체결하고 매매계약에 따른 매매대금을 모두 지급하였으나 그 부동산의 ‘소유권이전등기를 명의수탁자명의로 마치지 못한 상태에서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조에서 정한 유예기간이 경과한 경우’에 관해서는, 명의신탁약정의 무효에 불구하고 명의수탁자와 소유자의 매매계약자체는 유효한 것으로 취급되는데, 이 경우 명의수탁자는 명의신탁약정에 따라 명의신탁자가 제공한 비용으로 소유자에게 매매대금을 지급하고 그 부동산을 매수한 매수인지위를 취득한 것에 불과하지, 그 부동산에 관한 소유권을 취득하는 것은 아니므로, 유예기간경과에 따른 명의신탁약정무효로 인하여 명의신탁자가 입게 되는 손해는 그 부동산자체가 아니라 ‘명의수탁자에게 제공한 매수자금’이고, 그 후 명의수탁자가 그 부동산에 관한 소유권을 취득하게 되었더라도 이로 인하여 부당이득반환대상이 달라진다고 할 수 없다고 하였습니다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다21214 판결).그리고 위와 같은 경우 부당이득반환청구권으로서의 부동산소유권이전등기청구권의 소멸시효기간에 관해서 판례를 보면, 명의신탁자가 당해 부동산의 회복을 위해 명의수탁자에 대해 가지는 소유권이전등기청구권은 그 성질상 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸하고, 무효로 된 명의신탁약정에 따라서 처음부터 명의신탁자가 그 부동산의 점유 및 사용 등 권리를 행사하고 있다 하여 위 부당이득반환청구권자체의 실질적 행사가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 명의신탁자가 그 부동산을 점유·사용하여 온 경우에는 명의신탁자의 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기초한 등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다고 보아야 한다면, 이는 명의신탁자가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 유예기간 및 시효기간경과 후 여전히 실명전환을 하지 않아 위 법률을 위반한 경우임에도 그 권리를 보호하여 주는 결과로 되어 부동산거래실정 및 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 등 관련 법률의 취지에도 맞지 않는다고 하면서, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조에서 정한 유예기간이 경과함에 따라 명의수탁인이 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되는 1996. 7. 1.부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성된다고 한 사례가 있습니다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결).따라서 귀하는 甲에 대하여 부당이득을 원인으로 하여 甲에게 명의신탁 한 부동산의 반환을 청구할 수 있을 것이지만, 귀하가 그 부동산을 점유·사용하였다고 하여도 소멸시효가 중단되지 않을 것이므로 甲이 소멸시효를 주장한다면 위 부동산의 소유권을 회복할 수 없을 것으로 보입니다.참고로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률시행 후 이른바 계약명의신탁약정을 한 경우, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 부당이득대상에 관한 판례를 보면, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 그 부동산의 소유권이전등기를 수탁자명의로 마친 경우, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 그 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐인데, 이때 그 계약명의신탁약정이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 위 계약명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 그 부동산자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 그 부동산자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금상당액을 부당이득 하였다고 할 것이며, 이때 명의수탁자가 소유권이전등기를 위하여 지출하여야 할 취득세, 등록세 등을 명의신탁자로부터 제공받았다면, 이러한 자금 역시 위 계약명의신탁약정에 따라 명의수탁자가 그 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 매매대금과 함께 지출된 것이므로, 그 부동산의 매매대금상당액 이외에 명의신탁자가 명의수탁자에게 지급한 취득세, 등록세 등의 취득비용도 특별한 사정이 없는 한 위 계약명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해에 포함되어 명의수탁자는 이 역시 명의신탁자에게 부당이득으로 반환하여야 한다고 하였습니다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결).