가등기담보권 실행에 있어서 청산금을 잘못 평가한 통지의 효력

「가등기담보 등에 관한 법률」에 의하면, 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 청산금(통지 당시의 목적부동산의 가액에서 그 채권액을 공제한 금액)의 평가액을 채무자 등에게 통지하고(이 통지에는 통지 당시의 목적부동산의 평가액 및 민법 제360조에 규정된 피담보채권액이 명시되어야 함) 그 통지가 채무자 등에게 도달한 날로부터 2개월의 청산기간이 경과한 후, 청산금을 채무자 등에게 지급하여야 하며, 위 청산금지급채무와 부동산소유권이전등기 및 인도채무의 이행은 동시이행관계에 있습니다(같은 법 제3조, 제4조).이 사안은 채권자가 주관적으로 평가한 청산금이 정당하게 평가된 청산금과 상이한 경우, 그 통지효력이 문제되는데, 이에 관하여 판례는 “채권자가 가등기담보법에 의한 가등기담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여 채무자 등에게 하는 담보권실행통지에는 채권자가 주관적으로 평가한 통지당시의 목적부동산가액과 피담보채권액을 명시함으로써 청산금평가액을 채무자 등에게 통지하면 충분하며, 채권자가 이와 같이 주관적으로 평가한 청산금액수가 정당하게 평가된 청산금액수에 미치지 못하더라도 담보권실행통지로서의 효력이나 청산기간진행에는 아무런 영향이 없고 청산기간이 경과한 후에는 그 가등기에 기초한 본등기를 청구할 수 있고, 이 경우 채무자 등은 채권자가 통지한 청산금액을 다투고 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 목적부동산의 소유권이전등기 및 인도채무이행을 거절하거나 피담보채무전액을 채권자에게 지급하고 채권담보목적으로 마쳐진 가등기말소를 청구할 수 있을 뿐 아니라, 채권자에게 정당하게 평가된 청산금을 청구할 수도 있다.”고 하였습니다(대법원 2008. 4. 11. 선고 2005다36618 판결).따라서 귀하가 나름대로 평가한 청산금액수가 객관적인 청산금평가액과 상이한 점이 있다고 하더라도 담보권실행을 위한 청산금 평가액 통지로서의 효력이나 청산기간진행에는 아무런 영향이 없다고 보입니다.

그러나 청산금액수가 객관적인 청산금평가액에 미치지 못한다면 甲은 정당하게 평가된 청산금을 지급 받을 때까지 목적부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행을 거절할 수 있고, 피담보채무전액을 귀하에게 지급하고 채권담보목적으로 마쳐진 가등기의 말소를 청구할 수 있습니다.