「민법」 제621조는 임대인과 임차인이 합의하여 임대차등기를 할 수 있도록 되어 있습니다. 그렇다면 「주택임대차보호법」에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임대차등기와는 어떠한 차이가 있는지요?

「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항은 “임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 「민법」 제621조 제1항은 “부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 같은 법 제3조의3 제5항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다.

다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.”라고 규정하고 있으며, 「민법」 제621조 제2항은 “부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있습니다.「주택임대차보호법」의 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기는 그 대상이 주택임대차에 한정되어 있고, 임대인의 동의 없이 법원의 결정을 받아 단독으로 등기를 할 수 있으나, 「민법」 제621조에 의한 임차권등기는 그 대상이 모든 부동산임대차이고, 당사자간에 반대약정이 있으면 그 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 없다는 점 등에서 차이가 있습니다.

또한, 그 효력에 있어서도 양자가 모두 경매신청권이 없는 점에서는 동일하지만, 주택임차권등기는 대항력 또는 우선변제권의 취득·유지의 효력이 인정되고, 「민법」 제621조에 의한 임차권등기는 제3자에 대한 대항력만 인정되고 우선변제권은 인정되지 않는 것으로 보아야 할 것입니다. 「민법」 제621조에 의한 임차권등기에 관하여 판례는 “등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능이 있고, 임대차기간이 종료되면 용익권적 권능은 임차권등기의 말소등기 없이도 곧바로 소멸하나 담보권적 권능은 곧바로 소멸하지 않는다고 할 것이어서, 임차권자는 임대차기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환받기까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부할 수 있다고 할 것이고, 따라서 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 배제하기 위한 청구를 할 수 있다.”라고 하고 있습니다(대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결). 그런데 「주택임대차보호법」 제3조의4 제1항은 「민법」의 규정에 의한 주택임차권등기의 효력에 관하여 “제3조의3 제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다.”라고 규정하고 있고, 「주택임대차보호법」 제3조의4 제2항은 “임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조 제1호부터 제5호까지의 사항 외에 ①주민등록을 마친 날, ②임차주택을 점유한 날, ③임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함)을 첨부하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.따라서 주택에 대하여 임대인의 협력을 얻어 「주택임대차보호법」 제3조의4 규정에 따라 등기한 경우에는 주택임차권등기명령에 의하여 등기한 경우와 그 효력이 동일하게 될 것입니다.참고로 「상가건물임대차보호법」도 「주택임대차보호법」과 같이 일정금액의 보증금 등에 대하여는 그와 유사한 보호규정을 두고 있으며, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다(상가건물임대차보호법 제6조).