저는 2021. 5.경 임차인 乙과의 사이에 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 30만 원, 임대차기간 2021. 5. 20.부터 2023. 5. 19.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.그런데 乙은 2021. 12월분 차임을 내지 않았고, 2021년 1월분 차임도 15만원 만 냈으며, 같은 해 2월, 3월분 차임을 냈으나 4월분 차임을 다시 15만 원만 지급하였습니다.우선 乙이 2기의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 알고 싶습니다. 그리고 주택임대차보호법에는 2기의 차임을 연체하는 경우 계약 갱신을 하지 않을 수 있다고만 되어 있는 것 같은데, 제가 임대차기간 중 해지할 수 있는 법적인 근거가 있는지요?

「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전문은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다”고 규정하고 있습니다.

여기서 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체한다는 의미는 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 가리키는 것이 아니라 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미입니다. 乙은 2015. 12월분 차임 30만원을 내지 않았고, 2016년 1월분과 같은 해 4월분 차임을 각 15만 원만 지급하여 합계 60만원을 지급하지 않은바, 이에 해당합니다.「주택임대차보호법」제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”고 규정한 만큼, 특별법인 「주택임대차보호법」에 규정이 없는 경우 일반법인 「민법」의 임대차 관련 조항의 규율을 받게 됩니다.

따라서 「주택임대차보호법」에는 차임연체로 인한 임대차계약의 중도 해지 조항이 없으므로 민법에 따라야 할 것인데, 민법 640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 정하고 있습니다. 여기서 2기의 차임액에 달하는 때의 의미는 차임의 연체가 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미임은 「주택임대차보호법」의 것과 동일합니다. 따라서 귀하는 임대차기간 종료 이전이라도 위 민법 규정을 근거로 乙에게 해지통지를 할 수 있고, 이 경우 해지의 효력은 통지가 된 즉시 발생합니다.