저는 2015. 2. 15. 제대 후 급히 복학을 하느라 주변시세보다 비싼 월세를 주고 임대차기간을 2015. 2. 20.부터 1년으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.이에 2015. 12. 중순 경 구두로 임대인에게 1년의 임대차기간이 끝나면 방을 옮기겠다고 통지를 하고 2016. 1. 15.에는 같은 내용을 내용증명으로 임대인에게 보냈으나 어찌된 영문인지 반송되었습니다.그 외 임대인에게 수회 문자메시지를 통해 2016. 2.에 나가겠다고 알렸습니다. 그런데 임대인은 자신이 부동산에 알아본 결과 법에 의하여 임대차기간은 2년이 되므로, 1년도 채 지나기 전에 한 저의 통지는 무효라며 저에게 새로운 임차인이 들어 올 때까지는 계속 살아야 한다고 합니다. 임대인의 말이 맞는지요.

「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차기간을 1년으로 정한 경우, 「주택임대차보호법」 제4조 제1항이 정한 바에 따라 임대차기간은 2년으로 되지만, 같은 항 단서에 의하여 임차인은 애초 약정한 1년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다. 한편, 「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 ”임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다“고 규정하고 있습니다. 즉, 위 조항의 단서 부분을 반대해석하면, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전에 갱신거절의 의사를 임대인에게 통지하면 임대차계약은 기간의 만료로 종료됩니다. 따라서 임차인인 귀하는 약속한 1년의 임대차기간을 주장할 수 있고, 그 1년의 기간이 끝나기 1개월 전에 해당하는 2015. 12. 중순 경 구두로 임대인에게 1년의 임대차기간이 끝나면 방을 옮기겠다고 통지를 한바, 임대차기간은 2016. 2. 19. 종료되었습니다.

다만 귀하가 소송을 하는 경우 위 통지 사실을 입증해야 할 것인데 내용증명은 임대인에게 도달하지 않은 것으로 보이고, 구두 통지는 입증이 어려운 점이 있습니다. 그러나 귀하가 임대인에게 보낸 문자메시지 중 2016. 1. 19. 전에 한 것이 있다면 통지 사실을 입증하는 자료가 될 것입니다. 한편, 귀하가 임대차 목적물에 거주하는 동안에는 차임을 지급할 의무가 있습니다. 따라서 귀하는 임대차 목적물 점유와 전입신고를 모두 유지해야 인정되는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항력을 잃지 않고 이사를 가야할 필요성이 큰바, 같은 법 제3조의3이 정한 임차권등기명령을 받은 후 이사를 할 것을 권해드리며, 필요한 경우 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 할 수도 있을 것입니다.

참고로 주택임대차보호법 제6조 제1항은 2020. 6. 9. 개정되어 2020. 12. 10.부터 시행되는데, 갱신 및 갱신거절 관련 통지 기간이 "1개월 전"에서 "2개월 전"으로 갱신되었음을 유의하시기 바랍니다.