저는 집주인으로부터 임차주택을 전세보증금 4,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록신고를 마쳤습니다. 그러나 위 임차주택은 이미 채권최고액 6,000만원인 선순위 근저당권이 이미 설정되어 있었고, 집주인의 일반채권자가 위 주택에 대하여 강제경매를 신청하였습니다.이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지요?

「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 같은 법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다.

다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.여기서 귀하의 주택임차권이 비록 강제경매를 신청한 일반채권자에게 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위 근저당권보다 뒤에 대항요건을 갖추었으므로, 임차주택이 경매절차에서 매각된 경우 매수인이 같은 법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 있을 것인지, 귀하의 주택임차권이 같은 법 제3조의5 단서의 대항력이 있는 임차권에 해당될 수 있는지 문제됩니다.그런데 「민사집행법」 제91조 제2항 및 제3항은 “②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 일반채권자의 강제경매신청으로 부동산이 매각된 경우에 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하게 되고, 비록 후순위 일반채권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경매절차의 매수인은 「주택임대차보호법」 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이며, 이 경우의 주택임차권은 같은 법 제3조의5 단서의 대항력이 있는 임차권에 해당될 수 없다고 하여야 할 것입니다.그리고 위 「민사집행법」 제91조 제3항과 같은 규정이 없었던 구 「민사소송법」(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 개정되기 전의 것)의 적용을 받는 경우에도, 판례는 “근저당권설정등기와 제3의 집행채권자의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 경우에, 그 주택임차인이 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차권의 부담을 지게 되어 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이것은 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 동인의 임차권은 경락인에게 대항할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결).따라서 귀하도 경매절차의 매수인에게 귀하의 주택임차권으로 대항할 수 없을 것입니다.