甲은 乙로부터 주택을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자도 받았습니다. 그 후 乙은 丙에게 근저당권을 설정해주었으며, 甲은 계약기간이 지나서도 임차보증금을 반환받지 못하여 위 주택을 乙로부터 매수하였습니다.이 경우 乙에게서 甲에게로 소유권이전등기를 하면 甲의 주택임차권은 소멸되는지요?

「민법」 제507조는 혼동으로 인한 채권의 소멸에 관하여 “채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다. 또한 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에서는 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 임차권은 임차인과 임대인 간의 임대차계약으로 인해 발생한 채권이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택을 매수하여 소유권을 취득하였을 경우 임차인이 임대인으로서의 지위를 승계하게 되어 임차인과 임대인이 동일하게 되고, 그 결과 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에 해당되어 임차권은 소멸하게 됩니다.한편 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 임차부동산에 제3자의 저당권이 설정된 후에 임차인이 임차부동산의 소유권을 취득한 경우 임차권이 혼동에 의하여 소멸하는지에 관하여, 판례는 “부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸원칙의 예외규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결).”라고 하여 물권 혼동에 관한 규정인 「민법」제191조 제1항 단서를 준용하고 있는바, 「민법」제191조 제1항은 혼동(混同)으로 인한 물권의 소멸에 관하여 “동일한 물권에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다.

그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.따라서 위 사안에서 임차인 甲이 임대인 乙로부터 매수한 임차주택에는 임차인 甲이 대항력을 갖춘 이후에 丙이 설정한 근저당권이 존재하는바, 임차주택이 제3자의 권리의 목적이 된 때에 해당하므로 甲이 위 주택의 소유권을 취득한다고 하여도 甲의 임차권은 소멸하지 않는다고 볼 것입니다.