저는 갑소유 주택을 전세보증금 3,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑은 위 주택을 을에게 양도하면서 소유권이전등기를 하였습니다.그런데, 저는 분양받은 아파트의 입주문제로 주민등록을 이전하고자 하는바, 이 경우 주민등록을 이전하여도 을에 대한 대항력에는 영향이 없는지요?

「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 제3항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하는 입주와 주민등록전입신고를 함으로써 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 양수인 을은 갑의 임대인으로서의 지위를 승계하였다고 하겠습니다.

대법원도 1993. 12. 7. 선고 93다36615 판결에서 “주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이고, 이와 같이 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다.”라고 얘기하고 있습니다.

다만, 주의할 것은 귀하의 주민등록이 이전된 후 다시 위 주택을 매수한 매수인이나, 귀하의 주민등록이 이전된 후에 위 주택에 근저당권을 설정한 근저당권자, 또는 위 주택이 경매개시 되어 매각되는 경우 그 경매절차의 매수인 등에게는 대항하지 못한다는 점입니다.