저는 2013년 1월 1일에 서울 소재 甲소유 상가 1층을 보증금 3,000만원에 월세20만원으로 하고 계약기간은 2015. 12. 31.까지로 하여 사업자등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아두었습니다.위 상가는 2014. 1. 1. 乙에게 소유권이 이전되었습니다. 현재 위 임대차계약기간종료가 임박하여 乙에게 갱신청구를 하려고 하고 있는데, 甲에게 차임을 5차례 연체한 사실이 있습니다. 이런 경우에도 갱신청구가 가능 할 까요

「상가건물임대차보호법」 제10조는 “①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 제1호 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"라고 규정하고 있습니다.

이 경우 차임이 연체된 후 임차목적물이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하더라도 양수인이 따로 연체차임채권을 양수하지 않는 한 차임연체를 이유로 계약갱신을 거절하기 위해서는 양수인 자신에 대한 연체차임액이 3기에 달하여야 합니다(대판2008다3022) 따라서 乙이 연체차임채권을 양수하지 않는 한 甲에게 연체한 차임을 이유로 계약갱신을 거절 할 수는 없습니다.