저는 2018년 12월 28일에 서울 소재 甲소유 건물 2층을 보증금 3,000만원에 월세20만원으로 하고 계약기간은 6개월로 하여 임차한 후, 사업자등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자인을 받아두었습니다.계약 당시 甲은 장기간 임대계약을 보장해 준다고 구두로 약속을 하였으나, 6개월이 지난 지금 자기가 직접 식당을 운영하겠다며 저와는 재계약을 하지 않겠다고 합니다.저는 위 식당을 임차하면서 시설비 등 많은 비용을 투자했기 때문에 지금 나가면 막대한 손해를 피할 수 없는데, 임대차기간을 연장할 수 있는 방법은 없는지요?

「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 본 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항은 “이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 임대차기간 등에 관하여 같은 법 제9조는 “①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.

또한, 계약갱신요구 등에 관하여 같은 법 제10조 제1항 및 제2항은 “①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다...(중략)...②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있어, 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등의 이유가 없는 이상 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.

따라서 위 사안의 경우 귀하는 사업자등록을 하고 입점하여 영업을 함으로써 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추었으며, 임대차계약의 체결일자도 이 법 시행 이후이고 임차보증금액도 월세환산금을 합한 금 5,000만원이므로 서울지역의 계약 당시의 같은 법 적용한도인 6억1천만원을 넘지 않아 같은 법에 의한 보호를 받을 수 있는 임차인으로서, 위 임대차계약상 6개월을 약정하였더라도 임대차기간의 최소보장기간인 1년을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

그리고 3회 이상의 월세연체 등의 결격사유가 없는 이상 최초의 임대차기간으로부터 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수도 있다고 할 것입니다.참고로 2019년 4월 2일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」 은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을 ①서울특별시에서는 보증금액이 9억원 이하, ②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억9천만원, ③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원, ④그 밖의 지역에서는 보증금액이 3억7천만원 이하로 증액하였습니다.. 다만, 부칙에서 이 영 시행 후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용하도록 하고 있습니다.또한 2015년 5월 13일에 개정된 「상가건물임대차보호법」 제2조 제3항에 의하면, 위 법률의 적용범위가 되는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 같은 법 제10조 제1항 및 제2항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권이 인정됩니다.