저는 A 소유의 상가 점포를 임대하여 사업자등록을 마쳤습니다. 그러나 여러 사정상 B에게 점포를 전대하게 되었습니다. 이후 A의 채권자들이 위 상가 점포에 대한 경매를 신청하여 경매 절차가 개시되었는데 이때 저는 상가건물임대차보호법상의 대항력이 인정되어 우선변제권을 행사할 수 있는가요?

귀하께서 사실상 폐업하고 그 점포를 B에게 전대한 경우, 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인 B가 그 명의로 사업자등록을 적법하게 하였다면 귀하께서「상가건물임대차보호법」상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있지만, 전차인 B가 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 임차인인 귀하의 대항력 및 우선변제권은 유지될 수 없을 것입니다. 즉 점포를 전대한 경우 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 ‘사업자등록’이라는 요건을 충족하는지가 문제되는데, 이에 관하여 판례는 “상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.”고 하면서 “부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.”고 하였습니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).