전세보증금반환청구채권 양도 후 양수인의 동의 없이 계약이 갱신된 경우

미등기 전세의 전세보증금반환청구채권은 계약 존속 중에도 장래에 그 미등기 전세권이 소멸하는 경우에 전세보증금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도할 수 있을 것이고(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결), 양도인 甲이 乙에게 내용증명우편으로 채권양도통지를 하였으므로 귀하는 乙에 대하여도 위 채권양도를 주장할 수 있다고 할 것입니다(민법 제449조, 제450조).그런데 甲과 乙이 계약기간만료 후 귀하의 동의 없이 계약기간을 연장하였으므로 그 효력이 귀하에게도 미치는지 관련 판례를 보면, 임대인이 임차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다고 하였습니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결).따라서 귀하는 甲과 乙이 임대차계약을 갱신하였다고 하여도 종전계약기간이 만료되었음을 이유로 양수금청구가 가능할 것이지만, 임대인 乙은 주택의 명도와 전세보증금반환의 동시이행을 주장할 수 있으므로, 甲이 위 주택을 명도하지 않고 있다면 귀하가 乙의 채권자로서 乙의 주택명도청구권을 대위행사 하여 甲에게 위 주택의 명도청구소송을 할 수 있는지가 문제됩니다.그런데 채권자대위권 행사요건인 보전의 필요성에 관하여 판례를 보면, 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는 채권자대위권행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있어야 한다고 하였으며(대법원 2007. 5. 10. 선고 2006다82700, 82717 판결), 임대차보증금반환채권의 양수인이 임대인의 임차인에 대한 임차주택명도청구권을 대위행사 하는 경우 임대인의 무자력을 요건으로 하는지에 관해서는, 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만, 임차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 주택명도가 선이행 되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 청구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다고 하였습니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결).따라서 귀하는 乙을 대위하여 甲을 상대로 위 주택의 명도소송을 제기하여 승소판결 받아 강제집행 한 후 乙에게 양수금청구를 하거나, 甲은 乙에게 위 주택을 명도하고, 乙은 위 주택을 명도 받음과 동시에 귀하에게 전세보증금을 지급하라는 청구를 병합하여 하는 것도 가능할 것입니다.