채권적 전세의 보증금반환채권을 양수한 채권양수인의 권리행사방법

전세권이란 차임을 정기적으로 지급하는 대신 부동산사용권설정에 관한 계약을 할 때에 일정액의 목돈인 이른바 전세금을 지급하고 그 이자를 차임과 상계하기로 하여 타인의 부동산을 그 용도에 따라 점유·사용·수익할 수 있는 권리이고, 이러한 권리에 대한 공시방법으로써 등기를 마쳤느냐에 따라 민법이 정하고 있는 물권으로서의 전세권과 ‘미등기전세 이른바 채권적 전세권’으로 구분되고, 반면 임대차란 당사자 일방이 상대방에게 어떤 물건을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 주로 차임의 지급방법에 따라 전세와 구별된다고 할 수 있습니다(대전지법천안지원 1999. 2. 25. 선고 98가합2948 판결). 다만, 주택임대차보호법 제12조, 상가건물임대차보호법 제17조에서는 미등기전세에도 각 법률을 준용하고, 전세금은 임대차보증금으로 본다고 규정하고 있습니다.그런데 전세권(등기된 전세권임)이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 판례를 보면, 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리로서 전세금지급이 없으면 전세권은 성립하지 아니하는 등으로 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라, 전세권에 있어서는 그 설정행위에서 금지하지 아니하는 한 전세권자는 전세권자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있으므로, 전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않는 것이며, 다만 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도할 수 있을 뿐이라고 하였습니다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결).위 사안에서 미등기전세의 보증금에 대하여 장래에 전세보증금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도받은 것으로 본다면 그 채권양도는 유효하다고 할 수 있을 것으로 보입니다.

그리고 채권양도는 그 양도사실을 채무자가 알고 있었느냐를 묻지 않고, 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 양도를 승낙하였을 때 양수인이 채무자에 대하여 대항할 수 있는데, 위 사안에서 乙이 甲에게 채권양도사실을 확인한 경우이므로 양도인의 통지 내지 채무자의 승낙이 있다고 볼 수 있을 것이므로, 귀하는 채무자 乙에게 대항할 수 있다고 할 것입니다.또한, 매도인 乙과 매수인 丙이 위 전세보증금상당을 매매대금에서 공제하기로 하였는데, 丙이 임대인지위를 승계하기로 약정한 것은 이행인수(채무이행책임을 채권자에 대해서가 아니라 채무자에게만 부담하는 것임)로 보아야 할 것이므로(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결), 그것만으로는 귀하가 丙에게 양수금(전세보증금반환)청구를 할 수 없을 것이지만, 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 임차주택의 양수인은 임대인지위를 승계 한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 귀하에 대한 乙의 채무가 丙에게 인수되었다고 볼 수 있을 것입니다.

다만, 丙의 위 전세보증금반환의무는 甲의 목적물명도의무와 동시이행관계에 있고(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결), 甲의 임차권이 계약기간종료 기타 사유로 소멸되었을 때 甲에게 방을 비우라고 청구할 권리 즉, 건물명도청구권은 丙이 가지고 있으므로, 귀하는 丙의 채권자로서 丙의 건물명도청구권을 대위 행사하여, 甲은 丙에게 위 주택을 명도하고, 丙은 위 주택을 명도 받음과 동시에 귀하에게 전세보증금 5,000만원을 지급하라는 청구를 할 수 있을 것입니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결).참고로 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 판례를 보면, 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도취지, 주택임대차보호법상 관련규정의 문언내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없고, 그 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상 임차보증금우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없으며, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이고 다만, 이러한 경우에도 채권양수인이 일반금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이라고 하였습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결).