아파트 위층에서 물이 새는 경우 보수청구 등 구제방법

민법에 따르면, 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상담보를 청구할 수 있다고 규정하고 있으며(민법 제214조), 강제이행에 관하여, 채무의 성질이 강제이행을 하지 못할 것인 때가 아닌 한, 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있고, 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위(作爲)를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제3자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다(민법 제389조).그런데 집합건물의 경우 구분소유자의 구분소유권의 목적이 되는 전유부분과 구분소유자전원 또는 일부구분소유자(일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분일 경우)의 소유에 속하는 공용부분으로 나눌 수 있는데, 공용부분은 규약에 달리 정한 바가 없으면 각 공유자가 그 지분비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하게 됩니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조).그러므로 위 사안의 경우 누수 되는 위층배관이 위층소유자의 전유부분인지, 아니면 공용부분인지에 따라서 보수의무자 및 비용부담의무자가 다르게 될 것인데, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유가 성립한 시점을 기준으로 판단합니다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결; 대법원 2011.3.24. 선고 2010다95949 판결; 대법원 2012.11.29. 선고 2011다69374 판결). 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적ㆍ물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하는데, 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정되므로, 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적ㆍ물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립합니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결). 한편, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되므로, 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였더라도 그로써 공용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않습니다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결). 일반적으로 급수배관·가스배관 등의 간선(幹線)부분은 공용부분으로 볼 것이지만, 지선(支線)부분은 전유부분으로 보게 되는데, 위 사안에서 파손된 위 배관은 전유부분으로 보는 지선에 해당하는 것으로 보이므로, 귀하는 소유권에 기초한 방해제거청구권을 행사하여 그 보수공사를 청구할 수 있고, 그 판결 후에도 위층소유자가 임의이행하지 않을 경우 대체집행결정을 받아 집행관이 보수공사를 하고, 그 비용을 위층소유자에게 부담시킬 수 있을 것입니다.다만, 보수공사청구를 할 경우 위층소유자의 협조가 없으면 어느 부분에서 누수가 되는지 파악하기 어려워 보수공사청구의 청구취지를 작성하기 어려운 점이 문제될 수 있을 것입니다.참고로 피고

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○아파트 온수 배관의 누수로 인하여 그 아래층에 위치한 원고

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○아파트에 피해가 발생하였고, 그 배상범위에 관한 견해차이로 인하여 분쟁이 계속되던 중 원고가 일방적으로 보수공사를 마치고 피고에게 그 공사비 상당의 배상을 청구한 사안에 대하여, 비록 위 누수가 피고가

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○아파트 시공사의 부실공사로 인하여 발생한 것이라 하더라도 공작물의 소유자는 그 과실 여부에 관계없이 공작물의 하자로 인하여 발생한 손해를 배상할 책임이 있다(민법 제758조 제1항 참조)고 할 것이나, 원고의 일방적인 보수공사로 인하여 구체적인 배상범위의 산정이 곤란하므로 법원이 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다고 한 하급심판례가 있습니다(제주지방법원 2007. 7. 10. 선고 2006가소77367 판결).