종중이 종중총회의 결의 없이 부동산중개업자와 체결한 중개수수료 지급약정의 효력

종중이 총회결의 없이 타인에게 기한을 정하지 않고 토지 사용권을 부여한 경우에 관한 대법원 판례는, 총유물의 처분이라 함은 ‘총유물을 양도하거나 그 위에 물권을 설정하는 등의 행위’를 말하므로, 그에 이르지 않은 단순히 ‘총유물의 사용권을 타인에게 부여하거나 임대하는 행위’는 원칙적으로 총유물의 처분이 아닌 관리행위에 해당한다고 보아야 한다. 한편 민법 제619조에 의하면 처분의 능력 또는 권한 없는 사람도 석조, 석회조, 연와조 및 그와 유사한 건축물을 목적으로 한 토지의 임대차의 경우에는 10년, 그 밖의 토지의 임대차의 경우에는 5년의 범위 안에서 다른 사람에게 토지를 임대할 수 있으므로, 종중이 종중총회의 결의에 의하지 않고 타인에게 기한을 정하지 않은 채 건축물을 목적으로 하는 토지의 사용권을 부여하였다고 하더라도 이를 곧 처분행위로 단정하여 전체가 무효라고 볼 것이 아니라 관리권한에 기하여 사용권의 부여가 가능한 범위 내에서는 관리행위로서 유효할 여지가 있다고 봄이 타당하다고 판시하였습니다.(대법원 2012.10.25. 선고 2010다56586 판결) 또한 위 판례는, 원심이 확정한 사실관계를 위 법리에 비추어 보면, 원고의 이 사건 토지에 관한 무상사용 승낙행위는 원고가 대종중인 피고에게 이 사건 토지 위에 피고의 재실 및 사당을 신축하여 그 토지를 무상으로 사용하도록 한 것으로서 이는 원칙적으로 원고 종중재산에 관한 처분행위가 아닌 관리행위에 해당한다고 보아야 하는데다가, 원고의 1996. 6. 2.자 개정 정관에 의하면 고정자산의 취득과 처분은 총회의결사항이나(제22조 제6호), 고정자산의 사용료 징수(제28조 제9호)나 회장이 부의하는 사항(제28조 제7호)은 이사회 의결사항이라는 것이므로 원고가 고정자산을 임대하는 경우는 물론이고 무상으로 사용하게 하는 경우에도 처분행위에 이르지 않은 관리행위의 경우에는 이사회 의결사항으로 봄이 상당하다.

그렇다면 원고 종중이 1999. 9. 22. 이사회의 의결을 거쳐 이 사건 토지를 피고 종중이 무상으로 사용할 수 있도록 승낙한 행위도 처분행위에 이르지 아니한 관리행위의 범위 내에서는 위 개정 정관에 근거를 둔 것으로서 유효하다고 볼 여지가 있음에도, 원심은 원고의 이 사건 토지에 관한 무상사용 승낙행위가 건물의 소유를 목적으로 하는 것으로서 그 기한을 정하지 않았다는 사정만으로 곧 처분행위에 해당한다고 속단하여 거기에 원고 종중총회의 결의가 없었음을 이유로 그 전체가 무효라고 판단하였으니, 이러한 원심의 조치에는 총유재산의 처분행위나 관리행위 및 정관의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 판시하였습니다.(대법원 2012.10.25. 선고 2010다56586 판결) 그렇다면 위 판례의 취지에 비추어 위 사안에 있어서도, 사안의 종중의 행위는 이를 곧 ‘종중총회 결의 없는 처분행위’로 단정하여 전체를 무효라고 보아서는 아니 되고, 사안의 종중의 규약·정관을 살펴보아 이에 근거한 관리권한에 기하여 토지사용권의 부여가 가능한 범위 내에서는 ‘관리행위’로서 유효하다고 볼 것입니다.