부동산 시가에 대한 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는지

의사표시는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다(민법 제109조 제1항 본문). 대법원은 부동산의 시가에 대한 착오가 있다는 것을 이유로 부동산매매계약 자체를 취소하는 것이 가능한지 여부에 관하여, 부동산매매에 있어서 시가에 관한 착오는 부동산을 매매하려는 의사를 결정함에 있어 동기의 착오에 불과할 뿐 법률행위의 중요부분에 관한 착오라고 할 수 없다고 판시하였고(대법원 1992. 10. 23. 선고 92다29337 판결), 그 동기의 착오가 법률행위내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 그 의사표시내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장이라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요부분에 관한 것이어야 한다고 하였습니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다97864 판결). 즉 위 판례에서 언급한 사정이 인정되지 않는 이상 甲에게 거래대상 부동산의 시가에 대한 착오가 있다고 하여 甲이 이 사건 부동산매매계약 자체를 취소할 수 있다고 보기는 어렵습니다.한편, 「민법」 제104조는 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있습니다.

이에 관하여 대법원은, 「민법」 제104조에 규정된 불공정법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그처럼 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있고, 불공정법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 요건이 아니라 그 중 일부만 갖추어져도 충분한데, 여기에서 ‘궁박’이란 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산상태 및 그가 처한 상황의 절박성정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하고, 피해당사자가 궁박한 상태에 있었더라도 그 상대방 당사자에게 그러한 피해당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다거나 또는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 민법 제104조에 규정된 불공정법률행위는 성립하지 않는다고 하였습니다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결). 또한 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 하여 곧바로 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험에 기인하는 것으로 추정되지는 않는다고 하였습니다(대법원 1969. 12. 30. 선고 69다1873 판결).따라서 매수인 甲이, 귀하에게 상대방의 궁박, 경솔 또는 무경험을 알면서 이를 이용하려는 의사가 있었음을 입증하지 못하거나 이 사건 부동산매매계약에 객관적인 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재한다고 보기 어려운 경우에는 甲이 계약의 무효를 주장할 수 없을 것입니다.한편 일반적으로 교환계약을 체결하려는 당사자는 서로 자기소유 교환목적물은 고가로 평가하고, 상대방소유 교환목적물은 염가로 평가하여, 보다 유리한 조건으로 교환계약을 체결하기를 희망하는 이해상반의 지위에 있고, 각자가 자신의 지식과 경험을 이용하여 최대한으로 자신의 이익을 도모할 것이 예상되기 때문에, 당사자 일방이 알고 있는 정보를 상대방에게 사실대로 고지하여야 할 신의칙상 주의의무가 인정된다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 일방 당사자가 자기가 소유하는 목적물시가를 묵비하여 상대방에게 고지하지 아니하거나, 혹은 허위로 시가보다 높은 가액을 시가라고 고지하였더라도, 이는 상대방의 의사결정에 불법적인 간섭을 한 것이라고 볼 수 없으므로 불법행위가 성립한다고 볼 수 없다고 한 사례가 있으며(대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406, 54413 판결), 민법 제109조의 의사표시에 착오가 있다고 하려면 법률행위를 할 당시에 실제로 없는 사실을 있는 사실로 잘못 깨닫거나 아니면 실제로 있는 사실을 없는 것으로 잘못 생각하듯이 표의자의 인식과 그 대조사실이 어긋나는 경우라야 할 것이므로, 표의자가 행위를 할 당시에 장래에 있을 어떤 사항의 발생이 미필적임을 알아 그 발생을 예기한 데 지나지 않는 경우는, 표의자의 심리상태에 인식과 대조에 불일치가 있다고 할 수 없어 착오로 다룰 수는 없다고 하면서, 공장을 설립할 목적으로 매수한 임야가 도시관리계획상 보전관리지역으로 지정됨에 따라 공장설립이 불가능하게 된 사안에서, 매매계약 당시 매수인이 위 임야가 장차 계획관리지역으로 지정되어 공장설립이 가능할 것으로 생각하였더라도 이는 장래에 대한 단순한 기대에 지나지 않는 것이므로, 그 기대가 이루어지지 아니하였다고 하여 이를 법률행위내용의 중요부분에 착오가 있는 것으로는 볼 수 없다고 한 사례가 있습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다94841 판결).