甲은 乙과 임대차계약을 체결하였는데, 특약으로 연체된 차임은 계약 종료 후 보증금에서 일괄 공제하는 방식으로 정산하기로 하였습니다. 그런데 계약 종료 후 甲이 연체된 차임을 보증금에서 공제하려 하자, 乙은 차임채권 중 지급기일로부터 3년이 도과한 부분은 소멸시효 완성으로 보증금에서 공제할 수 없다고 주장합니다.甲은 연체차임을 공제한 보증금만 乙에게 반환해도 될까요?

대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결은 이에 대해 “소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다( 민법 제184조 제2항 ). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.”고 판단하였습니다.즉 원칙적으로 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행할 것이나, 예외적으로 연체차임을 일괄 공제하는 방식으로 정산하기로 한 특별히 약정한 경우에는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 시효가 진행되지 않습니다.

따라서 甲은 특약에 근거하여 소멸시효가 차임지급기일부터 진행한 것이 아니여서, 시효가 완성되지 않았다고 항변할 수 있습니다.