부동산 이중매매의 경우 최초매수자의 부동산소유권 취득여부

‘부동산 이중매매’란 동일한 부동산에 관하여 매도인이 2인의 매수인과 별도의 매매계약을 체결하는 행위를 말하고, 민법은 법률행위로 인한 부동산의 물권변동에 관하여 원칙적으로 등기를 요하는 성립요건주의를 취하고 있기 때문에(민법 제186조), 매도인이 자신의 부동산을 일단 제1매수인에게 매도하였더라도 그 소유권이전등기가 되기 전에 이를 다시 제2매수인에게 이전하고, 제2매수인이 자신의 명의로 등기함으로써 제2매수인은 제1매수인의 존재와 관계없이 소유권을 취득할 수 있게 됩니다.그런데 민법 제103조에서 ‘선량한 풍속 기타 사회질서’에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있으므로, 이중매매의 제2의 매매가 위 규정에 의한 반사회적 법률행위가 될 경우에는 무효가 될 것인데, 이중매매를 반사회적 법률행위로서 무효라고 하기 위한 요건 및 판단기준에 관하여 판례를 보면, 제2매수인이 매도인의 배임행위를 아는 것만으로는 부족하고, 나아가 배임행위를 유인, 교사하거나 이에 협력하는 등 적극 가담하는 것이 필요하고, 이 경우 제2매수행위의 상당성과 특수성 및 제2매도계약의 성립과정, 경위, 매도인과 제2매수인의 관계 등을 고려하여 판단하여야 한다고 하였습니다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2007다77101 판결).다만, 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효라 하더라도 등기하지 않은 제1매수인은 아직 소유자는 아니므로, 직접 제2매수인에게 그 명의의 소유권이전등기말소를 청구할 수 없고, 매도인을 대위해서만 그러한 청구를 할 수 있으며(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카57 판결, 수원지방법원 2001. 1. 19. 선고 99나17767 판결), 제2매수인으로부터 제3자에게 소유권이 이전된 경우 전득자(轉得者)는 무권리자로부터 소유권을 취득한 것이 되므로, 전득자명의의 등기는 부동산취득시효의 요건을 갖추지 못하는 한 선의·악의를 불문하고 원인무효로서 말소되어야 할 것입니다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다82875 판결).따라서 위 사안에서 甲과 丙의 이중매매가 반사회질서행위로서 무효가 될 경우 甲과 丙이 상호 원상회복의무를 지게 될 것이므로, 乙이 甲의 丙에 대한 원상회복청구권을 대위행사하여 丙을 상대로는 소유권이전등기말소청구를 하면서, 甲을 상대로는 소유권이전등기청구소송을 제기하여 위 부동산의 소유권을 취득하여야 할 것입니다.

이 경우에는 丙으로부터 소유권을 이전받은 선의의 전득자의 등기도 역시 무효가 됩니다.참고로 甲과 丙간의 매매계약이 유효한 경우라도 乙은 甲을 상대로 채무불이행책임을 물어 매매계약을 해제하여 원상회복 및 손해배상을 청구할 수 있고, 이와는 별도로 이중매매한 甲에 대하여는 배임죄의 형사책임을 물을 수도 있을 것입니다.