분양대행사 직원의 대리권 유무와 부동산거래의 효력

민법 제125조는 「제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다」라고, 민법 제126조는 「대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다」라고 표현대리책임을 각 규정하고 있습니다.

위 사안에 대하여 법원은 “분양대행사 직원들이 분양회사의 직원들이 근무하는 사무실 바로 옆에 위치한 분양사무실에 상주하며 분양상담업무를 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 분양대행사 직원들이 분양상담업무를 하면서 원고를 비롯한 고객들에게 중앙에 ‘00산업유통센터 본부장 박00’ 내지 ‘00산업유통센터 이사 신00’라고 기재되어 있고, 그 좌측 하단에는 분양회사를 지칭하는 ‘[주]000그룹’이라고 기재된 명함을 교부한 사실을 인정할 수 있으나, 이러한 사실만으로 피고가 소외 회사에 대리권을 수여하였음을 표시하였다고 보기 어려워 민법 제125조의 표현대리는 성립할 수 없고, 임대확약 당시 분양대행사 직원들이 분양회사를 대리한다는 표시를 하였거나 분양회사 명의로 임대확약을 하지 않고 자신들의 명의로 임대확약을 한 점, 계약금을 포함한 일체의 분양대금 및 계약서와 인장 등의 관리는 분양회사가 하도록 약정한 점, 분양계약서에도 임대확약과 관련한 내용은 전혀 기재되어 있지 아니한 점 등에 비추어 민법 제126조 표현대리의 성립요건인 대리행위와 기본대리권의 존재를 인정할 수도 없다”고 판시하였습니다(수원지방법원 2010. 4. 15. 선고 2009가합10754 판결). 분양계약 체결과정에서 분양대행사측이 한 약속은 분양회사의 약속과 분명히 구분할 필요가 있다고 하겠습니다.