대리권한을 넘은 부동산거래의 효력

민법 제126조는 「대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다」고 표현대리책임을 규정하고 있습니다. 위 사안에서 사실 乙은 매도권한을 위임받은 것이 아니라 丙 으로부터 부동산담보대출을 위임받으면서 관련 서류 등을 소지하게 된 것을 계기로 매도권한이 위임된 위임장을 위조하게 된 것입니다. 이에 대하여 법원은, “매수인 甲은 이 사건 부동산에 대한 등기권리증도 소지하지 아니한 채 이 사건 각 부동산에 대한 적법한 매도권한을 위임받았다고 주장하는 乙에 대하여 위 부동산의 소유자인 丙에게 적법한 대리권의 존부에 대하여 확인하는 등 적절한 조치를 전혀 취하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 체결하였다는 점에서, 甲이 乙에게 이 사건 부동산을 매도할 대리권한이 있다고 믿을만한 정당한 이유가 있었다고 보기 어렵다”고 판단하며 표현대리책임의 성립을 부정하였고, 결과적으로 甲은 소유권이전등기를 경료받지 못하게 되었습니다(청주지방법원 2003. 4. 9. 선고 2002가단7596 판결). 부동산거래에서 본인이 아닌 대리인이 계약체결현장에 나오는 경우, 위임관계를 확인하는 방법으로 본인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하는 관행이 있습니다.

하지만, 이런 서류 확인만으로 거래안전을 담보할 수는 없습니다. 대리권도 없이 본인의 도장을 가지게 된 것을 기화로 “대리”로 인감증명서를 발급받을 수 있는 경우가 적지 않기 때문이다. 본인이 직접 발급받은 인감증명서도 역시 전적으로 신뢰하여서는 안 됩니다. 해당 부동산거래가 아닌 다른 목적으로 본인이 직접 발급받은 인감증명서를, 대리인이라고 사칭하는 사람이 마음대로 부동산거래에 도용하는 것도 충분히 가능하기 때문입니다.