임차인이 증축한 건물부분에 기존 저당권의 효력이 미치는지

1동의 건물 또는 한 채의 건물의 구분소유에 관하여, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조는 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.”고 규정하고, 민법 제215조 제1항은 “수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물 중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.”고 규정하고 있습니다.

그리고 저당권의 효력범위에 관하여, 민법 제358조는 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치지만, 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.”고 하였으며, 부동산에의 부합(附合)에 관하여, 민법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하지만, 다른 사람의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있습니다. 여기서 어떤 경우 증축부분이 기존건물에 부합하는지의 판단기준에 관하여 판례를 보면, “증축 부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권객체가 될 수 있는지 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.”고 하였습니다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결). 다음으로 저당부동산의 종물인지의 판단기준에 관하여 판례를 보면, 저당권효력이 미치는 저당부동산의 종물은 민법 제100조가 규정하는 종물과 같은 의미이고, 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위해서는 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고 이것은 주물자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것이므로, 주물소유자나 이용자의 사용에 공여되고 있더라도 주물자체의 효용과 관계없는 물건은 종물이 아니라고 하였습니다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007도7247 판결).그리고 건물임차인이 자신의 비용으로 증축한 건물부분에 관련된 판례를 보면, 임차인이 임차한 건물에 그 권원에 의하여 증축을 한 경우에 증축부분이 부합으로 인하여 기존 건물의 구성부분이 된 때에는 증축된 부분에 별개의 소유권이 성립할 수 없으나, 증축된 부분이 구조상으로나 이용상으로 기존건물과 구분되는 독립성이 있는 때에는 구분소유권이 성립하여 증축된 부분은 독립한 소유권의 객체가 된다고 하였으나(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다14518 판결), 건물임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고, 또한 그 증축부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비상환을 청구할 수도 없다고 하였습니다(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705, 44712 판결).따라서 건물임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분의 소유권을 임대인에게 귀속시키기로 약정한 바 없고, 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는 경우에는 그 증축부분이 독립한 소유권의 객체가 될 수도 있을 것이고, 그 증축부분에는 그 건물에 설정된 저당권의 효력이 미치지 않을 수도 있을 것으로 보입니다.