공장저당목적이 된 농지 위에 공장건물 등이 없는 경우 일괄매각여부

공장재산에 저당권을 설정하는 방법은 공장 및 광업재단 저당법의 저당권설정과 민법상의 저당권설정 두 가지 방법이 있는데, 공장 및 광업재단 저당법의 공장이란 영업을 하기 위하여 물품의 제조·가공, 인쇄, 촬영, 방송 또는 전기나 가스의 공급목적에 사용하는 장소를 말하고, 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단(一團)의 기업재산으로서 공장 및 광업재단 저당법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말합니다(공장 및 광업재단 저당법 제2조 제1호, 제2호).그리고 ‘공장재단저당’은 하나 또는 둘 이상의 공장으로 공장재단을 설정하여 저당권의 목적으로 하는 것인데(공장 및 광업재단 저당법 제10조), 공장재단은 공장에 속하는 기업용 재산을 공장재단등기부에 소유권보존등기를 하여 설정하고, 그 소유권보존등기를 한 날로부터 10개월 내에 근저당권등기를 하여야 합니다(공장 및 광업재단 저당법 제11조). 공장재단은 1개의 부동산으로 보게 되며, 공장재단은 소유권과 저당권 외의 권리목적이 되지 못하고, 저당권자의 동의를 얻은 경우에만 임대차목적물로 할 수 있습니다(공장 및 광업재단 저당법 제12조). 다음으로 ‘공장저당’은 공장의 토지나 건물에 저당을 설정하는 것으로서 따로 등기부를 만들지 않고 일반부동산등기부에 등기가 이루어지나, 일반 민법상 저당권과 다르게 공장토지에 공장저당권을 설정할 경우 건물을 제외한 공장토지에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장공용물(供用物)에도 저당권효력이 미치게 되고(공장 및 광업재단 저당법 제3조), 이것은 공장건물에 저당권을 설정할 경우에도 마찬가지입니다(공장 및 광업재단 저당법 제4조). 공장저당권설정등기를 신청하려면 그 토지나 건물에 설치한 기계, 기구 등의 목록을 제출해야 하고(공장 및 광업재단 저당법 제6조), 공장의 토지 또는 건물에 설치된 기계, 기구 기타의 공용물은 위와 같은 기계, 기구목록에 기재되어야만 공장저당권효력이 미치고(대법원 1993. 4. 6. 자 93마116 결정), 복수의 공장저당권에서 그 목록이 다르거나 추가되는 등의 사정으로 인하여 특정한 기계, 기구 기타의 공용물이 후순위공장저당권 목록에만 포함되고 선순위공장저당권 목록에는 기재되지 아니한 경우, 그 기계, 기구 기타의 공용물에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 후순위공장저당권만이 그 효력을 미치고, 선순위공장저당권의 효력은 미치지 않습니다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다76319 판결). 다만, 공장저당권효력은 그 설정행위에 다른 약정이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 공장저당목적물에 부합된 물건과 종물에는 당연히 미칩니다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007도7247 판결).그런데 위 사안과 관련된 판례를 보면, 공장저당법(현재는 공장 및 광업재단 저당법)에 의한 공장저당은 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 이에 부가되어 일체를 이루는 물건과 이에 설치된 기계, 기구 등 공장공용물은 모두 일체가 되어야 비로소 기업시설로서의 특수한 가치를 발휘하게 된다는 점에 착안하여 그 특수한 가치를 담보로 하려는 데 목적이 있으므로, 토지 또는 건물 및 공장공용물 등이 일단 공장시설로서 공장저당목적이 된 이상, 저당권자보호를 위해서 뿐 아니라 채무자 또는 소유자를 위하여서도 그 공장저당목적물인 토지 또는 건물 및 공장공용물 등을 분리하지 아니하고 일괄매각을 하는 것이 기업시설로서의 특수한 가치를 유지할 수 있어 사회적·경제적으로도 유익하고(대법원 1985. 3. 14. 자 84마718 결정), 공장재단을 이루지 아니한 다수의 토지가 공장저당목적물이 된 경우, 그 중 일부토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공동으로 공장저당목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 이 경우에도 그 토지들이 공장부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에 이를 공장건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장공용물 등과 분리하여 분할매각 할 수 없고(대법원 2001. 8. 24. 자 2001마3867 결정), 또 농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호간에 이용관계에 있어서 견련성이 없으며, 농지법상의 농지인 경우에는 매수인자격이 법령에 의하여 제한되므로 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄하여 매각하게 되면 농지취득자격증명을 받을 수 없는 사람은 매수신고를 할 수 없게 되어 매수희망자를 제한하게 되므로 경매목적인 토지 중 일부토지만이 농지에 해당하는 경우에는 일괄매각요건을 갖추지 못한 것이므로(대법원 2004. 9. 24. 자 2003마757 결정), 농지가 공장에 속하는 토지 또는 건물 및 공장공용물 등과 함께 공장저당목적물이 된 경우, 그 농지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장공용물 등이 설치되어 있지 아니하면 단순히 공장저당목적물이 되었다는 이유만으로 그 농지에 대하여도 일괄매각을 할 수는 없다고 하였습니다(대법원 2004. 11. 30. 자 2004마796 결정).따라서 위 사안에서도 비록 농지가 공장저당권의 목적으로 되어 있다고 하더라도 공장에 속하는 토지가 아니라면 공장 등과 일괄매각 되지는 않을 것으로 보입니다.참고로 공장건물이나 그 부지에 대해서 민법상 일반저당권을 설정할 경우 그 저당권의 효력은 민법 제358조에 따라 공장건물이나 그 부지의 종물 또는 부합물에만 미치게 됩니다(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다6345 판결).