지상권과 임차권의 차이

1) 물권인 지상권은 대항력을 가집니다. 반면 채권인 임차인은 원칙적으로 대항력을 가지지 않지만, 등기하면 대항력을 가지고(제621조, 제622조), 주거용 건물이나 상가건물의 임대차에서는 일정한 요건을 갖추면 등기 없이도 대항력이 생깁니다. 2) 존속기간과 관련하여 지상권은 최장기간의 정함이 없고 사용목적에 따라 최단기간이 법정되어 있을 뿐인 반면(제280조, 제281조), 임차권은 최단기간과 최장기간에 관하여 제한을 받지 않습니다(최장기간에 관한 제651조가 헌법재판소의 위헌결정 이후 삭제되었습니다). 존속기간의 정함이 없는 경우에, 지상권에서 토지의 사용목적에 따른 최단기간이 존속기간으로 되는 반면, 임차권에서는 언제든지 해지통고를 할 수 있습니다(제635조). 한편 임차권의 경우에는 법정갱신이 인정되나(제639조), 지상권에서는 그렇지 않습니다.

3) 지상권자는 지상권만을 양도하거나 지상권을 건물과 함께 양도?임대하거나 담보로 제공할 수 있지만(제282조, 제371조), 임차인은 임대인의 동의없이 양도 또는 전대할 수 없습니다(제629조). 그러나 투하자본의 회수방법으로 지상물의 수거 또는 매수청구가 인정된다는 점은 양 권리에 공통됩니다(제285조, 제283조, 제654조, 제615조, 제643조). 4) 지상권에서 지료는 그 요소가 아님에 반하여, 차임은 임대차의 요소입니다(제279조, 제618조). 그러나 지상권에서 지료의 정함이 있으면, 그 금액, 지급시기, 지급방법 등이 계약에 의한다는 점은 공통됩니다.

한편 지료/차임 연체의 효과와 관련하여 지상권에서 2년 이상의 지료지급이 연체되면 지상권설정자가 지상권소멸청구를 할 수 있는 반면(제287조), 임대차에서는 2기의 차임액에 달하면 임대인은 해지통고를 할 수 있습니다(제640조). 5) 그 밖에 권리의 내용과 관련하여 지상권 설정자는 소극적인 인용의무만을 부담하는 반면, 임대인은 토지를 사용?수익에 적합한 상태에 두어야 합니다(제623조). 따라서 구체적 사안에 따라 다르겠으나 일반적으로 지상권이 임차권에 비하여 보다 강한 보호를 받고 있으므로 지상권을 설정받는 것이 甲에게 보다 유리할 것으로 보입니다.