건물일부에 전세권설정등기를 한 경우 건물전체 경매신청 가능한지

전세권자는 전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(민법 제318조).그런데 귀하는 위 주택의 일부에 대하여 전세권을 취득하였으므로 위 주택전부에 대하여 경매신청을 할 수 있는지 문제되는데, 이에 관하여 판례를 보면, 단일소유자의 1동의 건물 중 일부에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 하여야 한다고 하였으며(대법원 1973. 5. 31. 자 73마283 결정), 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 민법 제318조의 규정에 의하여 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로, 위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니다라고 판시한 바 있습니다.(대법원 2001.07.02. 자 2001마212 결정)그렇다면 위 사안에서도 귀하가 전세권을 설정 받은 2층 부분이 구조상·이용상 독립되어서 구분할 수 있는 경우에는 그 전세부분을 구분등기 한 후에 그 전세목적이 된 부분을 경매신청 하여야 할 것이고, 분할을 하지 않고 위 주택전부에 대하여 경매신청을 할 수는 없을 것으로 보입니다.하지만 위 판례 등은 구분등기가 불가능한 경우 전세권에 기한 임의경매를 할 수 없다는 것에 불과하므로 전세권에 기한 임의경매신청이 아니라 별도로 전세금반환청구의 소를 제기하여 승소판결을 받은 후 그 집행권원에 기초하여 목적부동산에 대한 강제경매를 신청하고 그 경매절차에서 다시 일반채권자로서의 경매신청인이 아닌 전세권자의 지위로 돌아가 그 부동산전부의 매각대금에서 우선변제를 받을 수는 있을 것입니다.