임차보증금 반환채권의 담보 목적으로 한 전세권 설정등기의 효력

본 사안과 같이 실제로는 전세권설정계약을 체결하지 않았으면서도 임차보증금 반환채권을 담보할 목적 등으로 전세권 설정등기를 마친 경우, 판례는 먼저 “실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적 또는 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우에, 위 전세권설정계약은 통정허위표시에 해당하여 무효”임을 명시하고 있습니다(대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292). 다만 판례는 “위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대하여는 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다.

그리고 여기에서 선의의 제3자가 보호될 수 있는 법률상 이해관계는 위 전세권설정계약의 당사자를 상대로 하여 직접 법률상 이해관계를 가지는 경우 외에도 그 법률상 이해관계를 바탕으로 하여 다시 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계와 새로이 법률상 이해관계를 가지게 되는 경우도 포함된다”고 덧붙여 명시함으로서, 본 사안과 같은 경우 민법 제 108조 제 2항의 선의의 제3자의 범위 및 한계를 확인하고 있습니다.따라서, 본 사안과 같은 경우 제3자인 丙은 위 전세권설정등기가 통정허위표시임을 알고 있었다고 하더라도 또 다른 제3자인 丁은 위 전세권 설정등기가 통정허위표시임을 모르고 丙의 전세권근저당부 채권을 가압류 하였으므로 민법 제 108조 제 2항의 선의의 제3자에 해당하여, 丁에 대하여는 위 전세권 설정등기가 통정허위표시에 기인한 것으로서 무효임을 주장할 수 없습니다.