임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권 설정등기를 한 경우, 임대차보증금의 법적 성질

우리나라 민법상 전세권과 관련된 각 규정들은 민법 제618조 이하에서 규정하고 있는 임대차와는 별도로 민법 제303조부터 제319조까지 규정되어 있고, 전세 제도는 세계적으로 유래를 찾기 힘든 우리나라 특유의 부동산 제도로 정착되어 왔습니다. 본 사안과 같이 실질적인 내용은 일반 임대차이지만 전세계약의 형식을 빌려 임대차보증금을 전세금으로 갈음하고 이에 대하여 전세권 설정등기까지 경료한 경우 판례는 “임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 경료한 경우 임대차보증금은 전세금의 성질을 겸하게 되므로, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차보증금 반환의무는 민법 제317조에 따라 전세권설정등기의 말소의무와도 동시이행관계에 있다”고 판시함으로서 전세계약의 형식을 빌린 경우 통정허위표시로 무효가 되지 않는 한, 민법 제303조 이하의 전세권에 대한 규정이 동일하게 적용됨을 확인하고 있습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결). 따라서 乙은 전세권을 규정하고 있는 민법 제317조에 따라 임대차보증금 반환의무를 지되, 甲에게 임대차보증금 반환과 동시에 전세권설정등기를 말소해 주도록 요구할 수 있으며, 위 판례의 취지에 따라 민법 제303조 이하에서 규정하고 있는 전세권 설정자의 권리를 甲에게 주장할 수 있습니다.

이는 甲에게도 마찬가지여서, 甲은 민법 제303조 이하에서 규정하고 있는 전세권자로서의 권리를 乙에게 주장할 수 있고, 이와 별개로 전세권과 충돌되지 않는 범위에서 민법 제618조 이하에서 규정하는 임대차 조항들에 따라 임차인으로서의 권리를 乙에게 주장할 수 있습니다.참고로 본 사안과 같은 경우 전세권을 악용하여 월 차임에 대한 세금을 신고하지 아니하고 보증금은 법적으로 보호받는 등 세금을 포탈하는 우회경로로 악용될 우려가 있었던 바, 판례는 “임대인과 임차인이 세금을 포탈할 목적으로 세무서에 임대차보증금만 신고하고 월 차임은 신고하지 않기로 합의하면서 임대차보증금에 차임을 ‘임차인이 신고하면 그 차임에 대한 부가가치세 등을 임차인이 부담’ 하는 내용의 세금부담 약정을 한 경우, 위 세금부담 약정은 임차인이 스스로 세무서에 차임 약정이 존재한다는 사실을 신고함으로써 그에 대한 부가가치세 등을 임대인이 부담하게 될 경우에만 이를 임차인이 부담하겠다는 뜻으로 해석해야 하며 단순히 세무조사 등에 의하여 세금포탈사실이 드러난 경우 궁극적으로 임대인이 이에 대한 부가가치세 및 가산세 등을 납부하여야 한다”고 판시함으로서 임대인에게 궁극적인 책임을 부담하도록 하고 있습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결).