토지대장상 소유자의 주소를 모르는 미등기토지의 등기절차

미등기부동산에 관하여 그 소유자의 신청에 의해서 처음으로 행하여지는 소유권등기를 ‘보존등기’라고 하며, 어떤 부동산에 관하여 보존등기를 하면 그 부동산을 위하여 등기용지가 새로이 개설되고, 이후 그 부동산에 관한 권리변동은 모두 그 보존등기를 기초로 하여 행해지게 됩니다(부동산등기법 제64조, 제65조).미등기토지의 소유권보존등기는 ①토지대장, 임야대장에 최초소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인, ②확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, ③수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 이를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제65조).위 사안의 경우 토지대장상의 소유자가 성명이 제적부와 서로 다르고 주소기재도 없어 토지대장상의 소유자를 특정할 수 없으므로, 그러한 상태에서는 소유권보존등기가 불가능하므로 귀하에게로의 소유권이전등기도 역시 불가능합니다.이러한 경우 소유권보존등기를 하는 방법을 살펴보면 첫째로, 부동산등기법 제65조 제1호에 의한 것으로서 토지대장상의 소유자인 甲의 상속인명의로 소유권보존등기를 대위신청한 후 나중에 매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 방법이 있는데, 이 경우 먼저 토지대장상 명의자인 甲명의를 정확하게 경정하는 것이 필요합니다.

이에 관련된 판례를 보면, 부동산등기법에 따른 토지대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 토지대장상 소유자로 등록되어 있는 것을 증명하여 소유권보존등기를 신청함에 있어서 그 토지대장 등재당시의 과오로 그 소유자의 성명·주소 등의 일부누락 또는 착오가 있는 경우, 그 등재당시의 오류를 증명할 수 있는 권한이 있는 관서는 지적공부의 소관청뿐이므로 그 소관청의 조사결정 또는 당사자신청에 의하여 경정등록을 한 후 그 등본을 첨부하여 소유권보존등기신청을 하여야 하고, 소관청이 아닌 행정청이나 이웃사람 등이 작성한 신청인 또는 그 피상속인이 토지대장상 소유자로 등재된 사람과 동일하다는 취지의 확인서나 증명서를 첨부하는 것만으로는 부동산등기법에서 정한 요건을 갖추었다고 볼 수 없다고 하였습니다(대법원 1994. 9. 8. 선고 94마1373 결정).따라서 귀하가 토지대장소관청의 조사결정 등에 의하여 甲을 토지대장상 소유자로서 특정할 수 있을 정도로 성명·주소를 경정할 수 있다면, 甲의 상속인명의로 대위 소유권보존등기를 한 후 甲의 상속인으로부터 소유권을 이전받는 절차를 마쳐야 할 것입니다.둘째로, 부동산등기법 제65조 제2호에 의한 것으로서 위와 같은 방법으로 토지대장상의 명의자인 甲을 소유자로 특정할 수 없을 경우에는 甲의 상속인을 대위하여 국가를 상대로 그 토지가 甲의 상속인의 소유임을 확인하는 판결과 甲의 상속인들을 상대로 소유권이전등기절차이행을 명하는 판결을 얻어 甲의 상속인명의의 소유권보존등기를 대위신청함과 아울러 甲의 상속인으로부터 귀하에게로의 소유권이전등기신청을 하여야 할 것입니다.

이에 관련된 판례를 보면, 어느 토지에 관하여 등기부나 토지대장 또는 임야대장상 소유자로 등기 또는 등록되어 있는 자가 있는 경우에는 그 명의자를 상대로 한 소송에서 그 부동산이 보존등기신청인의 소유임을 확인하는 내용의 확정판결을 받으면 소유권보존등기를 신청할 수 있는 것이므로(대법원 2010. 7. 8. 선고 2010다21757 판결), 국가를 상대로 한 토지소유권확인청구는 그 토지가 미등기이고 토지대장이나 임야대장상에 등록명의자가 없거나 등록명의자가 누구인지 알 수 없을 때와 그 밖에 국가가 등기 또는 등록명의자인 제3자의 소유를 부인하면서 계속 국가소유를 주장하는 등 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그 확인의 이익이 있고, 대장상 소유권이전등록을 받았더라도 물권변동에 관한 형식주의를 취하고 있는 현행 민법상 소유권을 취득했다고 할 수 없고, 따라서 대장상 소유권이전등록을 받은 자는 자기 앞으로 바로 보존등기를 신청할 수는 없으며, 대장상 최초의 소유명의인 앞으로 보존등기를 한 다음 이전등기를 하여야 하는데, 미등기토지에 관한 토지대장에 소유권을 이전받은 자는 등재되어 있으나 최초의 소유자는 등재되어 있지 않은 경우, 그 토지대장상 소유권이전등록을 받은 자에게 국가를 상대로 토지소유권확인청구를 할 확인의 이익이 있다고 본 사례가 있습니다(대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다48633 판결). 또한, 토지대장 또는 임야대장의 소유자에 관한 기재의 권리추정력이 인정되지 아니하는 경우에도 국가를 상대로 소유권확인청구를 할 수밖에 없다고 하였습니다(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다45944 판결).