명의신탁약정으로 인한 등기의 무효와 제3자

부동산실권리자명의등기에관한법률(이하 ‘부실법’이라고 합니다) 제4조 제1항에 따르면 명의신탁 약정은 무효입니다. 따라서 명의신탁약정에 기하여 어떠한 채권채무관계도 발생할 수 없고, 명의신탁약정만 있을 뿐 이에 따른 등기가 경료되지 아니한 경우 신탁자가 수탁자에게 등기절차에 협력할 것을 요구하거나 채무불이행책임을 물을 수 없습니다.위 법 제4조 제2항에 따르면 명의신탁약정에 행하여진 부동산물권변동도 무효이므로 수탁자 명의의 등기도 원인무효의 등기가 됩니다.

다만 계약명의신탁의 경우 매도인이 명의신탁 약정사실을 알지 못한 때에는 부동산물권변동이 유효합니다(부실법 제4조 제2항 단서).부실법 제4조 제3항에 의하면 명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 여기서의 제3자라고 함은 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은자를 말하고, 이와 달리 오로지 명의신탁자와 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것 같은 외관을 갖춘 자는 제3자에 해당하지 않습니다(대법원 2004. 8. 30.선고 2002다48771판결). 제3자에는 수탁자로부터 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자뿐만 아니라 대항력 있는 주택임차인, 가압류채권자도 포함되고 제3자의 선,악의는 불문합니다. 따라서 설문의 경우 甲이 취득한 대항력 있는 임차권은 유효하다고 볼 수 있습니다.