가등기담보 설정 후 용익물권 또는 임대차가 설정된 경우

가등기담보가 설정된 후 담보설정자가 제3자에게 용익물권이나 임대차를 설정하더라도 이는 가등기담보권자보다 후순위이므로 가등기담보권이 귀속정산의 방법으로 실행되어 소유권이 가등기권자에게 이전하면 그 용익권자는 가등기담보권자에게 대항할 수 없어 목적물을 가등기담보권자에게 인도하여야 합니다. 그러므로 사안의 경우 A주택의 임차인 丙은 가등기담보권자 乙보다 후순위인 이상 乙에게 대항할 수 없어 A주택을 乙에게 인도하여야 할 것입니다.

다만 이 경우 주택임대차보호법 제3조의 대항력을 갖춘 임차인은 가등기담보권자가 채무자나 목적물소유자에게 지급할 청산금의 범위 내에서 보증금반환을 청구할 수 있고 이를 위해 목적물의 반환과 동시이행의 항변을 할 수는 있습니다(가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제5항). 그러므로 사안의 경우 丙이 주택임대차보호법 제3조의 대항력을 갖추었다면 乙이 甲에게 지급할 청산금의 범위 내에서 보증금의 반환을 청구할 수 있고 이를 위해 A주택의 반환과 동시이행의 항변을 할 수도 있을 것으로 보입니다.