1. 신청 이유
□(배경) ㉮㉮공사는 민간사업자와 공동으로 공공주택사업*(이하 “민참사업”)을 추진하면서 물가변동 사유로 사업비를 증액할 수 없다고 협약을 체결* 대상: 一지구(분양 ㉠세대 임대 ㉡세대), 공사비: ㉢억 원, 사업자: ㉮㉯컨소시엄
○ ㉮㉰부는 최근 원자잿값 상승으로 인한 건설경기 악화, 공공주택 보급 차질 문제 등 대응을 위해 ㉮㉱위원회를 운영 중이며,
○ 이 건 사업은 ㉮㉱위원회가 조정안(제1차)을 권고하여 신청기관은 조정안에 대해 감사원 사전컨설팅을 신청하고 의견*을 旣 회신(24.11월)받았으나* ㉮㉱위원회의 조정안 보완하여 ㉣백만 원 범위 내에서 물가변동 증액 가능
○ ㉮㉱위원회가 2차 회의에서 건설업계의 의견을 반영해 공사비 조정 가이드라인을 수정(24. 12월)하고, 본 사업에 대한 조정안을 다시 제시하였음
□ (요지) 제1차 ㉮㉱조정을 권고받고 감사원 사전컨설팅 신청하여 의견을 旣 회신받았으나, 제2차 조정대상으로 다시 선정되어 기존 조정계획이 수정되었는데
○ 사업비 증액 규모에 대해 합의를 이루지 못하여 중재개시 못한 상태이고, 조정위에서 2차 지구로 재선정하였으므로 변경 적용할 수 있다는 의견과
○ 제2차 조정안 적용시 공공의 분담금액이 증가되어 공사재정에 불리한바, 제2차 조정안을 적용할 수 없다는 의견이 대립2. 쟁점
○ ㉮㉮공사는 제1차 조정 및 사전컨설팅 결과에 따라 협의 진행 중 기존 조정안이 수정된 바, 제2차 조정안을 적용할 수 있는지 여부(2) 판단 기준(법리ㆍ증거 등 판단)
□ 이 건 민참사업과 관련하여 ㉮㉱위원회의 제2차 조정안에 따라 물가변동으로 인한 사업비를 증액 조정(이하 “물가변동증액”)할 수 있는지에 대해 ① 민참사업의 내용 ② 이 건 ㉮㉱위원회의 조정 경과 ③ ㉮㉱위원회의 제2차 조정안의 적용 가능 여부 순으로 검토함① 민참사업의 내용
○ 민참사업은 「공공주택특별법」 제4조 및 「민간참여 공공주택사업 시행지침」에 따라 공공시행자가 공모를 통해 민간사업자를 선정하고 협약을 체결하여 공공주택사업을 공동으로 추진하는 공동사업 시행방식으로- ㉮㉮공사(이하 “공사”)는 20년 민간사업자 공모를 통해 ㉮㉯ 컨소시엄을 민간사업자로 선정하고 사업협약을 체결하여 一지구 주택사업을 추진하고 있는데,[표] 一지구 사업개요
블록명주택유형세대수사업기간사업비(백만 원)계공사민간一공공분양및 공공임대㉤세대20. 12. 11.∼23. 10. 24.㉦㉧㉨주)
주) 건설공사비 ㉩백만 원, 기타비용 ㉪백만 원- 공사는 토지를 공급하고, 민간사업자는 공공주택 시공 및 분양을 통해 건설자금을 조달하는 방식으로 추진하며, 사업종료 후에 공공분양 유형은 분양수익을 공공과 민간이 공유(일정 비율로 분배)하고, 공공임대 유형은 사업에 의한 손익 공유없이 민간사업자가 공모할 때 제시한 공사비를 공공시행자가 지급 후 임대주택을 인수ㆍ공급하는 구조로 추진하는 사업임② 이 건 ㉮㉱위원회의 조정 경과
○ 코로나19, 러시아ㆍ우크라이나 전쟁 등에 따른 원자잿값 급등과 고금리 등으로 인해 건설경기가 악화되고, 민참사업에 참여하는 민간사업자의 물가변동에 따른 사업비 증액 요구가 커짐에 따라- 정부는 건설업계의 위기가 국가 경제에 미치는 파장, 공공주택 공급계획 차질에 따른 국민 피해 등을 고려하여 24. 3월 ㉮㉲회의에서 민참사업에 대해 물가변동 증액의 필요성을 인정하고, ㉮㉰부 ㉮㉱위원회의 조정과 필요 시 감사원 사전컨설팅 신청 등을 통한 공사비 분쟁의 조정ㆍ중재를 제시하였으며, 23. 12월 ㉮㉰부는 제1차 ㉮㉱위원회를 개최하여 본 사업에 대한 조정안을 공사에 송부하였음- 그리고 공사는 ㉮㉱위원회 조정안의 수용 가능 여부에 대해 감사원에 사전컨설팅을 신청(24. 10월)하였고, 감사원은 ㉮㉱위원회의 공사비 조정 가이드라인을 일부 보완*하여 수용 가능하다는 의견을 회신(24. 11월)하였음* 공사 공정률을 반영하지 않고 물가인상률을 일관되지 않게 사업장마다 달리 적용한 점 등 보완
○ 이후, ㉮㉰부는 2차 ㉮㉱위원회를 개최하여 감사원 사전컨설팅 의견을 반영하고 건설업계의 건의사항 중 반영이 필요한 사항을 검토한 결과, 다음과 같이 공사비 조정 가이드라인을 수정 제시(24. 12월)하였음- 현재 공표된 건설공사비지수(주거용) 기준으로 산정한 '실제 물가인상분[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]’과 통상적으로 예측 가능한 물가인상을 전제로 했을 때의 건설공사비지수(주거용) 기준으로 산정한 '정상 물가인상분[[[FOOTNOTE]]]2[[[FOOTNOTE]]]’의 차이를 산출하되,- 물가가 급변하지 않는 정상기간의 예측가능한 물가인상률(정상 물가인상률)을 연 ㉫%*로 설정하여 모든 사업장에 동일하게 적용하고, 비정상적인 물가인상분 산출 시 공사 공정표에 따른 월별 공정을 확인하여 물가변동 발생시점 이전에 이행이 완료된 부분은 제외하여 산출하도록 하는 등 감사원 사전컨설팅 의견을 반영하였음* ’21년부터 건설공사비지수가 급등하므로 지수 급등 전 과거 10년간(’11∼’20년)의 월 물가인상률을 기초로 산출- 또한 제1차 ㉮㉱위원회는 「민간참여 공공주택사업 시행지침」 상 사업기간이 협약일부터 준공일까지로 정의된 점을 고려하여 실제 물가산정의 기산일을 협약일로 정하고, 민간이 사업 참여 의사를 제시하는 입찰일이 그간의 물가변동을 고려한 사업손익을 계산한 시점인 점을 고려하여 정상 물가산정의 기산일을 입찰일로 정하여 조정안을 제시하였으나- 제2차 ㉮㉱위원회는 정상 물가산정의 기산시점(입찰일)이 실제 물가산정의 기산시점(협약일)보다 앞서게 되어 정상 물가인상분이 과다 공제되므로 물가산정 기산시점을 통일할 필요가 있다는 건설업계의 의견을 수용하여 사업 지연 정도*를 감안하여 기산시점을 협약체결일 또는 우선협상대상자 통보일로 동일하게 설정하여 조정안을 제시하였으며* 우선협상대상자 통보 후 20일 내 협약 체결 시 → 실제ㆍ정상 모두 “협약체결일”로 통일우선협상대상자 통보 후 20일 초과하여 협약 체결 시 → 실제ㆍ정상 모두 “우선협상대상자 통보일”로 통일- 단순도급형 민참사업의 경우 민간사업자 손실에 대한 객관적 검증을 거쳐 공공이 50∼100% 범위 내에서 부담하는 것으로 협의할 것을 권고함③ 제2차 조정안의 적용 가능 여부
○ 공사는 감사원 사전컨설팅 의견에 따라 민간사업자와 협의를 진행하던 중 ㉮㉰부 ㉮㉱위원회가 2차 회의에서 민참사업 공사비 조정 가이드라인을 수정 제시(24. 12월)하였고 본 사업도 조정대상 사업으로 다시 선정한 바, 수정 제시된 민참사업 공사비 조정 가이드라인을 적용할 수 있는지에 대해 컨설팅을 신청하였는데- 물가변동증액 관련 공사와 민간사업자가 협의를 지속하고 있으나 사업비 증액 규모에 대해 합의를 이루지 못하여 중재 개시하지 못한 상태이고,- 제2차 ㉮㉱위원회를 통해 수정 제시된 민참사업 공사비 조정 가이드라인은 제1차 조정 시 감사원이 제시한 의견 외에 건설업계의 의견을 추가 반영함에 따라 제2차 조정안을 적용할 경우 감사원이 당초 사전컨설팅 의견에서 제시한 물가변동증액 상한 금액이 상향 조정되는데,- 수정 제시된 민참사업 공사비 조정 가이드라인을 적용하지 않을 경우 사업당사자 간 ㉮㉱위원회의 조정안 협의 시 발생한 이견을 조율하지 못해 소모적인 갈등이 지속될 것으로 예상되고,- ㉮㉱위원회가 건설업계 의견의 반영 필요성을 감안하여 민참사업 공사비 조정 가이드라인을 수정 제시하고 본 사업도 조정대상 사업으로 다시 선정한 점, 수정된 공사비 조정 가이드라인을 반영하지 않을 경우 타 사업지구와의 형평성에 어긋나는 점 등을 고려하면 본 사업도 ㉮㉱위원회의 제2차 조정안을 적용하여 사업비를 조정할 수 있을 것으로 판단됨
○ 따라서, 공공시행자와 민간사업자는 위 제2차 공사비 조정 가이드라인에 따라 산출된 금액에 대하여 각각 수익배분형(분양)은 사업 지분율을, 단순도급형(임대)은 50%의 비율을 적용한 금액[[[FOOTNOTE]]]3[[[FOOTNOTE]]]이내로 상호 부담하되- 수익배분형(분양)은 민간사업자에게 과도한 수익이 배분되지 않도록 수익률 제한을 고려[[[FOOTNOTE]]]4[[[FOOTNOTE]]]하고 단순도급형(임대)은 민간사업자가 협약 당시 계획한 공사비 규모와 계약 이행 시 실투입 공사비 등을 비교해서 공공시행자가 물가인상분에 대해 50%의 비율을 적용한 금액을 분담하더라도 원가를 충당할 수 없는 등 손실이 보전되지 않을 경우 이를 증빙할 수 있는 자료를 제출하는 등 객관적인 사실관계 입증을 통해 부담 비율의 상향 조정을 요구할 수 있다고 보이고, 이 경우 공사는 민간사업자가 제출한 자료의 적정성, 공사의 재정사정 등을 검토하여 부담 비율을 결정하는 것이 타당하다고 판단됨
▶ 이 건 공사는 ㉮㉱위원회의 수정된 제2차 조정안에 따라 물가변동에 따른 사업비 증액을 할 수 있다고 보여지고- 공공시행자와 민간사업자가 제2차 조정안에 따라 산출된 물가인상분을 유형별로 각각 지분율 또는 50% 비율로 상호 분담(임대형은 물가변동으로 인한 민간사업자의 손실에 대해 객관적 증빙서류 입증시 비율 상향 협의 가능)하는 것이 합리적이라고 판단되며 협약당사자 상호 간에 성실히 협의하되 조정금액에 대한 객관성, 투명성 등을 확보할 수 있도록 ㉮㉳중재원의 중재 또는 법원의 판단 등을 통해 해결*하는 것이 합리적이라고 판단됨* '협약과 관련하여 이의 또는 분쟁 등이 있고 합의가 이루어지지 아니할 때에는 법원의 판결 또는 ㉮㉳중재원의 중재결정에 의하여 해결’하도록 약정한 조항(협약서 제29조)을 감안하여 이 건도 ㉮㉳중재원의 중재 또는 법원의 판단에 의하여 해결
