도시개발사업의 특별계획구역 수립 주체 관련

□ 이 건은 ㉮㉯공사가 추진 중인 도시개발사업과 관련하여 사업지구 내 지정된 특별계획구역의 상세한 계획안을 수립할 주체가 누구인지가 쟁점인데 이에 대해 특별계획구역 관련 규정을 우선 살펴보고 상세한 계획안의 수립 주체에 대해 검토함

○ “특별계획구역”에 관한 사항은 「지구단위계획수립지침」(국토교통부훈령, 이하 “수립지침”이라 함)에 규정되어 있는데- 수립지침 3-15-1에 따르면 특별계획구역이란 “지구단위계획구역 중에서 현상설계 등에 의하여 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획의 수립 및 실현에 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되어 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역”을 말한다고 되어 있고,- 수립지침 3-15-4에 특별계획구역에 대한 지구단위계획 작성절차가 규정되어 있는데 지구단위계획 입안 시 특별계획구역을 함께 지정하고, 특별계획구역의 지정 목적, 전체 지구단위계획과의 관계 및 개발방향 등에 관한 사항을 제시하도록 되어 있으며(수립지침 3-15-4(1),(2)),- 이후 지방자치단체 또는 토지소유자가 적절한 시기에 상세한 계획안을 작성하고, 작성한 계획내용을 바탕으로 법령에서 지구단위계획으로 결정하도록 한 부분에 대해 별도의 계획 승인 과정을 거쳐 도시·군관리계획으로 결정하도록 규정되어 있음(수립지침 3-15-4(3),(4),(5))

○ 위 수립지침에는 ‘상세한 계획안’의 구체적 내용과 상세한 계획안의 수립 주체(현재 또는 향후 토지소유자 여부)에 대해 구체적으로 명시되어 있지 않은데- 이에 대해 국토부는 지구단위계획 결정권자가 「도시개발법」에 따른 사업 절차와 특별계획구역 지정 목적 및 달성 가능성을 충분히 고려하여 상세한 계획안의 구체적 내용과 상세한 계획안의 수립 주체(현재 또는 향후 토지소유자 여부)를 결정하여야 할 사항이라는 의견을 제시하였고 국토부 의견을 고려하면 이 건 상세한 계획안의 구체적 내용과 수립 주체를 결정하는 것은 ㉮㉰시의 재량사항이라고 판단됨- 다만, 대법원 판례(대법원 96누16698 판결, 1997. 3. 14. 선고)에 따르면 행정청의 재량행위라 하더라도 일정한 한계 내에서 행사되어야 한다고 판시하고 있는데

- 이 건 ‘상세한 계획안’의 구체적 내용과 계획 수립 주체에 따라 설계비 등 용역비용의 부담 주체가 달라질 수 있으므로 ㉮㉰시의 결정사항이 재량권 범위 내에 있는지에 대한 판단이 필요할 것으로 보여지며, ‘상세한 계획안’의 수립 의무 주체는 ‘상세한 계획안’의 구체적 내용 등 제반 사항을 감안하여 일정한 한계 내에서 행정청의 재량권을 행사하는 것이 합리적인 것으로 보임

○ 이에 ㉮㉰시가 ㉮㉯공사에 수립할 것을 요구하고 있는 ‘상세한 계획안’의 내용을 살펴보면- ㉮㉰시는 사업의 규모, 용도 외에 건축물의 외관 디자인(시뮬레이션 포함), 건축물의 접지부 처리구상, 옥외공간계획 등 건축계획 구상과 주요 조망점에서의 시뮬레이션 도면을 포함한 경관계획 등을 포함하여 ㉮㉯공사에 상세한 계획안을 수립할 것을 요구하고 있는데 이는 건축물의 입체적 설계를 포함한 실질적인 설계 성과물이 있어야 가능한 것으로 보임- 그리고 「건축법」 제11조 및 동법 시행규칙 제6조에 따르면 건축허가를 받으려는 자(이 건의 경우 향후 토지소유자)는 건축허가 신청 시 건축계획서와 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 규정되어 있는데 ㉮㉰시가 ㉮㉯공사에 수립할 것을 요구하고 있는 상세한 계획안은 건축허가를 받으려는 자가 제출해야 하는 기본설계도서 수준에 해당되는 것으로 보임- 따라서 이 건 ㉮㉰시가 요구하는 ‘(一) 방송영상밸리 도시개발사업’ 내 특별계획구역으로 지정된 방송시설용지에 대한 상세한 계획안은 토지를 분양받아 건축허가를 득하여야 할 의무가 있는 수분양자(향후 토지소유자)가 수립 하는 것이 합리적이라고 판단됨- 또한, ㉮㉰시는 가격경쟁입찰을 통해 선정된 수분양자에게 우수한 설계를 기대하기 어려울 것을 우려하여 ㉮㉯공사가 상세한 계획안을 수립할 것을 주장했으나, 상세한 계획안 수립이 전적으로 수분양자에게 맡겨져 있는 것이 아니라 수분양자가 제시한 계획안을 입안할 것인지 여부는 도시계획 입안권자의 권한에 속하므로 수분양자와의 협의를 통해 우수한 설계안을 유도할 수 있다고 보이며,- ㉮㉰시와 ㉮㉯공사는 사전컨설팅 의견조율 과정에서 수분양자 공고문에 별도의 현상설계 공모를 거쳐 특화계획을 수립할 수 있다는 내용을 명기하여 수분양자가 우수한 설계를 제안할 수 있도록 함으로써 수분양자가 상세계획안을 작성하는 것으로 협의하였음

1. 신청 이유

□ ㉮㉯공사는 ‘(一) 방송영상밸리 도시개발사업*’을 추진하면서 사업지구 내 조성토지 공급계획 작성하여 ㉮㉰시의 승인을 받아야 하는데[[[MEMO]]]* 사업개요 : (一)시 일원 70만 2천㎡(약 21만평)을 개발하는 사업, 사업비 : 6,738억 원, 계획인구 : 9,299인(3,780세대), 사업기간 : 2019년 ～2026년[[[MEMO]]]

○사업지구 내 특별계획구역으로 지정된 방송시설용지의 상세 계획안수립 주체에 대해 ㉮㉰시와 ㉮㉯공사간 이견이 있어 공급계획 승인 지연 중

○ 「지구단위계획수립지침」(제3장 제15절, 국토부훈령)에 따르면 “지방자치단체 또는 토지소유자”가 적절한 시기에 특별계획구역의 상세한 계획안을 작성하도록 규정되어 있는데- ㉮㉯공사는 방송시설용지를 분양받아 건축물을 직접 건설할 미래의 수분양자(특별계획구역 사업시행자)가 계획을 수립하여야 한다고 보고 있는 반면- ㉮㉰시는 가격경쟁입찰로 선정된 수분양자에게 우수한 특화계획 수립을 기대하기 어려우므로 현재의 토지소유자이자 사업시행자인 ㉮㉯공사가 특별계획구역의 상세한 계획안을 수립하여야 한다고 판단- 이에 ㉮㉯공사는 도시개발사업 특별계획구역의 상세 계획안 수립 주체가 누구인지에 대해 컨설팅 신청('23. 12. 28.)2. 쟁점

○ 「지구단위계획수립지침」(국토부훈령)에 따르면 “지방자치단체 또는 토지소유자”가 적절한 시기에 특별계획구역의 상세한 계획안을 작성하도록 규정되어 있는데 상세한 계획안 작성 주체인 “토지소유자”가 현재 토지소유자인지 향후 토지 소유자인지 여부