기부 대 양여 사업의 양여재산 외 잔여(비양여) 재산의 보상가액 산정기준에 관한 사항

○ 三一공공주택지구 조성사업은 「공공주택 특별법」에 따라 서민 주거복지 향상 및 주택시장 안정 등 공공의 이익을 위하여 공공기관이 시행하는 국가정책사업으로서- 사업의 취지나 목적, 개발사업 시행자의 성격, 개발이익 수혜자의 공익성 여부 등을 종합적으로 고려하여 볼 때- 기부 대 양여 대상 재산 외의 잔여(비양여) 재산은 도시계획 변경 전 가치를 적용하는 것이 「국유재산법」 제3조에 따른 국가 전체의 이익 등 국유재산 관리·처분의 기본원칙에 부합한다고 볼 수 있으므로- 「국유재산법」 제44조 및 같은 법 시행령 제42조 제9항에 따라 도시계획 변경 전 가치로 보상가액을 산정함이 타당하다는 신청기관의 의견은 적정하다고 사료됨

□ ㉮㉮부는 三권역 등 수도권 주택공급 확대방안(8. 4.대책)*의 일환으로 ㉮㉯부 소유 一골프장 일대의 토지에 “(가칭) 三一공공주택지구 조성사업”을 추진 중[[[MEMO]]]* 三권역 등 주택공급 확대방안('20. 8. 4.) : 투기수요 억제방안(7. 10.)의 추가 대책으로 안정적 주택공급 확대 기반을 마련하여 신규주택의 실수요자 공급 환경 조성[[[MEMO]]]

○ 위 사업은 서민 주거안정을 위한 국가 정책사업으로 「공공주택 특별법」에 따라 추진할 예정이며, 사업 예정지구 내 국유재산(一골프장)의 처분방식으로 「국유재산법」 제13조 및 제55조 등에 따라 “기부 대 양여 사업*”등의 방법으로 추진하는 것으로 관련 부처와 협의 진행[[[MEMO]]]* 기부 대 양여 사업 개요[[[MEMO]]][[[MEMO]]]① 사업시행자(㉮㉰)가 二골프장을 매입하여 ② 시설현대화 후 ㉮㉯부에 기부하고 ③ ㉮㉯부는 기부가액 범위에서 一골프장을 양여 ④ 양여부지 외 잔여지 처분(→공공주택사업 시행) (아래 사업개념도 참조)[[[MEMO]]]

○ 그런데 기부재산 가액 범위에서 양여하고 남은 一골프장 잔여(비양여)부지의 처분가액 평가에 대한 법령상 해석이 필요하고 부처 간 의견이 상이하여- 사업 예정지구 내 국유재산 중 잔여(비양여) 재산을 사업시행자(㉮㉰)가 취득함에 있어 도시계획 “변경 전” 가치와 “변경 후” 가치 중 어느 기준을 적용하여 보상가액을 산정하는 것이 적정한지에 대하여 사전컨설팅 신청

□ 이 건 ㉮㉮부가 “三一 공공주택지구 조성사업”을 추진함에 있어, 대상부지 전체를 기부 대 양여 방식으로 추진하였던 대부분의 사업과는 달리 사업시행자(㉮㉰)가 대체시설(대체 골프장 등)을 조성한 후 ㉮㉯부에 기부하고

○ ㉮㉯부는 기부재산 가액 범위에서 一골프장 부지의 일부를 양여(기부 대 양여)한 다음 잔여(비양여) 一골프장 부지에 대해서는 사업시행자(㉮㉰)가 보상을 통하여 취득하는 경우 도시계획 변경 전 가치를 적용하여 보상가액을 산정하는 것이 적정한지 여부에 대하여 검토해보면[[[MEMO]]]* 양여 대상 재산에 해당하는 一골프장 부지는 국유재산법령 및 「국유재산 기부 대 양여 사업관리 지침」 등에 따라 도시계획 변경 후 가치를 양여재산 가액으로 한다는 것에 이건 사업 관계기관 간의 이견은 없음[[[MEMO]]]

○ 「국유재산법」 제3조에 따르면 국유재산을 관리·처분할 때에는 국가전체의 이익에 부합되도록 할 것, 취득과 처분이 균형을 이룰 것, 공공가치와 활용가치를 고려할 것, 경제적 비용을 고려할 것, 투명하고 효율적인 절차를 따를 것을 기본원칙으로 정하고 있고- 「국유재산법」 제44조 및 같은 법 시행령 제42조에 따르면 일반재산의 처분가격은 감정평가 등 시가(時價)를 고려하여 결정하되- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”)에 따른 공익사업에 필요한 일반재산을 해당 사업의 사업시행자에게 처분하는 경우에는 해당 법령에 따라 산출한 보상액을 일반재산의 처분가격으로 할 수 있음- 한편, 토지보상법 제67조 제2항에 따르면 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다고 되어 있음

○ 따라서, 일반재산*의 경우 「국유재산법」 제44조 및 같은 법 시행령 제42조 제1항에 따라 감정평가 등 시가를 고려하여 처분가격을 결정하도록 하고 있으므로 도시계획 변경 후 가치(개발이익 포함)를 적용한 감정평가 금액으로 보상가액을 산정하는 것이 원칙이나[[[MEMO]]]* 기부재산 가액 범위에서 양여하고 남은 잔여 재산은 양여재산이 아닌 일반재산으로 볼 수 있음[[[MEMO]]]

- 토지보상법에 따른 공익사업에 필요한 일반재산을 해당 사업의 사업시행자에게 처분하는 경우에는 「국유재산법 시행령」 제42조 제9항에 따라 토지보상법 제67조 제2항에 따른 도시계획 변경 전 가치(개발이익 배제)를 적용한 보상가액을 산정하는 것도 가능(특례적으로 재량을 인정)하다고 볼 수 있음[[[MEMO]]]* ㉮㉳부는 양여 된 이후 잔여 재산 평가기준은 처분재산의 가격결정을 규정한 「국유재산법」 제44조 및 시행령 제42조 제9항에 따라 토지보상법에 따른 보상액을 처분가격(도시계획 변경 전 가치)으로 정할 수도 있고, 잔여 재산도 원래 양여재산의 일부였던 경우에는 양여재산과 동일한 처분기준(도시계획 변경 후 가치)으로 보상가액을 산정하는 것도 가능하나, 구체적인 사안에 따라 재산관리 소관청이 국가정책사업의 목적, 관련 법령해석 및 사업당사자 간의 이익 등을 종합적으로 고려하여 사업시행자와 보상기준을 협의할 필요가 있다는 의견[[[MEMO]]]

○ 그러므로, 토지보상법에 따른 모든 공익사업에 대하여 개발이익이 배제된 도시계획 변경 전 가치를 적용하여 국유재산의 보상가액을 산정할 경우 해당 국유재산의 개발이익이 공익이 아닌 사익을 추구하는 개발사업 시행자에게 귀속될 수 있는 바, 「국유재산법」 제3조에 따른 국가전체의 이익 등 국유재산 관리·처분의 기본원칙에 위배되는 불합리한 결과가 초래되기 때문에-개별 공익사업의 취지나 목적, 개발사업 시행자의 성격, 개발이익 수혜자의 공익성 여부 등을 종합적으로 고려하여 「국유재산법」 제3조에 따른 국가 전체의 이익 등 국유재산 관리·처분의 기본원칙에 부합하도록 할 필요

○ 이건 사업의 경우 잔여(비양여) 一골프장 부지의 보상가액 산정은 토지보상법이 적용되는 사업이고, 정부의 三권역 등 수도권 주택공급 확대방안(8. 4.대책)의 일환으로 三권역 주택공급 확대를 통한 주택시장 안정 등을 위해 「공공주택 특별법」에 따라 추진하는 국가정책사업으로서- 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고자 하는 「공공주택 특별법」의 제정 취지에 부합하고, 최근 부동산 가격급등 문제를 해결하기 위하여 정부 관계부처가 합동으로 수립한 정책을 수행하기 위한 것으로서 그 공익성의 정도가 높다고 볼 수 있는 점-이건 사업시행자(㉮㉰)는 도시의 개발·정비, 주택의 건설·공급·관리 업무를 수행함으로써 국민 주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하기 위하여 「㉮㉰법」에 따라 설립된 100% 정부출자 공기업으로서, 정부 정책의 이행을 위해 이건 사업을 추진하고 있다는 점-이건 잔여(비양여) 국유재산을 도시계획 변경 전 가치(개발이익 배제)를 적용하여 보상가액을 산정할 경우 보상비 등 조성원가 하락으로 공공주택의 분양가가 낮아지게 됨에 따라 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고, 부동산 가격급등 문제 해결 등 다수의 국민이 개발이익 수혜자가 되어 국유재산의 공공가치와 활용가치가 높아지는 점 등을 고려할 때-이건 사안의 기부 대 양여 대상 재산 외의 잔여(비양여) 재산은 도시계획 변경 전 가치를 적용하여 보상가액을 산정하는 것이 「국유재산법」 제3조에 따른 국가 전체의 이익 등 국유재산 관리·처분의 기본원칙에 부합하는 것으로 사료됨