공공지원민간임대주택 학교용지 및 시설 협약 변경 관련

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◇ 공공지원민간임대주택 조성사업(

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□ ◎◎구

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◇지구 내)은 ㈜△△이 1,754세대 규모로 공공지원민간임대주택을 조성하는 사업으로써 기존 ☆☆초의 규모로는 초등학생 배치가 불가한 사항임*[[[MEMO]]]*

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◇초는 전체 6학급(학생수 76명)인 소규모 학교로서 위 조성사업으로 학생수가 238명 증가가 예상되는 상황에서 위 학교로는 배치가 불가[[[MEMO]]]- 이에

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□시교육청에서는 '18. 5월

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□시의 위 조성사업 개발 협의* 요청에 대해 기존 ☆☆초에 추가 학생 배치불가로 회신하였으나[[[MEMO]]]* 「학교용지 확보 등에 관한 특례법 시행령」 제2조에 따르면 개발사업시행자는 개발사업계획의 승인을 신청할 때에는 교육감의 의견서 또는 협의 결과를 첨부토록 규정[[[MEMO]]]- ㈜△△이 원활한 개발사업 추진을 위해 인근에 확보된 학교용지에 ☆☆초 이전을 제시하면서 학교용지 및 학교시설 비용을 전액 부담하는 것으로 재차 협의를 요청하여 '21. 3월 ㈜△△과 업무협약을 체결*한 사항임[[[MEMO]]]* ☆☆초 이전부지 및 학교시설(강당, 급식실 제외)을 개발사업시행자[(주)△△]가 매입 후 건축하여 교육청에 기부채납[[[MEMO]]]

○ 이러한 상황에서 ㈜△△이 부동산 경기 침체 등을 이유*로 학교용지만 기부채납할 수 있도록 협약 변경을 요구하고 있으나[[[MEMO]]]* 시행자는 ① 부동산 경기 침체 및 금리 인상 등으로 인해 사업 적자 예상, ② 협약체결시 보다 토지비 및 건축비 상승으로 사업비 부담 증가, ③ 인근 민간 개발사업시행자는 학교용지 부담금만 납부 ④

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◇ 민간입대주택 개발사업은 50% 이상이 임대주택인 점 등의 이유로 협약 변경 요구[[[MEMO]]]① 당초 위 협약은 ㈜△△이 원할한 사업시행을 위해 추가 학생배치가 불가한 ☆☆초에 대해 학교용지 및 학교시설을 지어서 기부채납을 하는 조건을 제안하여 “

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◇ 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지구계획”(이하 “지구계획”)을 승인받은 사항으로- 승인받은 지구계획 내용에 학교용지를 매입 후 초등학교를 건립하여

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□시교육청에 무상공급한다는 내용이 포함되어 있으므로 이를 변경할 경우 위 지구계획 승인 자체에도 문제가 발생할 수 있다는 점② 해당 협약은 ㈜△△이 원활한 사업 시행을 위해 학교용지 및 학교시설 기부채납을 먼저 제안하여 체결한 사항으로- 이는 상호 협의에 따라 유효한 승인*으로 볼 수 있고, 오히려 정당한 이유 없이 ㈜△△에게 유리한 협약 변경을 해준다면 과도한 이익을 주는 등의 특혜로 볼 수 있는 점**[[[MEMO]]]* 재량행위에 있어서는 관계 법령에 명시적인 금지규정이 없는 한 행정목적을 달성하기 위하여 조건이나 기한, 부담 등의 부관을 붙일 수 있고, 그 부관의 내용이 이행 가능하고 비례의 원칙 및 평등의 원칙에 적합하여 행정처분의 본질적 효력을 저해하지 아니하는 이상 위법하다고 할 수 없음(대법원 2008두9829)[[[MEMO]]][[[MEMO]]]**

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□시교육청 법률자문에 따르면 계약의 내용을 변경하거나 해지하여 사업시행자의 의무를 면하게 하고 교육청이 손해를 감수하는 것은 사업시행자에게 과도한 이익을 주는 것으로 특혜 시비에서 더 나아가 배임으로도 볼수 있다는 의견 제시[[[MEMO]]]③ ㈜△△이 주장하는 협약 변경 사유를 보면 부동산 경기 침체, 물가상승으로 인한 사업비 부담 증가* 등 누구에게나 상시적으로 발생할 수 있는 대외적 경기 변동사항인데 이는 계약의 내용을 변경하거나 해지하여 사업시행자의 의무를 면하게 하고 교육청이 손해를 감수하게 하는 정당한 이유로 보기 어렵고[[[MEMO]]]* 사전컨설팅 신청 당시에는 ㈜△△이 미분양 물량(45%)이 발생함에 사업비 부담 등을 주장했으나, 이후 모두 분양 완료됨[[[MEMO]]]- 오히려 협약서 제13조 제1항에 따라 협약을 이행하지 않을 경우 사업계획승인 철회 및 공사중지 요청 사유로 볼 수 있다는 점 등을 종합적으로 고려할 때

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□시교육청은 ㈜△△으로 하여금 당초 협약대로 학교용지 및 학교시설을 기부채납 하도록 하는 것이 타당할 것으로 사료됨

1. 신청 이유

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□시교육청은 '18. 5월

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□시로부터

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◇지구 내 공공지원민간임대주택 조성사업(120,755㎡, 1,754세대) 추진 관련 학생 배치와 관련된 개발 협의를 요청*받음[[[MEMO]]]* 민간임대주택 조성사업에 따라 발생하는 학생 수요에 대해 학교 배치가 가능한지 여부[[[MEMO]]]

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□시교육청은 '18. 5월

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□시의 협의 요청에 대해 초등학생 추가배치가 불가*하다는 의견으로 회신하였고, 개발사업시행자(이하 “(주)△△”)는 같은 해 8월 초등학교를 무상공급(학교용지 및 학교시설)하는 것으로 재차협의 요청[[[MEMO]]]*

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□시교육청은 위 조성사업으로 학생수가 238명 증가하는 것으로 산정함에 따라 기존 ☆☆초(현원 76명)로는 증가하는 학생을 수용하기 어렵다고 회신[[[MEMO]]]- 이에

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□시교육청은 '21. 3월 ㈜△△이 ☆☆초 이전부지(11,168㎡) 매입 및 학교시설 건축* 후

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□시교육청에 기부채납하는 것으로 협약 체결[[[MEMO]]]* 협약당시 기준 이전부지 매입비 111억 원, 건축비 229억원 소요[[[MEMO]]]

○ 그런데, '23. 2월 사업시행자가 사업 적자(경기 침체, 건축비 30% 상승* 등)를 이유로 학교용지만 기부채납할 수 있도록 협약 변경을 요청[[[MEMO]]]* '23. 2월 기준 이전부지 매입비 190억 원, 건축비 298억 원[[[MEMO]]]- 이에 현 협약을 유지해도 되는지 판단이 어려워 사전컨설팅 신청('23. 3. 17.)2. 쟁점

○ 초등학교 무상공급토록 되어 있는 협약 체결로 주택건설사업계획 승인을 받은 개발사업시행자가 초등학교 무상공급 조건을 완화하는 방향으로 협약 변경을 요구한 근거인 사업 적자 예상 등이 협약 변경의 정당한 사유에 해당하는지 여부